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Kauf einer Wohnimmobilie

| 29.04.2019 08:16 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Wir haben im Dezember 2018 eine Eigentumswohnung von einem Bauträger erworben. Zum Notartermin lag der Kaufvertrag sowie die notariell beglaubigte Teilungserklärung vor.
Da die Wohnung erst mit Übernahme zu bezahlen ist, sahen wir den Sachverhalt als rechtlich sicher an.
Mittlerweile warten wir seit 4 Monaten auf die Auflassung. Seitens der Notarin wurde uns erklärt, dass die Abgeschlossenheitserklärung fehlt und aus diesem Grund noch keine Auflassung eingeleitet wurde. Dies wurde uns beim Unterschriftstermin des Notarvertrages nicht mitgeteilt. Da eine Teilungserklärung vorliegt, sind wir davon ausgegangen, dass auch eine Abgeschlossenheitserklärung vorliegt.

Meine Fragen.
Ist es rechtlich zulässig, dass eine Teilungserklärung notariell beglaubigt wird ohne Abgeschlossenheitserklärung.
Hat die Notarin nicht die Informationspflicht, dass noch nicht alle Dokumente für die Eintragung ins Grundbuch vorliegen.
Mit dem Abschluss des Kaufvertrages wurden die Notargebühren und die Grunderwerbssteuer fällig. Ist das rechtlich in Ordnung.

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

"Ist es rechtlich zulässig, dass eine Teilungserklärung notariell beglaubigt wird ohne Abgeschlossenheitserklärung.
Hat die Notarin nicht die Informationspflicht, dass noch nicht alle Dokumente für die Eintragung ins Grundbuch vorliegen.
Mit dem Abschluss des Kaufvertrages wurden die Notargebühren und die Grunderwerbssteuer fällig. Ist das rechtlich in Ordnung."

1.
Ja, es ist rechtliche zulässig, dass eine Teilungserklärung on Abgeschlossenheitsbescheinigung notariell beglaubigt wird. Gemäß § 3 Abs. 2 S. 1 WEG regelt nämlich:

"Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind."

Wenn sich auf Grund des Aufteilungsplanes eine eindeutige Abgrenzbarkeit des Sondereigentums ergibt, kann es auch ohne die Bescheinigung entstehen und damit auch übertragen werden.
Die Abgeschlossenheit kann auch nachträglich hergestellt werden.

2.
Ein Notar / eine Notarin hat vielfältige Pflichten.

Bei Ihnen lag / liegt die Abgeschlossenheitsbescheinigung gemäß § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 WEG nicht vor.

"Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen: eine Bescheinigung [...] daß die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 vorliegen."

Das ist eine Pflicht des Verkäufers.

Dennoch muss der Notar / die Notarin darauf hinweisen, dass eine Eintragungsveraussetzung fehlt.

Das hindert aber nicht den Vertragsschluss. Die Bescheinigung kann nachgereicht werden.

3.
Die Fälligkeit der Notargebühren ergibt sich aus dem Gesetz und ist in Ordnung.


>> Wenden Sie sich an den Verkäufer, auch bezüglich eines eventuellen Schadensersatzes, wegen der Verzögerung.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.05.2019 | 17:16

Macht sich die Notarin ebenfalls schadensersatzpflichtig, wenn Sie auf diese noch fehlenden Eintragungsvoraussetzungen nicht hinweist.
Wir können auf Grund der fehlenden Auflassung noch nicht in die Vermarktung der Wohnung gehen. Die Wohnungsübergabe ist im August 2019 vertraglich festgelegt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.05.2019 | 17:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

im Beurkundungstermin war lediglich die Beurkundung geschuldet.

Ich siehe daher keine Pflichtverletzung zu diesem Zeitpunkt.

Für eine spätere Pflichtverletzung beim Eintragungsantrag beim Grundbuchamt sehe ich keinen Anhaltspunkt. Sie wird sicherlich den Bauträger zeitnah darauf hingewiesen haben.

§ 19 Abs. 1 S. 2 , 1. Halbsatz BNotO schließt zudem die Pflicht zum Schadensersatz aus, wenn anderweitig Ersatz verlangt werden kann, in Ihrem Fall beim Verkäufer.

> Die Notarin ist Ihnen gegenüber nicht schadensersatzpflichtig.

Ihr drohender Schaden ist Folge des Verhaltens des Verkäufers.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.05.2019 | 12:14

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 05.05.2019 4,4/5,0
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