Kauf einer bestehende Immobilie - Vorvertrag wegen Bauvoranfrage

Sehr geehrte Fragesteller/Ratssuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes als ERST-Beratung gerne wie folgt beantworte:

1. Ist die Bauvoranfrage Personenbezogen oder Gebäudebezogen. Bedeutet, könnte es mir passieren, wenn ich es wirklich schaffe in einem Landwirtschaftliche Gebiet eine Umwandlung einer Scheune in Wohnfläche genehmigt zu bekommen, dass der Verkäufer dann sagt: Ha, jetzt ist mein Haus und Grundstück aber viel mehr wert und ich verkaufe es nicht mehr zu den € 250.000

Vor dem Einreichen eines förmlichen Bauantrages kann eine schriftliche Anfrage (Bauvoranfrage) mit dem Antrag auf Erlass eines rechtverbindlichen Bauvorbescheides an die Bauaufsichtsbehörde gestellt werden. Der hierauf ergehende Verwaltungsakt - der sog. Bauvorbescheid – ist eine GRUNDSTÜCKSBEZOGENE und keine personenbezogene Entscheidung der unteren Bauaufsichtsbehörde. Es ist daher auch nicht erforderlich, dass der Antrag vom Grundstückseigentümer gestellt wird.

Folglich kann nicht ausgeschlossen werden, dass nach positivem Verwaltungsakt/Bauvorbescheid – Bestätigung des Ausbaus der Scheune zum Wohnbereich - das Grundstück wegen Wertsteigerung zu anderen Konditionen zur Veräußerung angeboten wird.

Allerdings ist bei der Steigerung des Grundstückswertes zu Bedenken, dass man bei postivem Bauvorbescheid nur während der dreijährigen Geltungsdauer des Bescheids sicher sein kann, dass die gestellten Fragen auch in der Baugenehmigung nicht anders entschieden werden.

2. wie kann ich mich absichern, das Haus zu dem jetzt ausgehandelten Preis auch wirklich zu bekommen, bzw. wie kann ich vermeiden, dass der Makler momentan weiter sucht und vielleicht jemanden anderes findet, der bereit ist mehr zu bezahlen und sich dann darüber freut, dass die Baugenehmigung evtl. erteilt worden ist.

a.) Das Risiko könnten Sie über den von Ihnen bereits angedachten Vorvertrag über den Grundstückskauf ausschließen.

Ein Vorvertrag sollte im Wesentlichen folgende Vertragsklauseln enthalten:

- Auch wenn Sie nur einen Vorvertrag abschließen, entstehen doch gewisse rechtliche Verpflichtungen, sodass die Vertragsdetails möglichst detailliert aufzuführen sind. Dazu gehören die Bezeichnung der Vertragsparteien, Grundbuchsituation, Bezeichnung des Grundstücks, Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, Übergabebedingungen, Gefahr-, Nutzungen- und Lastenübergabe, Regelung über Kosten und Steuern.

- Am wichtigsten gilt es, eine Regelung zu treffen für den Fall, dass Sie als Kaufinteressent die Beurkundung des Kaufvertrages ablehnen. Die Gründe hierfür sollten im Vorvertrag im Detail bezeichnet werden.

- Der Vertrag sollte mit einer Frist verbunden werden, innerhalb derer Sie sich für oder gegen den Kauf entscheiden.

b.) Alternativ bestünde die Möglichkeit ein Kaufvertragsangebot zu beurkunden. Hierbei handelt es sich nicht um einen Vertrag. Das Angebot kann von der anderen Partei angenommen werden kann. Unter welchen Voraussetzungen oder bis zu welchem Zweitpunkt das Angebot angenommen werden kann/muss, ist von den Parteien frei vereinbar. Das Angebot bleibt beispielsweise gültig bis zum Tag über die Entscheidung der Bauvoranfrage und erlischt, wenn es dann nicht angenommen wird, so dass es danach auch nicht mehr angenommen werden kann, mithin ein wirksamer Vertrag nicht zu Stande kommt.

Sollte der Makler dergleichen ablehnen – insbesondere auch weiterhin den Vorvertrag – bestehen in der Tat die von Ihnen angedeuteten Risiken im Falle eines positiven Bauvorbescheids.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen als rechtliche Orientierung im Rahmen der Erstberatung weitergeholfen.

Bitte beachten Sie, dass meine Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt. Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung. Die Antwort dient lediglich einer ersten überschlägigen rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Natürlich können Sie mich in dieser weitergehenden Angelegenheit auch beauftragen. Ich bin gerne bereit, Ihre Interessen im Rahmen eines ordentlichen Mandatsverhältnisses zu vertreten. Dank Email, Fax und Telefon stellt auch die Vertretung über größere Entfernung kein Problem dar. Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.

Mit freundlichen Grüßen aus Frankfurt am Main
Mathias F. Schell
Rechtsanwalt