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Kauf einer Immobilie von den Eltern mit Versorgungsausgleich auch der Miete

06.10.2019 21:30 |
Preis: 73,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe hier mein Anliegen zusammengefasst mit ein paar Fragen dazu.

Sachlage:
Meine Eltern (beide über 80 Jahre) besitzen in Berlin ein Doppelhaus, daß Ihnen zu gleichen Teilen im Grundbuch gehört. Sie haben das Berliner Testament beim Notar abgewählt. Eine Wohnung ist aktuell vermietet, in der zweiten Wohnung wohnten bis August meine Eltern. Diese sind jetzt in meine Nähe nach Buxtehude in eine altersgerechte Wohnung umgezogen. Die zweite Wohnung wird gerade renoviert und dann auch vermietet. Das Haus ist ca 60 Jahre alt und lastenfrei und bei meinen Eltern abgeschrieben.
Ziel:
Steuerlich und rechtlich bester Übertrag der Immobilie von meinen Eltern auf mich, den Sohn. Dabei möchte ich meine Eltern aus erbrechtlichen Gründen einzeln aus dem Übertrag versorgen und am Besten auch aus den Mieteinnahmen bis zu Ihrem Tode.

Variante 1:

Ich kaufe das Haus entgeltlich von beiden Elternteilen mit einem privaten Kreditvertrag für meine Mutter und meinen Vater mit monatlicher Zinszahlung ( aus steuerlichen Gründen mit 5,5% Zinsen) und monatlicher Tilgung. Die wird mit einem Kreditvertrag hinterlegt. Nach 5 Jahren wird der offene Restbetrag des Kredites jeweils als Schenkung an mich wirksam, da ich dann in Rente gehe.
Kann ich für die 5 Jahre die AfA in meiner Steuererklärung ansetzen, sowie die Zinsen als Ausgabe ? Wie wird der Tilgungsbetrag bei mir und bei meinen Eltern steuerlich angesehen ? Wie hoch sollte der Kreditzins sein, damit dies steuerrechtlich keine Probleme macht ?
Die Vermietung und Verwaltung der zwei Wohnungen übernehme dann ich und bekomme auch die Mieteinnahmen als Einnahme zur Versteuerung. Diese Mieteinnahmen möchte ich gern meinen Eltern zu Lebzeiten zukommen lassen.
Kann ich diese Mieteinnahmen als dauernde Last oder Versorgung oder anders an meine Eltern übertragen ? Wie wirkt sich das steuerlich bei mir aus ?

Variante 2:

Schenkung der Immobilie von beiden Elternteilen an mich mit zusätzlicher Niesbraucheintragung der Mieteinnahmen im Grundbuch.
Das würde bedeuten, daß die Vermietung bei meinen Eltern bleibt sowie die Einnahmen und Ausgaben. Den Arbeitsaufwand der Verwaltung könnte ich sicher voll übernehmen. Kann man dies auch vertraglich festlegen ?
Steuerlich evtl. ein sinnvoller Weg, da alle Einnahmen und Ausgaben bei meinen Eltern als Rentner laufen. Bedenken habe ich bei der Eintragung des Niesbrauch im Grundbuch wenn beide Elternteile z.B. Pflegefälle werden und ich das Haus in Berlin aus gesundheitlichen Gründen nicht weiter verwalten möchte.
Gibt es ähnliche Konstrukte neben dem Niesbrauch, die beim Notar festgelegt werden können, steuerrechtlich anerkannt sind, aber nicht im Grundbuch verankert sind ?

Variante 3:

Gibt es eine weitere Variante das Geld aus der Vermietung an meine Eltern zu geben ohne Einschränkungen im Grundbuch und wenn möglich ohne daß meine Eltern die Vermietung übernehmen müssen ?
Was muss in allen 3 Varianten im Notarvertrag verankert werden ?

Vielen Dank
07.10.2019 | 07:53

Antwort

von


(39)
Grünberger Str. 54
10245 Berlin
Tel: 0302939920
Web: http://www.rechtsanwalt-braun.berlin
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund der übermittelten informationen beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Zu Var. 1)
Wenn der Kaufvertrag und der Kreditvertrag einem Fremdvergleich standhalten, dann können Sie die Zinsen als Werbungskosten geltend machen. Allerdings ist fraglich, wie das Finanzamt auf die Überlassung der Mietzahlungen an Ihre Eltern reagiert. Das Finanzamt könnte hier eine Schenkung annehmen und dann die Werbungskosten nicht mehr zulassen.

