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Diese Antwort ist vom 18.05.2012 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Der von Ihnen angestrebte Immobilienerwerb wird unter den geschilderten Voraussetzungen nicht funktionieren, auf Seiten des Verkäufers ausnahmslos alle Eigentümer bzw. deren gesetzliche oder vertragliche Vertreter auftreten müssen. Solange Ihnen die Eigentümer nicht bekannt sind, kann ein wirksamer Kaufvertrag nicht geschlossen werden.
Zu Ihren Fragen:
Zur Vorbereitung des beschriebenen Grundstückskaufvertrages sollte Sie als Käufer den Verkäufern ein entsprechendes Angebot unterbreiten. Hierzu kann z.B. der Entwurf eines notariellen Kaufvertrages an die Käufer übersandt werden. Für Verkäufer, die unter gesetzlicher Betreuung stehen, muss der jeweilige Betreuer in die Verhandlungen einbezogen werden.
Die gerichtlich eingesetzten Betreuer dürfen Sie nicht mit ihrer Vertretung beauftragen. Dies ergibt sich schon aus dem offensichtlichen Interessenkonflikt, der sich daraus ergibt, dass Sie dann auf Käufer- und Verkäuferseite auftreten würden, was den Interessen des Betreuten widersprechen würde.
Über alle Details des Kaufvertrages entscheiden die beteiligten Parteien einvernehmlich. In Ihrem Fall müssten also alle Käufer Ihrem Kaufangebot die Zustimmung erteilen. Käufer die aufgrund gesetzlicher Vorschriften vertreten werden (Minderjährige, gesetzlich Betreute) würden dabei von dem jeweiligen Betreuer vertreten werden, der wiederrum einen sogenannten Ergänzungspleger hinzuziehen müsste. Dies ist eine vom Gericht bestellte Person, die darüber wacht, dass bei Rechtgeschäften, durch einen gesetzlich vorgesehenen Vertreter die Interessen des Vertretenen gewahrt werden. Die vorherige Besprechung der Details mit einigen von mehreren Eigentümern ist möglich. Allerdings wären die übrigen Eigentümer hieran nicht gebunden.
Genau wie über den Verkauf kann auch über die Nutzung der Immobilie nur die Gesamtheit der Erben wirksam entscheiden. Nur wenn ein Miterbe oder eine Dritte Person wirksam von allen Miterben zum GEschäftsführer der Erbengemeinschaft bestimmt worden ist, könnte die Nutzung mit dieser Person vereinbart werden. Eine Vereinbarung über die Kostenerstattung für den Fall, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande kommt kann ebenfalls nur unter den vorgenannten Voraussetzungen getroffen werden.
Eine Kaufoption kann ebenfalls nur mit allen Erben wirksam vereinbart werden und z.B. durch Eintragung im Grundbuch entsprechend abgesichert werden. Danneben können auch einzelne Miterben sich Ihnen gegenüber entsprechend verpflichten. Unter den geschilderten Umständen wird dies aber nach aller Wahrscheinlichkeit kein gangbarer Weg sein.
Alternativ hat jeder Miterbe die Möglichkeit jederzeit die Auflösung der Erbengemeinschaft von allen Miterben zu verlangen. Wenn sich die Miterben hierüber nicht einigen können, könnte der betreffende Miterbe die sogenannten Teilungsversteigerung in die Wege leiten. Allerdings müssten auch hierzu zunächst alle Miterben einbezogen werden, durch Übersendung eines entsprechenden Teilungsplans.
Im Ergebnis steht fest, dass es für Sie ohne die Kenntnis aller Miterben keine Möglichkeit für einen zeitnahen Erwerb der Immobilie oder die Vereinbarung über eine Nutzung besteht.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Stephan Bartels, Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
18.05.2012 | 21:03
Guten Abend,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Zusammenfassend gilt also laienhaft ausgedrückt, wie für Immobiliengeschäfte im Allegemeinen üblich, dass eine Eigentümer-/Erbengemeinschaft nur einstimmig verfügen kann (verkaufen/vermieten).
