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Kauf einer Eigentumswohnung - Muss ich Abstandszahlungen einplanen, wenn, dann ich welcher Höhe?


07.02.2006 15:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte mir demnächst eine Eigentumswohnung kaufen, die Wohnung ist sehr schön, die Lage ist bestechend, leider sind die Umstände diesbezüglich recht schwierig. Die Wohnung ist derzeit vermietet. Die jetzige Mieterin (ca. 55 Jahre alt) hat einen DDR-Mietvertrag vom Anfang der achtziger Jahre, davor wohnte Sie bereits mit ihrer Mutter seit 1955 in der Wohnung.

Das Haus ist 1996 von einer Baugesellschaft gekauft und saniert worden. Später hat der Inhaber der Baugesellschaft die Wohnungen der Gesellschaft abgekauft, so dass diese jetzt in seinem persönlichen Besitz waren/sind (Baugesellschaft gibt es nicht mehr). Er hat alle Wohnungen verkauft, lediglich die betreffende Wohnung ist noch übrig.

Die derzeitige Mieterin möchte die Wohnung auch gerne kaufen, ist aber nicht bereit, den Kaufpreis zu zahlen, Ihr Angebot liegt bei ca. 90 % meines Kaufpreises. Das Verhältnis zwischen jetzigem Eigentümer und der Mieterin kann mit gutem Gewissen als zerrüttet dargestellt werden. Die Mieterin ging gegen nahezu alle baulichen Änderungen renitent juristisch vor.

Innerhalb der Wohnung sind in zwei Räumen Schimmelflecken an der Decke und der Vermieter sagt, dass das am unzureichenden Lüften der Wohnung nach dem Einbau neuer Fenster liegt, was die Mieterin natürlich verneint. Ich vermute, dass eine Mischung aus baulichen Mängeln und unzureichender Lüftung besteht und dass, wenn ein Bestandteil beseitigt werden würde, der Schimmel erfolgreich bekämpft werden könnte. Die Mieterin kürzt die Miete seit 8 Jahren wegen des Schimmelbefalls, dem Wegfall des „Wäschebodens“ und Schäden am Parkett. Die derzeitige Miete liegt ca. bei zwei Dritteln der Vergleichsmiete.

Wer zahlt für eventuell vorliegende Mängel an Dach, falls dort Kältebrücken (Schimmelbildung ...) bestehen, ist das eine Sache der WEG oder muss ich als Vermieter dafür aufkommen. Wenn es Sache der WEG ist, muss die WEG für die Kosten aufkommen oder ist dafür ein Beschluss notwendig, der von allen beschlossen werden kann, aber nicht muss. (Ich gehe davon aus, dass der Verkäufer eine Sachmittelhaftung ausschießt.)

Welche Chancen bestehen für mich bei einer Eigenbedarfsklage? Mit welchem Zeitraum muss ich rechnen, bis die Mieterin die Wohnung verlässt? Muss ich Abstandszahlungen einplanen, wenn, dann ich welcher Höhe?

Welche Bestandteile sind bei der geschilderten Lage für meine Absicherung im Kaufvertrag unverzichtbar? Besteht noch ein Vorkaufsrecht für die Mieterin oder ist dieses durch den Verkauf der Wohnung von der KG an den jetzigen Eigentümer bereits abgegolten (das sagt der Notar und auch der Verkäufer, der dies auch im Kaufvertrag zusichert)?

Kann ich einen 3 Monate alten Grundbuchauszug zum Kauf heranziehen oder sollte ich in jedem Fall darauf achten, dass der Notar einen aktuellen Grundbuchauszug einholt?

Vielen Dank für Ihre Ausführungen vorab.
07.02.2006 | 16:05

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

bitte beachten Sie, dass eine Antwort nur auf den von Ihnen gegebenen Informationen basiert. Sollten die Tatsachen anders sein, ist auch die Einschätzung möglicherweise eine Andere.

