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Kauf einer Eigentumswohnung, Löschung der Grundschuld wird verzögert

| 03.07.2018 18:23 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Ich habe vor mehr als 2 Monaten - vor fast 2,5 Monaten - eine Wohnung gekauft, in welcher ich bereits seit einiger Zeit zur Miete wohne. Der Kaufvertrag ist unterschrieben, die Bezahlungen an den Notar, ans Finanzamt und ans Amtsgericht zur Eintragungsvormerkung erfolgten 8 Tage nach erfolgtem Kaufvertrag, also bereits vor 2 Monaten.
Es fehlt nur noch die Löschungsbewilligung der Bank und hier liegt das Problem.
Die Bank behauptet es läge an der Verkäuferin, die Verkäuferin behauptet es läge an der Sparkasse (Anmerkung: Bei der Sparkasse gab es vor sechs Monaten eine Fusion - Zusammenschluss zweier benachbarter Sparkassen - was ggf. zu Verzögerungen führen könnte).
Für mich stellt sich die Frage, wie ich weiterkomme und ob ich Jemanden für meine verzögerungsbedingten Unkosten haftbar machen kann. Jeder Tag Verzögerung kostet mich Geld, u.a. weil ich weiterhin Miete zahlen muss für meine derzeitige hochpreisige Mietwohnung, welche baldmöglichst in mein Eigentum übergehen soll.
Die Sparkasse sagte mir, dass sie mir aus Datenschutzgründen nichts weiter zum alten Grundschuldvertrag zwischen Ihnen und der Vermieterin sagen darf und dass die Sparkasse diesbezüglich nicht mein Ansprechpartner wäre. Gleichzeitig erhielt ich jedoch die Information, die Verzögerung sei "kundenbedingt", d.h. verkäuferbedingt.
Meine Vermieterin und zugleich meine Verkäuferin weist sämtliche Schuld von sich, sagt mir das läge nicht an ihr und verlangt solange Miete von mir, bis alles gut über die Bühne gegangen ist und der Kaufpreis bezahlt ist (doch ohne Fälligkeitsmitteilung des Notars, welchem nur noch die Mitteilung zur Grundschuldlöschung fehlt, kann ich nicht bezahlen).

Laut Notarvertrag heißt es bezüglich der alten Grundschuld (Zitat): "Die in Abteilung III unter lfd. Nr. 3 und 3a eingetragenen Grundschulden werden vom Käufer nicht übernommen. Die hierdurch gesicherten Verbindlichkeiten des Verkäufers sind aus dem Kaufpreis Zug um Zug gegen Löschung des Grundschulden im Grundbuch abzulösen".
Anmerkung meinerseits: Leider steht im notariellen Kaufvertrag kein Termin für die Beibringung des Löschungsbewilligung.
Bedeutet dieses, dass ich dadurch keinen zeitlichen Anspruch auf Erledigung des Falles habe. Hätte des Notar - entweder mündlich oder besser noch im Vertag - hierauf hinweisen müssen?
Was kann ich meinerseits tun?

Ich bedanke mich vorab für die Beantwortung meiner Fragen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

LG Berlin, Urteil vom 21.07.2016 - 67 S 82/16

Das Landgericht Berlin entschied einem ähnlichen Fall,

der Verkäufer einer Eigentumswohnung war gemäß den Regelungen des Kaufvertrages verpflichtet, die Löschung einer für seine Bank eingetragenen Grundschuld herbeizuführen und so die Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit zu schaffen. Insoweit war er ausdrücklich verpflichtet, die Löschungsunterlagen dem Notar „unverzüglich" zur Verfügung zu stellen oder den Notar zu beauftragen, die Löschungsvoraussetzungen herbeizuführen.

Nach Abschluss des Kaufvertrages erhielt der Notar die Löschungsunterlagen von der Bank des Verkäufers, allerdings mit einem unzureichenden Treuhandauftrag. Der Notar blieb danach allerdings – trotz zahlreicher Sachstandsanfragen des Käufers – mehrere Wochen untätig und erinnerte die Bank erst nach zwei Monaten an die Abänderung des Treuhandauftrages. Der Kaufpreis konnte daher erst nach mehr als drei Monaten nach Abschluss des Kaufvertrages gezahlt werden.

