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Kauf einer Praxis

| 19.11.2013 13:50 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Ich bin selbstständiger Arzt für Allgemeinmedizin und habe die Räumlichkeiten meiner Praxis gemietet.

Seit längerer Zeit war ich auf der Suche nach Räumlichkeiten die ich zum Kauf erwerben kann, als ich im Mai diesen Jahres eine Anzeige bei Immobilienscout las.

In einem Mehrfamilienhaus im Zentrum der Stadt wurden mehrere im Umbau befindliche Wohnungen über einen Makler zum Verkauf angeboten. Es handelte sich hierbei um den Umbau eines ehemaligen Ladenlokals aus dem nun 4 Wohneinheiten gebildet werden sollten.

Da das Angebot für mich sehr interessant war, insbesondere aufgrund der zentralen, ebenerdigen Lage, kontaktierte ich den Makler und fragte ob evtl. auch eine gewerbliche Nutzung als Artzpraxis in einer der Wohnungen möglich wäre.
Der Makler sagte, er könne sich das schon vorstellen, zumal in dem Haus auf der 1. Etage bereits 2 Ärzte ansässig sind.

Von Seiten der zuständigen Stadt gab es keinerlei Einwände und so verhandelten wir den Kaufpreis, der nebenbei gesagt völlig überzogen war.
Ich liess mich jedoch darauf ein, da ich einerseits froh war endlich passende Räume kaufen zu können,und mir andererseits zugesagt wurde diese nach meinen Vorstellungen bzw. Anforderungen gestalten zu können.
Ich unterschrieb eine Reservierungsvereinbarung und zahlte 1.500 € an den Makler, die mir bei Beurkundung zurückerstattet werden sollen.

Die Fertigstellung sagte man mir für ca. September 2013 zu. Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages dito.

Ich kündigte zwischenzeitlich die angemieteten Räume zum 31.12.2013, da ich davon ausging, dass alles seine Richtigkeit hat.
Die zu veräußernde Wohnung wurde inzwischen auch nach meinen Vorgaben fertiggestellt, aber einen Kaufvertrage habe ich bis heute nicht unterschreiben können. Diesbezüglich kam es dann zu immer weiteren Verzögerungen und ich wurde von Woche zu Woche vertröstet. Ich erfuhr nur am Rande, dass die Verzögerung etwas mit der Teilungserklärung zu tun habe, die aufgrund des Umbaus geändert werden muss.

Mitte November gab es nun einen Gesprächstermin beim Notar zusammen mit dem Eigentümer. Hier wurde mir erstmalig offenbart, dass es die zu veräußernde Wohneinheit formal juristisch nicht geben würde, da eine Änderung der Teilungserklärung die Zustimmung aller Miteigentümer erfordert und dies aber leider nicht der Fall sei.
Demnach könne die Wohnung nicht veräußert werden.
Es werde auch noch einige Zeit in Anspruch nehmen bis die erforderlichen Erklärungen vorliegen würden.

Man bot mir an die Räume vorübergehend zu mieten und den Mietvertrag mit einer gegenseitigen Kaufverpflichtung zu ergänzen bzw. zu beurkunden.

Nun habe ich folgende Fragen:

War es überhaupt rechtens die Wohnung ohne eine existierende erfordeliche Teilungserklärung zum Kauf anzubieten?
Wenn ja, hätte man mich wenigstens daraufhinweisen müssen, dass sie nicht existiert?

Ich bin nun gewissermaßen gezwungen die Räumlichkeiten zu mieten, was ich ja eigentlich nicht mehr wollte, oder ich muss versuchen den alten Mietvertrag zu verlängern.
Ich bin aber auch abhängig von der kassenärztlichen Vereinigung, die den Wechsel in die neuen Räumlichkeiten genehmigen musste und nun davon ausgeht, dass ich ab 01.01.14 in der "neuen" Praxis ansässig bin.

Wer kommt für die mir entstehenden Unannehmlichkeiten (einige 1000 Patienten gehen z.B. davon aus, dass ich zum 01.01.14 umziehe) bzw. Kosten auf?

Für Ihre Antwort bedanke ich mich im voraus.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Wenn aus dem Angebot deutlich hervorging, dass eine Wohnung bzw. Gewerberaum angeboten wird, durfte man davon ausgehen, dass die alle Formalitäten geklärt sind und musste nicht damit rechnen, dass es letztlich an der Teilungserklärung scheitern wird.

Der Makler hätte das Objekt schon gar nicht anbieten dürfen - jedenfalls nicht ohne den Hinweis auf der bestehende Problem.

Es liegt zwar noch kein Vertrag vor, aber immerhin mindestens eine Vertragsanbahnung, sodass Sie Schadensersatz für Ihre Mehraufwendungen verlangen können.

Im Rahmen der Schadensminderungspflicht sollten Sie abwägen, ob ein Umzug in dieses Objekt in Frage kommt - eben erstmal auf Mietbasis.

Sollte es dann später nicht zu einem Verkauf kommen und Sie erneut umziehen müssen, haftet der Verkäufer und ggf. auch der Makler auf Schadensersatz für diese Mehraufwendungen.

Weiterhin sei angemerkt, dass die Reservierungsvereinbarung, wenn sie nicht notariell erfolgte, formunwirksam ist.

Die Reservierungsgebühr muss der Makler also zurückzahlen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Steffan Schwerin, Rechtsanwalt


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