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Kauf einer Immobilie, Besitzerin hat Rechtspfleger als Vormund, Kauf über Makler

| 26.04.2013 22:25 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Zusammenfassung: Vor dem Erwerb einer Immobilie sollte ein Sachverständigengutachten über den Wert der Immobilie eingeholt werden.

Wir planen den Kauf einer Immobilie. Das Objekt wird von einem Maklerbüro verkauft. Die aktuelle Besitzerin hat einen Rechtspfleger als Vormund und befindet sich im Pflegeheim. Es sind auch Erben da.
Die Maklerin verfügt über ein Gutachten das sie uns aber nicht zeigen will; bzw. Laut ihrer Aussage nicht zeigen darf. Wir haben bisher noch keinen Kaufpreis vorgeschlagen da wir natürlich ungern zuviel ausgeben.
Nun unsere Fragen:
- wer bestimmt welcher Käufer den Zuschlag bekommt?
- darf die Maklerin das Gutachten wirklich nicht rausrücken?
- welche Dinge müssen wir beim Kauf dringend beachten, wo sind die typischen Fehlerquellen.
- von wem erfahren wir ob wir die Immobilie sicher bekommen
- ist es sinnvoll den Ankauf von Anfang an mithilfe eines Anwalt abzuwickeln und welches Rechtsgebiet betrifft das?
- darf überhaupt unter dem geschätzten Verkehrswert verkauft werden?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür gedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Teilen des Sachverhalts kann es durchaus zu einer anderen rechtlichen Beurteilung kommen.

Unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen nunmehr wie folgt beantworten:

"- wer bestimmt welcher Käufer den Zuschlag bekommt?"

Ich gehe anhand Ihrer Schilderung davon aus, dass die Eigentümerin des Hauses einen Betreuer hat und das Haus freihändig über eine Maklerin verkauft werden soll.

In Deutschland herrscht Privatautonomie. Dies bedeutet, dass die Eigentümerin frei entscheiden kann, an wen Sie das Haus verkaufen möchte. Soweit sie das nicht mehr entscheiden kann, entscheidet der Betreuer. Dies kann bedeuten, dass derjenige das Haus bekommt, der am meisten bietet oder der Eigentümerin am sympatischsten ist oder ähnliches.


"- darf die Maklerin das Gutachten wirklich nicht rausrücken?"

Es gibt jedenfalls keine generelle Regelung, nach der Makler Gutachten nicht herausgeben dürfen. Es könnte aber natürlich sein, dass die Eigentümerin die Maklerin entsprechend angewiesen hat. Vielleicht möchte man sich so die Verhandlungen über den Preis offen halten, denn aus dem Gutachten ergibt sich ja der Verkehrswert des Hauses. Wenn Sie diesen kennen würden, wären Sie wahrscheinlich nicht bereit, mehr zu zahlen.


"- welche Dinge müssen wir beim Kauf dringend beachten, wo sind die typischen Fehlerquellen."

Da gerade bei einem älteren Haus häufig erst nach dem Kauf und Einzug größere oder kleinere Mängel auffallen, in den Kaufverträgen aber üblicherweise die Gewährleistung ausgeschlossen wird, kann ich Ihnen nur dringend empfehlen, das Haus vor dem Kauf von einem Sachverständigen begutachten zu lassen. Im übrigen erhalten Sie dann auch einen Verkehrswert für das Haus und haben einen Anhaltspunkt für die Verkaufsverhandlungen. Zwar kostet der Sachverständige etwas, aber im Zweifel ist es teurer, wenn man für ein Haus zuviel bezahlt. Gerade auch, weil die Maklerin das Gutachten nicht herausgeben möchte, sollten Sie sich hier absichern.


"- von wem erfahren wir ob wir die Immobilie sicher bekommen"

Da die Eigentümerin des Hauses eine Maklerin mit dem Verkauf beauftragt hat, werden Sie die Zusage wahrscheinlich von der Maklerin erhalten oder auch von der Eigentümerin selbst. Eine Sicherheit haben Sie aber erst, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet und eine Auflassungsvormerkung für Sie im Grundbuch eingetragen wurde.


"- ist es sinnvoll den Ankauf von Anfang an mithilfe eines Anwalt abzuwickeln und welches Rechtsgebiet betrifft das?"

Angesicht der wirtschaftlichen Bedeutung des Erwerbs einer Immobilie, ist es sicher nicht falsch, sich vor dem Kauf von einem Anwalt beraten zu lassen. Insbesondere den Kaufvertrag sollten Sie vor der Unterzeichnung von einem Anwalt prüfen lassen. Da die Geschäftsgebühr aber nur einmal anfällt, egal ob der Anwalt nur den Kaufvertrag prüft oder Sie auch schon vorher berät, könnten Sie auch gleich einen Anwalt beauftragen. Vielleicht schafft dieser es ja, das Gutachten von der Maklerin zu bekommen.


"- darf überhaupt unter dem geschätzten Verkehrswert verkauft werden?"

Wegen der oben schon erwähnten Privatautonomier darf ein Haus auch grundsätzlich unter dem Verkehrswert verkauft werden. Wenn die Betreuung der Eigentümerin aber auch die Vermögenssorge umfasst, was sehr wahrscheinlich ist, dann kann die Eigentümerin den Verkauf nicht allein entscheiden. Der Betreuer hat gegenüber der Eigentümerin eine Vermögensfürsorgepflicht. Daher dürfte er einem Verkauf weit unter dem Verkehrswert nicht zustimmen. Lediglich, wenn das Haus bereits über lange Zeit nicht hätte verkauft werden können, dürfte der Betreuer angemessen von dem Verkehrswert abweichen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und ein schönes Wochenende!


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann, Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 12.07.2013 | 00:35

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