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Kauf einer Eigentumswohnung, Löschung der Grundschuld wird durch Verkäufer verzögert

| 08.02.2017 16:20 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Winkler


Zusammenfassung: Bei Nichterfüllung von Nebenpflichten aus einem Grundstückskaufvertrag, zum Beispiel der nicht erfolgten Löschung bestehender Grundschulden, hat der Verkäufer spätestens als Verzugsfolge die entstehenden Schäden zu ersetzen.

Wir haben eine Wohnung gekauft. Auf der Wohnung ist noch eine Grundschuld eingetragen, die gelöscht werden soll. Der Kaufvertrag ist unterschrieben, die Auflassungsvormerkung ist erfolgt.
Es fehlt noch die Löschungsbewilligung der Bank.
Hier liegt das Problem:
Die Bank hat dem Verkäufer einen entsprechenden Vertrag zugestellt. Er ist aber bisher nicht vom Verkäufer unterschrieben, weil (nach mündlichen Aussagen des Verkäufers):
die Bank ihn über den Tisch ziehen will
er noch in einer anderen Angelegenheit einen Prozess mit der Bank führe, der durch eine Unterschrift negativ beeinflusst werde
Und so sind mittlerweile 2 Monate ins Land gegangen und ich muss jetzt Bereitstellungszinsen für mein Darlehen zahlen.

Leider steht im notariellen Kaufvertrag kein Termin für die Beibringung der Löschungsbewilligung, sondern nur „Der Löschung der nicht übernommenen Grundpfandrechte wird hiermit allseits zugestimmt und deren Vollzug beantragt".

Besser wäre sicher ein Text gewesen, wie ich ihn in einem anderen Vertrag gefunden habe: „Der Verkäufer ist verpflichtet, den Vertragsbesitz unverzüglich von den nicht übernommenen Belastungen freizustellen."

Was ist nun zu tun? (der Notar unternimmt nichts weiter – hat nur bei der Bank nach der Löschungsbewilligung nachgefragt).

Sehr geehrter Fragesteller,

Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:


Zunächst zu der Formulierung im Vertrag: Diese könnte vielleicht etwas deutlicher sein, sie ist meines Erachtens aber ausreichend. Durch die Klausel wird der Verkäufer verpflichtet, sofort nach Vertragsschluss die Löschung der Grundschuld zu bewerkstelligen.

Deswegen sollten Sie jetzt folgendes tun:
Setzen Sie dem Verkäufer nachweisbar (beispielsweise durch Einwurf-Einschreiben) eine kurze Frist zur Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch. Angesichts der Vorgeschichte sollte hier eine Woche als Fristsetzung ausreichen. Für den Fall des fruchtlosen Verstreichens der Frist sollten Sie ausdrücklich den Rücktritt vom Kaufvertrag androhen. Im selben Schreiben würde ich Ersatz für die bis jetzt aufgelaufenen Schäden verlangen und gleichzeitig weiteren Schadenersatz für den Fall der Nichterfüllung androhen.

Sofern der Verkäufer Ihrer Forderung bis zum Fristablauf nachkommt könnten Sie die bis jetzt aufgelaufenen Schäden aus § 826 BGB ersetzt verlangen. Die vom Verkäufer angeführten Gründe für die Verzögerung bzw. die Weigerung des Verkäufers stellen eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung dar. Allerdings sollten sich die Äußerungen auch irgendwie beweisen lassen. Hinsichtlich weiterer Schäden nach Fristablauf wäre auch das noch mal ein Stück einfacher, dann befindet sich der Verkäufer nämlich in Verzug und muss schon deswegen Ihre Verzugsschäden ersetzen. Dazu zählen sowohl die nötigen Bereitstellungszinsen als auch beispielsweise das Honorar eines zu beauftragenden Rechtsanwalts.

Sofern bis zum Fristablauf nichts passiert hätten Sie dann zwei Optionen: Entweder Sie reichen Klage auf Erfüllung des Vertrages ein und machen gleichzeitig Ersatz für die aufgelaufenen finanziellen Schäden geltend. Oder aber Sie treten in der Folge vom Kaufvertrag zurück und machen ebenfalls die Ihnen entstandenen materiellen Schäden geltend.

Sofern Sie in der Angelegenheit weiteren Bedarf an Beratung und/oder Vertretung haben können Sie sich über die Kontaktdaten in meinem Profil gerne an mich wenden. Die räumliche Entfernung spielt dabei aufgrund der diversen Kommunikationsmittel keine Rolle.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 12.02.2017 | 09:24

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