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Kauf einer in vorweggenommener Erbfolge übertragener Immobilie vom Miterben

| 08.08.2009 10:40 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Marlies Zerban


Meine Eltern haben mir und meinem Bruder in vorweggenommener Erbfolge Wohnungen in einem fremdgenutzten Mehrfamilien- und Geschäftshaus übertragen. Sie selber haben lebenslangen Nießbrauch an allen Einnahmen und haben sich zur Zahlung sämtlicher Nebenkosten wie Steuern und Abgaben verpflichtet.
Nun möchte mein Bruder selber eine selbstgenutzte Immobilie erwerben und benötigt Finanzmittel. Kann ich den Kauf der fremdgenutzten Wohnung (aus der ich ja selber noch keinen Nutzen ziehen kann) , für den ich jedoch ggf. selber zusätzlich einen Kredit finanzieren müsste, steuererleichternd berücksichtigen lassen ? Die Abschreibung erfolgt ja bereits durch meine Eltern. Wenn ja, worauf muss ich achten ?
Danke und Gruß.

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes.

SIe konnen stets beim Erwerb einer Immobilie, die Sie auf Dauer fremdvermieten möchten, die Finanzierungskosten (Zinsen und Darlehensgebühren) geltend machen.

Sollten bei Ihnen aber keine Mieteinnahmen fließen, so können Sie leider keine Aufwendungen geltend machen, da eine Überschusserzielungsabsicht nicht vorliegt.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, so geht es um eine der Wohnungen, die Sie bereits von den Eltern unentgeltlich erhielten.

Fließt die Miete aber unter Abänderung des Übertragungsvertrags (also teilweiser Verzicht des Nießbrauchs) an Sie, so gilt Folgendes:

Haben Sie eigene Anschaffungskosten haben, um den Miteigentumsanteil zu erwerben, kann auch bei Ihnen Abschreibung für den Gebäudeanteil ermittelt werden, für den unentgeltlich erworbenen Anteil führen Sie die Abschreibung, die den Eltern zustand, weiter.

Die Miete sollte mindestens in einer Höhe von 75% der ortüblichen Miete gezahlt werden, also der Miete die auch ein fremder Dritten zahlen würde, entsprechen.

Fließt die Miete an die Eltern, so können weder Sie noch die Eltern die Finanzierungskosten geltend machen. Sie nicht, weil Sie keine Mieteinnahmen haben und Ihre Eltern nicht, weil sie keine Aufwendungen hatten.

Bitte präzisieren Sie gegebenfalls den Sachverhalt (wer kauft eine Wohnung, Sie oder Ihr Bruder, so ganz klar kommt es in Ihrer Frage nicht zum Ausdruck).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und stehe für eine Nachfrage gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

Nachfrage vom Fragesteller 08.08.2009 | 11:59

Präzisierung :
Mein Bruder und ich haben je zu gleichen Teilen Wohnungen übertragen bekommen.
Eine der meinem Bruder übertragenen Wohnungen möchte ich von ihm geldlich erwerben.
Alles andere bleibt unverändert -> Nießbrauch an den Mieteinnahmen und Kostentragung der Abgaben durch meine Eltern.
Was kann ich steuerlich geltend machen ?
Tut mir leid, dass ich den Sachverhalt ungenau geschildert habe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.08.2009 | 12:51

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Leider verhält es sich so, dass bei Fortbestehen des Nießbrauchrechts hinsichtlich dieser Wohnung allein Ihre Eltern als wirtschaftliche Eigentümmer allein als Vermieter gelten und die Einnahmen beziehen - und entsprechend auch nur die bei ihnen angefallenen Werbungskosten abziehen können. Sie können leider gar nichts geltend machen.

Rechnen Sie doch einmal durch, ob es nicht günstiger ist, wenn Sie die Mieteinnahmen abzüglich Aufwendungen (Zinsen und Abschreibung) dann versteuern.

Ich hoffe, ich konnte die Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten und wünsche Ihnen ein schönes Wochenende,

mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

Bewertung des Fragestellers 08.08.2009 | 13:26

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