1. Die WEG ist für alle Reparaturen am Haus zuständig, die im Allgemeineigentum stehen, es sei denn, es wurde zwischen den Eigentümern etwas anderes bestimmt. Solche Reparaturen werden durch Beschluß beschlossen (es sei denn, es handelt sich um Kleinreparaturen, für die der Verwalter zuständig ist). Ob dieser einstimmig sein muß, hängt davon ab, ob es sich bei der Reparatur um eine bauliche Veränderung handelt (§ 22 WEG). Ansonsten genügt in der Regel die einfache Mehrheit.

2. Die Chancen für eine Eigenbedarfsklage einzuschätzen in einem Fall, in dem die Mieterin bereits über Jahrzehnte die Wohnung bewohnt, ist ohne eingehende Prüfung nicht möglich. Was ich Ihnen sagen kann, ist, dass Sie jedenfalls einen Kündigungsgrund (Eigenbedarf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) haben. Wenn Sie also die Wohnung selber nutzen wollen, haben Sie durchaus Chancen, es sei denn, Sie sind Eigentümerin von mehreren gleichwertigen wohnobjekten, in die Sie ebenfalls ziehen könnten.
3. Auch die Frage hinsichtlich der Abstandszahlung ist zu allgemein. „Müssen“ müssen Sie jedenfalls gar nichts. Die Abstandszahlung ist eine vertraglich vereinbarte Zahlung, die aus verschiedenen Gründen geleistet wird (zb dafür, dass der Mieter ohne Murren auszieht, Ablöse für bestimmte Gegenstände). Wenn nichts derartiges zwischen Ihnen und dem Mieter vereinbart wird (oder zwischen dem ehemaligen Eigentümer und dem Vermieter, das interessiert Sie aber nur soweit Sie diese vertraglichen Pflichten übernehmen), müssen Sie auch nichts derartiges zahlen.

4. Ein Vorkaufrecht für den Mieter besteht kraft Gesetz, § 577 Abs. 1 BGB.

5. Sie sollten auf jeden Fall eine Rechtsschutzversicherung bezüglich der Immobilie und den damit verbundenen möglichen Streitigkeiten abschließen. Dann können Sie für auftretende Probleme einen Rechtsanwalt beauftrage ohne die Kosten fürchten zu müssen.

6. Für den Kaufvertrag wird der aktuelle Grundbuchauszug herangezogen.

7. Wenn ein Kaufvertrag bereits erstellt wurde, sollten Sie diesen durch einen Anwalt prüfen lassen. Leider kann ich ohne die Dokumente keine Checkliste erstellen, weil es beim Immobilienkauf auf unterschiedlichste Dinge im Einzelfall ankommt.

8. Gerne bin ich bereit, im Rahmen eines Mandats Sie umfassend zu beraten.



Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen jedoch zunächst bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München

Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de


Nachfrage vom Fragesteller 08.02.2006 | 15:33

Hallo Frau Heussen,
vielen Dank für Ihre umfassende und zeitnahe Antwort. Eine Nachfrage möchte ich Ihnen noch stellen. Sind Sie sicher, dass die Mieterin noch immer ein Vorkaufsrecht besitzt? Da die Wohnung schon von der Baugesellschaft an den jetzigen Eigentümer verkauft wurde und damit bereits ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.

Nach "§ 2b WoBindG steht dem Mieter jedoch lediglich das Recht zu, beim ersten Verkauf nach Umwandlung der Miet- in eine Eigentumswohnung das Vorkaufsrecht auszuüben." Der erste Verkauf fand, wie geschrieben, bereits 1998 statt. Ich weiß natürlich nicht, ob die Mieterin hierüber informiert wurde, aber dies dürfte doch für mich als Käufer 2006 nicht mehr von Belang sein. Eventuell könnte die Baugesellhaft hierfür noch auf Schadenersatz verklagt werden, wenn es sie denn noch gäbe ...

Vielen Dank für Ihre Antwort vorab.
Herzliche Grüße nach München.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.02.2006 | 16:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich werde Ihnen hierzu noch ein separates E-Mail schicken.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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