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Kauf einer Immobilie - unter welchen Voraussetzungen Land und Gebäude kaufen um dies dann selbst zu

23.05.2009 20:26 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Es geht um den Kauf einer Immobilie in Lettland.

Für diese Immobilie habe ich einen Mietvertrag der am 15.6.09 ausläuft. Dieser Mietvertrag könnte durch schriftliche Erklärung verlängert werden, der Besitzer will verkaufen und scheint nicht weiter vermieten zu wollen.
Da aber die Wirtschaft im Moment nicht so rosig ist, laufen s4eine zahlreichen Besichtigungen ins Leere.

Ich habe zwar das Geld, aber das ist angelegt und da komme ich erst mal nicht ran, erst Ende des Jahres. Er will lieber letzte Woche verkaufen als übermorgen.

Allerdings hat er gemeint, es gebe eine Möglichkeit 10% anzuzahlen und dann sei es ein bindender Kaufvertrag.

Dieser würde bedeuten:

a) Ich habe am Termin X das Geld nicht und verliere die 10%

b) er verkauft an Jemand anderen und muss die 3 fache ??? Summe an mich zurück bezahlen

FRAGE:

Ich bin Deutscher Staatsbürger und in Lettland nicht mittels Personen Code gemeldet. Da es in Lettland kein Meldewesen gibt, bin ich der Meinung, das ich nach geltendem EU Recht leben und arbeiten darf wo ich will, und zwar ohne Aufenthaltserlaubniss. Diese muss wohl nur von Deutschen Und Österrecihern beantragt werden.
Da ich selbstständig bin, interessiert mich auch keine Krankenversicherung, ich zahle meine Arztrechnung selbst, und den Personen Code brauche ich auch nicht.

Nun scheint es wohl so zu sein, das sich Lettland hinsichtlich der EU Rechte ein wenig quer stellt, besonders wenn Deutsche Land oder Gebäude kaufen wollen.

Kann ich als Deutscher und wenn ja unter welchen Voraussetzungen Land und Gebäude kaufen um dies dann selbst zu bewohnen ?

Ist ggf. die Gründung oder Anmeldung einer Firma notwendig, ggf. engl. Limited, die als Käufer auftritt ?

Wie sieht es genau mit dieser 10% Zahlung aus ? Stimmt das überhaupt oder erzählt der mir Märchen ?

Wird das im Grundbuch eingetragen, immerhin gehören mir doch dann 10%.

Muss ich weiter Miete bezahlen, da ich ja den kompletten Betrag erst im Dezember bezahlen will ?

Was ist mit der Kaution ?
Kann ich die Kaution nach Ende des Mietvertrages auch auf die Anzahlung anrechnen ?

Muss ich wegen dem Kaufvertrag zu 10% zu einem Notar oder reicht der Nachbar aus, der ist Anwalt ?

Was ist Termin X ? Mit der Anzahlung könnte ich 2 Jahre meine Miete bezahlen. Kann ich den Termin frei bestimmen, oder gibt es da Regelungen, was ist die maximale Zeit ?

DANKE

Bitte dran denken, Deutscher will in Lettland kaufen um selbst zu wohnen.

Sehr geehrter Ratsuchender,


die 10% Option ist in dieser Form, auch in Lettland nicht hinsichtlich des Grunderwerbs möglich.

Zu beachten ist dabei, dass entgegen dem deutschen Recht der Erwerb zwischen Gebäude und Grund getrennt zu behandeln ist. Sie müssen und sollten also sehr genau unterscheiden, ob der Vertrag nur das Gebäude oder Gebäude und Grundstück umfassen soll.


Soll das Grundstück mit Gebäude erworben werden, was sicherlich ausschließlich sinnvoll wäre, ist dieses, sofern es sich nicht um landwirtschaftliche Nutzflächen und Waldgrundstücke (dort gibt es eine besondere Vereinbarung) jedem EU-Bürger möglich.

Ob Sie dabei in Lettland gemeldet sind, ist dann irrelevant. Entscheidend ist, dass Sie Staatsbürger eines EU-Landes sind

Eine Gründung einer Firma ist nicht notwendig und sollte auch nicht vorgenommen werden.
Nur wenn es sich um eine landwirtschaftliche Nuzfläche oder Waldgrundstück handelt, wäre die Eintragung einer Firma im lettischen Handelregister sinnvoll.