Dies hieße aber in der letzten Konsquenz - wie oben von mir geschildert - aber auch ein Untergang der Erbmasse, wenn auch nur ein Erbe nicht einwilligt oder auffinbar/unbekannt ist.
Der Fall, dass ein Erbe unwillig ist, lässt sich sicher irgendwie (finanziell) lösen. Der von mir geschilderte Fall bezieht sich aber darauf, dass alle 30 Erben namentlich bekannt sind. Teilweise (3) sind diese direkt "greifbar", teilweise existieren Adressen (12) und teilweise halt nur der Name aber kein Aufenthaltsort (evtl. Ausland).
Leider fokussiert die Antwort nicht, wie durch die Anfragezuordung gewünscht, auf das Erbrecht und die sich daraus ergebenden Fragen und insbesondere Optionen (daher aus der relativ hoch Anfragepreis).
Folgende Punkte habe ich im Rahmen meiner Laienrecherche gefunden und wollte diese mit meiner (bewußt offen gehaltenen) Frage aus Sicht eines Erbrechtlers (der Immobilienteil ist ja eindeutig - bis auf die unten gefundene Ausnahme) erhärten lassen.
1) Immobilienverkauf einer Erbengemeinschaft muss nicht einstimmig erfolgen https://www.haufe.de/recht/newsDetails?newsID=1296044537.5 Ist das hier anwendbar? Welche kriterien müssten hierzu erfüllt sein?
2) Was ist von wem in Bezug auf den (Teil-)Erbschein zu veranlassen?
3) Welche Empfehlung haben Sie hinsichtlich der Stichworte Nachlass-/Abwesenheits-/Verfahrenspfleger, Nachlasssicherung/-abwicklung? Wie kann dies angestossen werden?
4) Kann ich mit den 3 „greifbaren" Erben einen Kaufvertrag abschließen, der dann den restlichen Erben zur Genehmigung zugestellt wird? Hier wäre es doch denkbar, dass einer/mehrere der Erben wieder nicht erreichbar bzw. antwortswillig ist/sind oder nur einer nicht zustimmt. Umgekehrt wäre doch aber auch der Vertrag mit den 3 „greifbaren" Erben ein „Druckmittel" – diese könnt ja einem einzelnen Alternativangebot ja auch „widersprechen". Letztendlich reden wir über durchschnittlich 1.500€/Erbe. Ein wesentlich höherer Kauferlös ist nicht zu erwarten, der Wert des Erbes sinkt kontinuierlich bzw. das Schadensrisiko u. a. aus der Eigentümerhaftung steigt. Insofern erwarte ich von den Erben eher weniger „Widerstand" sondern sehr mehr das Problem, dass diese teilweise nicht auffindbar sind.
5) Welchen rechtlichen Aspekte sind zu berücksichtigen?
6) Was sind die konkreten Schritte (z. B. 1. zum AG, NP/AP beantragen, etc.)
Neben vielen Einzelinformationen auch u. a. aus diesem Forum sind hier viele Informationen zu finden: z. B. http://www.institut-fuer-internationales-erbrecht.de/erbrecht-deutschland/keine-kenntnis-des-erben-vom-erbfall.html
Basierend auf diesem allgemein zugänglichen Wissen hatte ich mir auf meine Anfrage wie gesagt eine auf den geschilderten Fall fokussierte "ToDo"- und Optionenliste erhofft. Vielleicht haben wir uns da ja auch missverstanden. Die ausschlaggebenden erbrechtsbezogenen Themen habe ich trotz meiner Stichworte in der Antwort leider nicht gefunden. Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie dies nochmals erläutern könnten.
Vielen Dank schon im Voraus und viele Grüße nach HH
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
21.05.2012 | 15:00
Sehr geehrter Fragesteller,
ich bin der Auffassung, dass meine Auffassung sehr wohl auf das Erbrecht fokussiert. Ich habe meine Antwort allerdings auf diejenigen Angaben beschränkt, die nach dem von Ihnen mitgeteilten Sachverhalt aussichtsreich bzw. sinnvoll erscheinen.
Ihre Nachfragen zu meiner Antwort beantworte ich wie folgt:
Zu 1.)
