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Kauf einer Eigentumswohung

19.07.2014 12:26 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Verkäufer A ist zugleich Gesellschafter-Geschäftsführer der Makler-GmbH. Im not. Kaufvertrag wurde darauf hingewiesen. Ist die Maklergebühr der GmbH gerechtfertigt?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das kommt ganz auf die Klausel im Vertrag an. Wenn tatsächlich nur auf die Verflechtung hingewiesen wurde, dürfte keine Maklerprovision angefallen sein.

§ 652 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass Makler und die Vertragsparteien wirtschaftlich verschieden sind. Es müssen also mindestens 3 Personen beteiligt sein.

In Ihrem Fall sind zwar formaljuristisch 3 Personen beteiligt (Sie, A und die GmbH) jedoch sind wirtschaftlich aufgrund der Gesellschafter-Geschäftsführer Stellung des A in der GmbH nur 2 Personen beteiligt. Das lässt regelmäßig keinen Maklervertrag entstehen:

"Genau dieselben Erwägungen, die bei einer engen wirtschaftlichen und kapitalmäßigen Verflechtung zwischen Makler und Vertragspartner des Auftraggebers eine Provisionspflicht des Auftraggebers ausschließen, gelten jedoch auch für den Fall, wenn ein und dieselbe Person oder Firma sowohl die Geschäftstätigkeit der Maklerfirma als auch des Vertragspartners des Auftraggebers in ausschlaggebender Weise bestimmen kann (OLG Stuttgart, NJW 1973, 1975; BGH NJW 1974, 1130; OLG Frankfurt NJW 1975, 543; Urteil des 2. Zivilsenats des OLG Karlsruhe vom 15.5.1975 - 2 U 302/74 - nicht veröffentlicht). Dieser Fall war hier gegeben. Die vereinbarte Provision war ausdrücklich als Vermittlungsprovision bezeichnet und gedacht (vgl die Vereinbarung vom 7.9.1972, I 13). Eine Vermittlungstätigkeit der Beklagten, die für den Verkauf der Eigentumswohnung an die Kläger ursächlich war, lag jedoch nicht vor. Eine Vermittlungstätigkeit ist nur dann denkbar, wenn der Makler in Beziehung zu einem Dritten tritt und auf diesen zum Vertragsabschluß einwirkt (OLG Stuttgart NJW 1973, 1975; OLG Frankfurt NJW 1975, 543). An dieser Voraussetzung fehlt es hier. Der hier für die Beklagte handelnde Geschäftsführer K. und der Verkäufer der Eigentumswohnung waren in der Person des Herrn K. identisch. K. hat als gesetzliches Organ der Beklagten sein eigenes Objekt angeboten; eine Person hat die Geschäftstätigkeit des Maklers und des Verkäufers entscheidend gesteuert und beeinflußt. In diesem Fall liegt aber keine Vermittlung eines Vertrags mit einem Dritten iSd § 652 BGB vor. Zwar war Herr K. nicht der alleinige Geschäftsführer der Beklagten, außer ihm sind zu Geschäftsführern die Bankdirektoren S. und S. bestellt, wobei die Beklagte durch zwei Geschäftsführer gemeinsam vertreten wird. Dies schließt jedoch nicht aus, daß K. die Geschäftstätigkeit der Beklagten maßgeblich bestimmen konnte. Dies ist nicht nach formalen, sondern nach faktischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten im konkreten Fall zu beurteilen.
(OLG Karlsruhe, Urteil vom 20. August 1976 – 13 U 101/75 –, juris)"

Jedoch kann in solchen Fällen ein isoliertes Provisionsversprechen vorliegen. Hierzu hat sich der BGH in BGH NJW 1998, 1552 ausführlich geäußert:

"Der dortige Käufer war von vornherein der Ansicht gewesen, daß von dem Makler weder eine Nachweis- noch eine Vermittlungstätigkeit erbracht worden sei, die einen Anspruch auf eine Maklerprovision hätte begründen können. Gleichwohl hatte er im dortigen Hauptvertrag mit der Verkäuferin die Zahlung der "Verkaufsgebühr" des Maklers übernommen. In einem derartigen Versprechen hat der BGH die Übernahme einer von einer echten Maklertätigkeit unabhängigen Verpflichtung zugunsten des Maklers erblickt. Auch das Urteil des BGH vom 15. 4. 1987 (NJW-RR 1987, 1075 = LM § BGB § 652 BGB Nr. 111 = WM 1987, 1140) betraf einen Fall, in dem dem Maklerkunden die Verflechtung zwischen "Makler" und Drittem bekannt gewesen und in dem der Parteiwille dahin gegangen war, daß eine Provision gezahlt werden sollte, obwohl dem Makler eine Vermittlungstätigkeit nicht möglich war."

Ob das bei Ihnen der Fall war, kann wie gesagt, nur anhand der Klausel beurteilt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.07.2014 | 22:42

Vielen Dank für die ausführliche Info. Im Vertrag ist beurkundet:
"Dem Käufer ist bekannt, dass der Verkäufer Geschäftsführer der
...Immobilien GmbH ist. Gleichwohl ist der Käufer bereit, die von der ...Immo..GmbH zum Ersatz für ihren Aufwand geforderte Maklerprovision an Stelle des Verkäufers zu zahlen, da der Verkäufer nur unter dieser Bedingung zum Verkauf bereit ist."

Der Notar hat auf den § 652 Abs. 1 BGB n i c h t hingewiesen.
Würden Sie eine (Mit)Haftung des Notars bejahen oder eher ein
isoliertes Provisionsversprechen annehmen?
Vielen Dank im voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.07.2014 | 13:15

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Ich gehe von einem isolierten Provisionsversprechen aus.

Insbesondere die Formulierung "da der Verkäufer nur unter dieser Bedingung zum Verkauf bereit ist." führt nach der Rechtsprechung wohl zu einem isolierten Provisionsversprechen:

"Bestehen dagegen Zweifel an der Annahme eines selbstständigen Provisionsanspruches, so zieht die Rspr. Indizien heran. Das sind die positive Kenntnis des Kunden von Art und Umfang der Verflechtung, ferner das Bewusstsein, dass der Makler keinerlei Maklertätigkeit entfaltet hat, und schließlich
die Alternative des Kunden, entweder mit Provision zu erwerben, oder ganz von dem Geschäft abzusehen. (...) Verlangt wird als Voraussetzung für die
rechtliche Anerkennung eines selbstständigen Provisionsversprechens stets eine Individualvereinbarung. Nicht erforderlich ist es jedoch, dass der Makler den Kunden über die rechtlichen Bedenken gegen seinen Provisionsanspruch aufklärt. Rechtskenntnisse des Kunden zur eigenverantwortlichen Beurteilung sind nicht gefordert. Vielmehr genügt die Kenntnis des Kunden von den betreffenden Tatsachen, welche die Verflechtung oder die Interessenkollision begründen. (Roth in Münchener Kommentar zum BGB 6. Auflage 2012, § 652 Rn. 135)"

Auch eine Haftung des Notars wird wohl ausscheiden. Dieser hat nämlich nur auf die rechtlichen Folgen einer Vereinbarung hinzuweisen, nicht jedoch auf die wirtschaftlichen Folgen. Dass der Notar in Ihrem Fall nicht auf § 652 BGB hingewiesen hat, halte ich für unbedenklich, weil ein Provisionsanspruch eben auch als isolierter Provisionsanspruch begründet werden kann. Vor der Gefahr, mit einem Provisionsanspruch konfrontiert zu werden, musste der Notar Sie nicht hinweisen, da sich das schon aus der Existenz der Klausel ergibt.

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