Aber mit einer privatrechtlichen Vereinbarung kann Eigentum in der Ihnen vorgeschlagenen Form NICHT erworben werden:

Entscheidend ist dann auch vielmehr, dass eine Eintragung in das Grundbuch erfolgt.
Dazu ist beim örtlichen Bezirksgericht der schriftliche Kaufvertrag und ein notarieller Antrag vorzulegen. Auch müssen Zustimmungen Dritter vorgelegt werden.
Denn sehr häufig ist, je nach Art und Lage des Grundstückes, die Zustimmung der örtlichen Kommune notwendig. Dieses betrifft Grundstücke, die in besonderen Umweltschutzgebieten oder Grenzzonen liegen. Dort haben die Kommunen ein Vorkaufsrecht. Wird dieses nicht geltend gemacht, benötigen Sie dann eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Ohne all die Formalien werden Sie keinen Grunderwerb erzielen können.
Diesbezüglich wäre es sicherlich sinnvoll, einen örtlichen Notar zu beauftragen und dort alle Anträge in Auftrag zu geben.
Die Beiziehung des Nachbarns, wenn dieser kein Notar ist, reicht so nicht aus.


Möglich ist auch ein Vorvertrag, der aber auch diese Formalien benötigt. Ob der Vermieter dieses nun meint, ist nicht so ganz deutlich, wobei es aber auch dann unüblich ist, eine 10% Anzahlung vornehmen zu müssen.

Insgesamt hört sich das Ganze also etwas dubios an.

Auf der sicheren Seite sind Sie letztlich nur, wenn die notariellen Verträge und Anträge mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung vorgelegt werden und dann - auch als Vorvertrag - eine grundbuchrechtliche Eintragung erfolgt.


Die Eintragung im Grundbuch würde sich dann auch nicht etwa auf die 10% beschränken, sondern dass gesamte Grundstück und Gebäude umfassen.
Aber achten Sie bitte darauf - siehe oben - dass Grundstück UND Gebäude in den Verträgen und Anträgen genau aufgeführt werden.


Hinsichtlich der Mietzahlungen kommt es auf den genauen Wortlaut des Vertrages an.
Denn nach lettischem Recht erhalten Sie erst mit der Eintragung in das Grundbuch die Eigentümereigenschaft, tragen aber in der Zeit zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung schon das volle Risiko. Dieses betrifft auch die vertraglichen Lasten, also die Mietzahlungen.

Da dieses aber abdingbar ist, kann dieses vertraglich so gestaltet werden, dass Sie ab Anzahlung keine, oder nur geminderte Mietzinszahlungen leisten müssen.

Ist diese grundbuchrechtliche Eintragung vorgenommen, kann der Verkäufer nicht an einen Dritter veräußern, da auch insoweit die Grundbucheintragung hinderlich wäre.
Der Termin x für die restliche Kaufpreiszahlung kann dabei einzelvertraglich vereinbart werden, obliegt also allein Ihrem Verhandlungsgeschick.
Dieses gilt auch für Ihre Kaution, die ansich dem Vermieter zusteht. Aber auch insoweit kann eine Anrechnung auf den Kaufpreis einzelvertraglich vereinbart werden. Dieses würde sich auch anbieten.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 23.05.2009 | 22:05

Es handelt sich in der Tat um ein Haus ausserhalb der Stadt mit 5ha Wald und 5ha, na ich sage mal Wiese, man kann aber auch sagen, da weiden die Kühe drauf.
Ob man nun die Garage als Scheune bezeichnet, dort wird das Holz gelagert, oder ebend doch als landwirtschaftliches Gebäude ist wohl Auslegung, wobei da auch ein Stall ist, den kann man aber auch einreissen. Tiere leben da nicht mehr,da waren frühger Schweine.

Leider habe ich den 1. Satz nicht verstanden, könnten Sie den mal ein wenig anders, in einfach Worten...
Das mit dem dubios ist angekommen.

Ich werde also nur einen Vertrag beim Notar unterschreiben,
10% Anzahlung leisten, wenn das Ding entsprechend ins Grundbuch eingetragen wird und diese Unbedenklichkeits-
bescheinigung vorliegt und sich die Eintragung auf alle Gebäude
und den Wald und diese Wiese von insgesamt 11ha bezieht, wobei ich dann doch wohl eine engl. Limited gründen muss, und diese in Riga eintrage, da ich keine Lust auf eine SIA habe.
Ausserdem ist die engl. Limited billiger, noch schneller geht es wohl in Tschechien.