Der Käufer klagte am Landgericht Berlin schließlich auf Schadensersatz wegen verspäteter Einholung der Löschungsunterlagen. Als Schaden benannte er dabei insbesondere die angefallenen Mietzahlungen, die er aufgrund der Verzögerung des Besitzübergangs länger leisten musste.

Das Landgericht Berlin gab dem Käufer Recht.

Das Gericht sah im Kaufvertrag eine Nebenpflicht des Verkäufers, ohne schuldhaftes Zögern die Löschung der eingetragenen Grundpfandrechte herbeizuführen und zu diesem Zweck mit hinreichendem Nachdruck auf die Grundpfandgläubigerin einzuwirken. Dieser Pflicht ist der Verkäufer aber nicht ausreichend nachgekommen, insbesondere, weil er sich das Verhalten des von ihm beauftragten Notars nach § 278 S. 1 BGB als eigenes Fehlverhalten zurechnen lassen muss.

Der Verkäufer ist dem Käufer daher zum Ersatz der Kosten verpflichtet, die bei pflichtgemäßer, zügiger Beibringung der Löschungsunterlagen nicht angefallen wären – etwa z.B. Mietzahlungen wegen verzögertem Besitzübergang, etc.

In Ihrem Fall ist die Vermieterin als Eigentümer verpflichtet auf die Gläubigerbank einzuwirken und die Löschung der Grundschuld herbeizuführen, zu fördern und zu beschleunigen. Setzt diese sich nicht mit Nachdruck dafür ein, haftet diese auch für die Verzögerungen der eigenen Bank.

Dementsprechend stünde Ihnen damit die Mietzahlung als Schadensersatz gegen die Verkäuferin zu. Sie sollten daher bei dieser nochmals mit Nachdruck auf die Löschung und den Verzug hinweisen und ggf. die Mietzahlungen einstellen, respektive diese Mehrkosten von der Verkäuferin einfordern können.

Die Entscheidung des Landgericht Berlin dürfte daher auch in Ihrem Fall zutreffend sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.07.2018 | 09:28

Besten Dank für Ihre prompte Antwort, Herr Rechtsanwalt, welche sehr aufschlußreich ist.
Aus Ihrer Beantwortung ergeben sich für mich noch folgende Fragen:
In meinem konkreten Fall steht leider nicht- wie im Berliner Fall - dass "die Verkäuferin" verpflichtet ist, die Löschung der Grundschuld bei ihrer Bank zu erwirken.
Dazu hier noch mal das Zitat aus meinem Notarvertrag: "Die in Abteilung III unter lfd. Nr. 3 und 3a eingetragenen Grundschulden werden vom Käufer nicht übernommen. Die hierdurch gesicherten Verbindlichkeiten des Verkäufers sind aus dem Kaufpreis Zug um Zug gegen Löschung der Grundschulden im Grundbuch abzulösen".
Mehr steht dazu nicht - die Verkäuferin ist hierbei nicht erwähnt. Kann ich mich dann trotzdem auf die Verkäuferin berufen ?
Bisher hat mir keiner der Beteiligten - d.h. weder der Notar noch die Sparkasse oder die Vermieterin - konkrete Antworten zu den bisherigen Bemühungen zur Löschungsbewilligung gegeben. Ich kann somit auch nicht - wie in Ihrem beschriebenen Berliner Fall - von "verspäteter Einholung der Löschungsunterlagen " mit Benennung eines Verursachers berichten, da ich die Zwischenabläufe - trotz meiner bisherigen Bemühungen - nicht kenne. Somit bin ich unsicher, wen ich nun tatsächlich in die Haftung nehmen kann. Angeblich hat jeder Beteiligte, d.h. der Notar, die Sparkasse und die Verkäuferin, den jeweiligen Part getan - doch es fehlt immer noch das Ergebnis, dass das Darlehen gelöscht werden kann und ich endlich den Kaufpreis zahlen kann.
Aus Ihrer Antwort, Herr Rechtsanwalt, ist mir zudem nicht klar, ab wann ich von einer zeitlichen Verzögerung ausgehen kann. Wieviel Wochen wären als Bearbeitungszeit für eine Darlehenslöschung angemessen gewesen? Ab welcher Zeit nach erfolgtem Notarvertrag kann ich Forderungen für erhöhte Ausgaben stellen? Muss ich diese Forderungen nun umgehend - nach vielen mündlichen Aufforderungen an alle drei Beteiligten - schriftlich stellen? Bin ich z.B. gesetzlich verpflichtet meiner Vermieterin die zukünftige Mietzahlungseinstellung zunächst schriftlich anzukündigen, bevor ich das Geld einbehalte? Muss ich persönlich auf die "undurchsichtige" Suche gehen, wer die Verzögerung verursacht hat oder ist diesbezüglich allein meine Verkäuferin meine Ansprechpartnerin.
Schon jetzt bedanke ich mich vielmals für Ihre Hilfe und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.07.2018 | 14:55

