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Kauf einer Immobilie mit Land- mündliche Zusagen vom Verkäufer nicht korrekt.

| 15.09.2009 14:12 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Ich habe eine Immobilie mit mehreren Hektar Land erworben. Das Land teilt sich in zwei Bereiche. Südlich der Straße befinden sich 2/3 der Fläche und nördlich der Straße 1/3. Bei Kaufvertragsunterzeichnung war mir wichtig zu klären, welche Besitz-/Pachtansprüche auf dem zu erwerbenden Land liegen.

In dieser Situation unter Anwesenheit des Immobilienmaklers, des Notars und uns Käufern hat der Verkäufer mündlich erklärt, dass der überwiegende Teil des Landes verpachtet sei, der Pächter jedoch im Falle eines Verkaufs auf sein Pachtrecht verzichten wolle (wörtlich: "Der Verpächter will keine Steine in den Weg legen"). Der kleinere Teil nördlich der Straßenseite sei jedoch sofort frei durch uns verfügbar, weil keine Verpachtung bestehen würde.

Vor dem Hintergrund dieser mündlichen Zusicherung haben wir den Kaufvertrag unterschrieben. Im Kaufvertrag ist schriftlich fixiert, dass ich als Käufer in den bestehenden Pachtvertrag eintrete. Die mündliche Aussage ist nicht schriftlich fixiert worden.

Meine Frage: Können wir uns auf die mündliche Aussage berufen? Haben wir damit rechtlich etwas in der Hand.

Es geht nun um die Kaufpreiszahlung. Wir fühlen uns hintergangen, weil sich nun herausgestellt hat, dass der Pächter alles Land gepachtet hat (Es besteht seit 30 Jahren ein mündlicher Pachtvertrag). Der Pächter besteht auf die Fortführung, bzw. ordentliche Kündigung des Pachtvertrags und die Ausnutzung seines 2-jährigen Schutzes.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Sie können hier u.U. Gewährleistungsansprüche geltend machen. Gewährleistungsansprüche stehen Ihnen dann zu, wenn die gekaufte Sache (hier: das Land) mangelhaft ist. Ein Mangel liegt u.a. dann vor, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (vgl. § 434 BGB). Hier kann man in der Äußerung, daß der Pächter auf sein Recht verzichten wird, eine zugesicherte Eigenschaft sehen, die fehlt.

Jedoch sehe ich hier verschiedene Problemfelder:

1. Nach Ihrer Schilderung wird nicht deutlich, ob der Verkäufer einen Zeitpunkt für den Verzicht auf das Pachtrecht zugesichert hat. Hier könnte er sich daher herausreden und auf die Räumung in zwei Jahren verweisen.

2. Mündliche Zusagen lassen sich generell schwer beweisen. Fraglich ist insbesondere, ob sich der Makler und der Notar an Ihren Einzelfall erinnern.

3. Möglicherweise finden sich in Ihrem Vertrag Klauseln, die z.B. mündliche Nebenabreden ausschließen. Dann wäre Ihnen die Berufung auf die mündliche Zusage verwehrt.

Wenn Sie sich trotz der aufgezeigten möglichen Probleme mit Erfolg auf Gewährleistungsansprüche berufen können, steht Ihnen in erster Linie ein Recht auf Nachbesserung zu (§ 437 BGB). Da diese hier nicht möglich ist (der Verkäufer kann Ihnen kein pachtfreies Land verschaffen), kommen für Sie nur die sekundären Rechte wie z.B. Minderung (§ 441 BGB) in Betracht. Sie müßten dann nicht den Kaufpreis in voller Höhe bezahlen, sondern nur einen geminderten Betrag.

Die Höhe der Minderung ist eine schwierige Einzelfallentscheidung. Sie errechnet sich aus einem Vergleich der Grundstückswerte mit und ohne Pächter.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Bewertung des Fragestellers 17.09.2009 | 08:32

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