Also, 5ha Wald ist dabei, steht auch so im Grundbuch und 5ha Wiese / Kuhweide. Eine Kuhweide kann ich auch mit dem Rasenmäher bearbeiten, Kühe habe ich keine.

Der Nachbar hat auf der Karte nur den Magister jur stehen und den Magister oec, scheint also kein Notar zu sein.
Ich gehe aber davon aus, er wäre so ehrlich, mir das dann zu sagen, das er das nicht kann.
Wahrscheinlich gibt es auch Notare die Deutsch sprechen.

Ist das bei mir so richtig angekommen ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.05.2009 | 10:59

Sehr geehrter Ratsuchender,


Sie können Eigentümer eines Grundstückes allein dadurch werden, dass Sie den Ihnen vorgeschlagenen Vertrag unterzeichnen und 10% zahlen.

In Deutschland ist es so, dass Eigentümer des Grundstückes auch Eigentümer des darauf stehenden Gebäudes ist. In Lettlant ist dieses aber anders geregelt: Der Eigentümer des Grundstücks ist nicht automatisch Eigentümer des Hauses und ungekehrt. Es ist dort also im Gegensatz zum deutschen Recht auch möglich allein ein Gebäude zu kaufen und das Grundstück bleibt im Eigentum des Verkäufers.

Diese Besonderheit müssen Sie also beachten und daraf unbedingt drängen, dass in Verträgen Grundstück und auch das Gebäude jeweils aufgeführt werden; dieses ist auch in einem einzigen Vertrag möglich.

Diese lettische Besonderheit gilt es zu beachten.


Aber hier gibt es nun ein weiteres Problem:

Sofern Sie nun ausführen, dass es sich um ein landwirtschaftlich genutztes Waldgrundstück handelt, gilt noch folgende Besonderheit:

Für diese Grundstücke gilt erst ab Mai 2011 (also in zwei Jahren) für EU-Bürger die gleiche Regelung wie für lettische Staatsbürger.

Wollen Sie als Privatmann jetzt schon ein Grundstück erwerben, müssen Sie drei Jahre in Lettland Ihren Wohnsitz gehabt haben, in dieser Zeit dort eine Tätigkeit in der Landwirtschaft ausgeübt haben und sich dort auch als Landwirt niederlassen .

Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung habe ich Bedenken, dass diese Voraussetzungen gegeben sind, so dass Sie dann als EU Bürger vor Ablauf dieser Zeitspanne bis 2011 also NICHT Grundstücke erwerben können.

Wollen Sie nun trotzdem jetzt schon das Grundstück erwerben, wäre dieses dann nur möglich, wenn Sie vorab

eine AG gründen, die in Lettland eingetragen und notiert ist

oder

ein im lettischen Handelsregister eingetragenes Unternehmen besitzen, wobei aber die Mehrheitsverhältnisse von lettischen Staatsbürgern gehalten werden müssen (!)

oder

ein Unternehmen mit Eintragung im lettischen Handelsregister führen, bei denen die natürlichen oder juristischen Personen, die die Mehrheit tragen, aus einem Land kommen, dass mit Lettland ein Abkommen zum Investitionsschutz getroffen hat.

Deutschland hat dieses Abkommen getroffen, Großbritanien und Tschechien mE nach aber nicht, so dass Sie mit einer Limited nach dortigen Recht auch die dritte Alternative kaum werden erfüllen können.


Aufgrund der Besonderheit des Grundstückes als landwirtschaftliche Nutzfläche oder Waldgrundstück werden Sie also innerhalb der nächsten zwei Jahre das Grundstück wohl nicht erwerben können.

Dann sollten Sie natürlich auch jetzt keine 10 % anzahlen, da dieser betrag dann gänzlich ungesichert wäre. Auch das Versprechen, dass dreifache eventuell zurückzuzahlen, wäre nichten, da eben die lettischen Formvorschriften für einen Grunderwerb nicht gegeben sind.


Hier kann ich Ihnen nur DRINGEND raten, einen Notar in Lettland zur Rate zu ziehen. Dort gibt es deutschsprachige Notare.

Zu Ihrem Nachbarn und dessen Qualifikationen kann ich naturgemäß nichts sagen; meine Erfahrung hat jedoch gezeigt, dass man bei rechtlichen Angelegenheiten Nachbarn, Bekannte und Verwandte außen vor lassen sollte.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle


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