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Kauf einer Wohnung, fehlende baurechtliche Genehmigung des Umbaus


30.12.2015 13:12 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.



Guten Tag,

ich überlege eine Eigentumswohnung im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu erwerben.

Zu dieser liegt mir ein Gutachten vor, in dem mich folgende Stelle stutzig macht:

Das Wohnungseigentum XXX wurde von einer Wohnung in 3 Appartements umgebaut/umgenutzt; eine baurechtliche Genehmigung hat nicht vorgelegen. Ebenfalls liegt keine Änderung der Teilungserklärung vor.

Nun meine Fragen:

Kann ich Probleme bekommen wenn ich die Wohnung kaufe, renoviere und weiterhin als drei Appartements vermiete?
Wenn ja, ist es möglich, die baurechtliche Genehmigung nachträglich zu erhalten und die Teilungserklärung zu ändern?

Da erheblicher Renovierungsbedarf besteht wäre auch eine Möglichkeit die drei Appartements in eine Wohnung „zurückzubauen", wenn man eh dran ist. Ein Appartement ist aktuell vermietet.

Darf ich in diesem Fall dem Mieter außerordentlich kündigen?

Vielen Dank für eine Antwort.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Selbst wenn der gegenwärtige Zustand baurechtswidrig sein sollte, können Sie sich an die für Sie zuständige Bauaufsichtsbehörde wenden und dort nachträglich eine nutzungsänderung beantragen.

Entspricht Ihr Antrag und Ihr Vorhaben allen Voraussetzungen der BauO NRW, so wird dieses zu genehmigen sein.

Nach Ihrer Schilderung dürfte nicht davon auszugehen sein, dass ein genehmigungsfreies Vorhaben vorliegt. Sie sollten also unbedingt mit der Behörde sprechen.

Die Teilungserklärung kann auch noch nachträglich bewirkt werden.

Wenn Sie weiterhin nichts tun, kann dies in der Tat zu Problemen führen. Auf Bestandsschutz werden Sie sich nicht berufen können. Sie sollten auf einen baurechtskonformen Zustand hinwirken.

Das LG Frankfurt hat entschieden (vgl. Az.: 2-11 S 7/11), dass die kündiigung eines Mieters wegen Vollsanierung dann zulässig ist, wenn schon viele Jahre nicht mehr saniert wurde und im Anschluss ein höherer Mietzins zu erreichen ist. Ob eine derartige Kündigung auch in Ihrem Fälle in Frage kommt, ist eine Frage des Einzelfalles.

Eine Kündigung, falls es aufgrund des baurechtswidrigen Zustand zu einer Nutzungsuntersagung kommt, ist aber zulässig.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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