Die Veräußerung einer Immobilie durch eine Erbengemeinschaft muss immer einstimmig erfolgen. Dies ist eindeutige Gesetzeslage, § 2040 BGB. Verweigert ein Miterbe seine Zustimmung zu einer Veräußerung, die von den übrigen Erben vorgeschlagen wird, steht den übrigen Miterben evtl. ein Anspruch auf Zustimmung gegen den anderen Miterben zu. Voraussetzung hierfür wäre, dass die Weigerung treuwidrig ist. Dies wäre z.B. der Fall, wenn die Veräußerung eine wirtschaftlich vernünftige Verwertung der Immobilie darstellt. Diesen Fall behandelt das von Ihnen mitgeteilte Urteil, durch welches ein Miterbe vom Gericht auf Erteilung seiner Zustimmung verurteilt worden ist. Ihre Sachverhaltsschildgerung hat keine Angaben dazu enthalten, dass einer oder mehrere Erben einem Verkauf der Immobilie die Zustimmungg erteilen werden.
Zu 2.
Sofern ein Teil-Erbschein beantragt werden soll, muss der jeweilige Erbe diesen beim zuständigen Nachlassgericht beantragen. Hierzu genügt ein formloser Antrag, der allerdings genaue Angaben zu allen Miterben enthalten muss (Name, Anschrift, Verwandtschaftsgrad). Anderenfalls droht die Ablehnung des Antrags. Es ist aus Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht ersichtlich, dass ein Teilerbschein die Sache voranbringen wird.
Zu 3.
Die von Ihnen angesprochenen Maßnahmen können ausschließlich von den Miterben angestossen werden, wenn die entsprechenden gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Ihre Sachverhaltsschilderung enthält keine Angaben hierzu. Wenn alle Erben namentlich bekannt sind, ist es Sache der Miterben sich untereinander um die Verwertung einer Immobilie zu bemühen und ggfs. um die vorherige Ermittlung aktueller Anschriften der Miterben. Erst wenn die Anschrift einer Person nachweislich nicht zu ermitteln ist, oder eine Person nicht vor Ort erscheinen möchte, um bestimmte Vermögensangelegenheiten zu regeln, könnte die Einsetzung eines Abwesenheitspflegers von einem Miterben beantragt werden. Eine Nachlasspflegschaft dient hingegen ausschließlich der Sicherung der Erbschaft bis zu deren Annahme. Die von Ihnen angestrebte Veräußerung ist nicht Teil der Sicherung. Somit ist diese Maßnahme hier nicht als geeignet anzusehen. Die Nachlassverwaltung dient der Abgrenzung des Nachlassvermögens vom Eigenvermögen des Erben und ist ein Instrument zur Haftungsbegrenzung. Diese Maßmnahme ist hier ebenfalls nicht geeignet, um das von Ihnen beschriebene Ziel des Erwerbs der Immobilie zu erreichen.
Zu 4.
Es ist grundsätzlich möglich, dass ein Miterbe allen übrigen Miterben den Verkauf der Immobilie an Sie vorschlägt und hierzu den Entwurf eines entsprechenden Kaufvertrages übersendet. Sollten einzelne Miterben Ihre Zustimmung verweigern, müsste diese gerichtlich eingeklagt werden (s.o. zu Ziff. 1).
Zu 5.
Der Kaufvertragsentwurf stellt einen sogenannten Teilungsplan zur Aufhebung der Erbengemeinschaft dar. Es müssen alle Miterben zustimmen. Fehlende Zustimmungen müssen ggf. eingeklagt werden.
Zu 6.
Die konkreten Schritte erbeben sich aus meinen Antworten. 1. Ermittlung der Anschriften allerer Erben 2. Für Erben die nachweislich nicht erreichbar sind muss Abwesenheitspflegschaft von Miterben beantragt werden; 3. Übersendung des Kaufvertragsentwurfs mit Aufforderung binnen Frist von 14 Tagen nach Erhalt die Zustimmung zu erklären (von einem Miterben an alle Übrigen, bzw. deren Abwesenheitspfleger); 4. Bei fehlender Zustimmung ggf. Klage erheben auf Erteilung der Zustimmung (durch einen Miterben)
Mit freundlichen Grüßen