Zu Var. 2)
Der Nießbrauch kann selbstverständlich so eingetragen werden. Ob es hinsichtlich der Pflegekassen Probleme geben könnte kann ich im Moment (mangels Informationen) nicht absehen.

Zu Var. 3)

Ich persönlich würde Ihnen empfehlen, die Immobilie Ihren Eltern gegen Veräußerungsrente abzukaufen. Dann haben Sie das, was Sie meines Erachtens wollen. Die Immobilie befindet sich schon in Ihrem Besitz und Sie können Ihre Eltern versorgen.

Dazu müssen Sie die Gleichwertigkeit der Leistungen herstellen. D.h. Die Veräußerungsrente muss dem Wert der Immobilie entsprechen, den Wert der Leibrente können Sie errechnen lassen. Vorteil ist, Sie können den Kapitalwert der Veräußerungsrente als Anschaffungskosten geltend machen. Den Ertragsanteil der laufenden Zahlungen können Sie dann im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend machen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen beantworten, für eventuelle weitere Nachfragen können Sie gerne die kostenlose Nachfrageoption benutzen.

Beachten Sie bitte, dass auch kleine Sachverhaltsänderungen zu einer gänzlich anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Braun
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 20.10.2019 | 16:07

Sehr geehrter Herr Braun,

vielen Dank für Ihre Antwort, die mir schon sehr weitergeholfen hat. Ich hätte noch ein paar Klärungsfragen zu Ihrer Antwort:

zu Var. 1
Damit der Vertrag auch steuerlich anerkannt wird, sollte der Zinssatz bei ca. 5,5% oder darüber liegen, da ohne Sicherheiten - ist dies aktuelle Rechtslage ?
Ist auch eine Tilgung anzusetzen ? Gibt es da auch einen anerkannten Prozentsatz ?
Sollte der private Kreditvertrag gleich Bestandteil des Notarvertrages sein, um steuerrechtlich anerkannt zu werden ?

zu Var.2
keine weiteren Fragen - vielen Dank

zu Var 3
Kann ich für die Berechnung der Leibrente die aktuellen Tabellen nach Alter der Rentenempfänger nutzen oder gibt es noch andere Kriterien wie Gesundheitszustand etc, die individuell berücksichtig werden müssen ? Wer kann diese Berechnung durchführen - ein Notar oder ein Steuerberater ?
Habe ich es richtig verstanden, daß für die Höhe der Leibrente nur der Verkaufswert der Immobilie angenommen wird und nicht die möglichen Mieteinnahmen pro Jahr ?

Vielen Dank im Voraus

Mit freundlichem Gruß


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.10.2019 | 13:33

Sehr geehrter Fragesteller,

für die späte Rückmeldung bitte ich um Entschuldigung.

zu 1.) Hinsichtlich des konkreten Zinssatzes empfehle ich Angebote von Banken einzuholen und die darin enthaltenen Zinssätze zu vergleichen. Eine Tilgung sollte auch enthalten sein, da es üblich ist, einen Kredit zu tilgen, Sie könnten eine Tilgungsquote von 2 % vereinbaren. Der Kreditvertrag muss nicht notariell beurkundet werden, er muss gelebt werden, d.h. Sie müssen dem Finanzamt durch, bspw. Kontoauszüge nachweisen, dass Sie tatsächlich zahlen.

zu 3.) Der Gesundheitszustand ist unerheblich, es sei denn, es ist absehbar, dass der Gesundheitszustand einen unmittelbaren Einfluss auf ein zeitiges Ableben hat. Sie können einen Steuerberater oder jemand Anderen beauftragen, es gibt mittlerweile Berater die sich auf solche Berechnungen spezialisiert haben. Sie können es auch selbst ausrechnen, aber ein Berater ist da wahrscheinlich genauer.
Das ist richtig, der Veräußerungswert ist die Grundlage der Leibrente, allerdings sollten Sie keinen Veräußerungswert vereinbaren, welcher erheblich vom Verkehrswert abweicht und die Mieteinnahmen beeinflussen, zumindest mittelbar, den Verkehrswert.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Braun
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

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