Ihre Nachfrage möchte ich gerne beantworten.

Zunächst ist voranzustellen, dass allein die Verkäuferin Ihr Ansprechpartner ist, da Sie auch nur mit dieser einen Vertrag haben. Die Bank wird keine Auskünfte geben und der Notar vermittelt schließlich nur. Gleichwohl ist die Verkäuferin haftbar für Verzögerungen des Nortares als auch der Bank, wenn Sie nicht mitwirkt oder fördert.

Hinsichtlich der Frist der Beibringung der Löschungsbewilligung gelten auch für Ihren Fall die Ausführungen des Landgerichts, auch wenn bei Ihnen keine ordinäre Frist oder ein Zeitraum benannt ist.

Ist nämlich keine Frist oder ein Zeitraum benannt, gilt nach der allgemeinen Rechtsauffassung das es "unverzüglich" zu tun ist, bspw. ist jemand zur Zahlung verurteilt, steht dort auch keine Frist, denn es gilt ab sofort.

Dies wird auch dadurch deutlich das es in Ihrem Vertrag heißt "Zug um Zug". Ich gehe davon aus, dass Sie bzw. Ihre Bank die Kaufpreiszahlung schon freigegeben haben und demnach nur auf die Löschungsbewilligung warten. Sie haben daher alles zur Vertragserfüllung getan, sodass im "GegenZUG" die Verkäuferin dran ist, dass ihrige beizutragen, und dies naturgemäß unverzüglich zur Vermeidung etwaiger Verzögerung und Schäden zu Ihren Lasten.

Wann kann man von einer Verzögerung ausgehen? Dies muss man im Einzelfall betrachten. In der Regel wird man eine Löschungsbewilligung binnen 1-2 Wochen seitens der Bank erwarten dürfen, wenn alle Unterlagen vorliegen. Als Maßstab kann man auch den Übergabetermin nehmen. Ist ein Übergabetermin vereinbart, so muss/sollte auch an diesem Tag spätestens alles geklärt sein, da es sonst am Eigentumserwerb fehlt.

Man wird daher in Ihrem Fall einen angemessenen Zeitraum wählen müssen. Sie schrieben, dass Sie ca. 2,5 Monate vorher den Kaufvertrag abgewickelt haben. Dementsprechend könnte man unter Berücksichtigung von 2-4 Wochen als Sicherheitszuschlag davon ausgehen, dass Ihnen mindestens ca. 1,5 Monatsmieten zzgl. künftiger Mieten als Schadensersatz zustünden. Ebenso Kosten wie Bereitstellungszinsen/Gelder seitens Ihrer Bank sofern diese dort anfallen.

Ich hoffe, dass ich Ihre Nachfrage hinreichend beantworten konnte und Unklarheiten beseitigt habe.

Mit freundlichen Grüßen
Sascha Lembcke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.07.2018 | 15:10

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 04.07.2018 5/5,0
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