Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Der von Ihnen angestrebte Immobilienerwerb wird unter den geschilderten Voraussetzungen nicht funktionieren, auf Seiten des Verkäufers ausnahmslos alle Eigentümer bzw. deren gesetzliche oder vertragliche Vertreter auftreten müssen. Solange Ihnen die Eigentümer nicht bekannt sind, kann ein wirksamer Kaufvertrag nicht geschlossen werden.
Zu Ihren Fragen:
Zur Vorbereitung des beschriebenen Grundstückskaufvertrages sollte Sie als Käufer den Verkäufern ein entsprechendes Angebot unterbreiten. Hierzu kann z.B. der Entwurf eines notariellen Kaufvertrages an die Käufer übersandt werden. Für Verkäufer, die unter gesetzlicher Betreuung stehen, muss der jeweilige Betreuer in die Verhandlungen einbezogen werden.
Die gerichtlich eingesetzten Betreuer dürfen Sie nicht mit ihrer Vertretung beauftragen. Dies ergibt sich schon aus dem offensichtlichen Interessenkonflikt, der sich daraus ergibt, dass Sie dann auf Käufer- und Verkäuferseite auftreten würden, was den Interessen des Betreuten widersprechen würde.
Über alle Details des Kaufvertrages entscheiden die beteiligten Parteien einvernehmlich. In Ihrem Fall müssten also alle Käufer Ihrem Kaufangebot die Zustimmung erteilen. Käufer die aufgrund gesetzlicher Vorschriften vertreten werden (Minderjährige, gesetzlich Betreute) würden dabei von dem jeweiligen Betreuer vertreten werden, der wiederrum einen sogenannten Ergänzungspleger hinzuziehen müsste. Dies ist eine vom Gericht bestellte Person, die darüber wacht, dass bei Rechtgeschäften, durch einen gesetzlich vorgesehenen Vertreter die Interessen des Vertretenen gewahrt werden. Die vorherige Besprechung der Details mit einigen von mehreren Eigentümern ist möglich. Allerdings wären die übrigen Eigentümer hieran nicht gebunden.
Genau wie über den Verkauf kann auch über die Nutzung der Immobilie nur die Gesamtheit der Erben wirksam entscheiden. Nur wenn ein Miterbe oder eine Dritte Person wirksam von allen Miterben zum GEschäftsführer der Erbengemeinschaft bestimmt worden ist, könnte die Nutzung mit dieser Person vereinbart werden. Eine Vereinbarung über die Kostenerstattung für den Fall, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande kommt kann ebenfalls nur unter den vorgenannten Voraussetzungen getroffen werden.
Eine Kaufoption kann ebenfalls nur mit allen Erben wirksam vereinbart werden und z.B. durch Eintragung im Grundbuch entsprechend abgesichert werden. Danneben können auch einzelne Miterben sich Ihnen gegenüber entsprechend verpflichten. Unter den geschilderten Umständen wird dies aber nach aller Wahrscheinlichkeit kein gangbarer Weg sein.
Alternativ hat jeder Miterbe die Möglichkeit jederzeit die Auflösung der Erbengemeinschaft von allen Miterben zu verlangen. Wenn sich die Miterben hierüber nicht einigen können, könnte der betreffende Miterbe die sogenannten Teilungsversteigerung in die Wege leiten. Allerdings müssten auch hierzu zunächst alle Miterben einbezogen werden, durch Übersendung eines entsprechenden Teilungsplans.
Im Ergebnis steht fest, dass es für Sie ohne die Kenntnis aller Miterben keine Möglichkeit für einen zeitnahen Erwerb der Immobilie oder die Vereinbarung über eine Nutzung besteht.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Stephan Bartels, Rechtsanwalt
