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Kauf einer ETW mit einer falschen Wohnflächenangabe durch den Verkäufer und Makler


| 14.11.2017 11:43 |
Preis: 55,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,
anbei meine Frage.
Das Ehepaar Müller hat sich Anfang dieses Jahres eine ETW gekauft. Folgendermaßen hat sich der Kauf abgespielt. Der Verkäufer hat einen Makler den M eingesetzt. Die Wohnung besteht aus 3 Zimmern mit insgesamt 60qm² Wohnfläche und einem Hobbyraum mit 20qm². Für den Hobbyraum gibt es ja meines Erachtens bestimmte Voraussetzungen (Welche sind diese?), die erfüllt werden müssen, damit man diesen als Wohnfläche ansetzen darf. Diese sind aber nicht erfüllt. Allerdings hat der Makler diesen Hobbyraum voll in die Gesamtwohnfläche mit eingerechnet. Da die Nachfrage nach dieser Immobilie sehr hoch war, haben die Eheleute Müller nach der Besichtigung sofort ihren langjährigen Banker angerufen und erfragt, ob eine Finanzierung möglich ist. Da dieser die Kunden lange kennt und mit 80qm² WFL die Finanzierung überschlagen gerechnet hat, meinte er, dass wird kein Problem sein. Daraufhin haben die Eheleute den Notartermin vereinbart, bevor Sie die Finanzierung unterschrieben haben. Als die Bank anschließen die ETW besichtigt hat, wurde durch die Bank festgestellt, dass der Hobbyraum nicht in die WFL mit eingerechnet werden darf und somit der Bank für die Beleihung 20qm² fehlen und sich dadurch der Kredit verringert. Da die Eheleute nicht über weitere Sicherheiten verfügen und keine anderen Möglichkeiten zur Verfügung stehen, würden sie gerne den Kauf rückabwickeln.
Daher meine folgende Frage:
Mir ist bekannt, dass es kein Rücktrittsrecht bei scheitender Immofinanzierung gibt.
Aber welchen Anspruch haben die Eheleute Müller gegen den Verkäufer? bzw. gegen den Makler, wenn dieser den Hobbyraum komplett als WFL ausgewiesen hat und es dadurch der Fehler des Verkäufers bzw. des Maklers war?Von einem Makler sollte man ja erwarten, das er weiß, welche Räume zur WFL zählen. Wie können die Eheleute vorgehen, damit Sie möglichst ohne Kosten aus diesem Vertrag wieder aussteigen können?
Vielen Dank für Ihre Hilfe
Mit freundlichen Grüßen
14.11.2017 | 13:14

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zum Hobbyraum - da kann es in der Tat ein Problem geben:
Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist unzulässig. Die beklagten Eigentümer sind verpflichtet, die Nutzung ihres Hobbyraums zu Wohnzwecken zu unterlassen. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die Wohn- bzw. Schlafnutzung im konkreten Fall (derzeit) möglicherweise nicht störend ist. Die behördliche Genehmigung zur Umnutzung ist im Verhältnis zwischen WEG und Eigentümern ebenfalls ohne Belang (auch das kann aber schwer sein es so positiv zu erreichen).

So der Bundesgerichtshof, BGH, Beschluss v. 16.6.2011, V ZA 1/11 z. B.

Zur Wohnflächenberechnung:
Nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung sind beheizbare Hobbyräume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern mit ihrer vollen Grundfläche zu berücksichtigen.

Richtig, grundsätzlich gibt es kein Rücktrittsrecht bei scheitender Immofinanzierung.

Aber:
Ein Rücktrittsrecht (und Anfechtung wegen arglistiger Täuschung) gibt es in der Tat bei vorsätzlich schuldhaften Verhalten des Verkäufers und/oder Maklers.

Das Problem ist aber, dass die Käuferseite dafür beweisbelastet ist. Arglist hört sich schlimmer an als es rechtlich ist, da langt es aus, dass der Verkäufer den Täuschungserfolg billigend in Kauf nimmt und Wissenslücken bewusst ausnutzt.

Aber da kommt es inbesondere darauf an, was die Verkäuferseite/der Makler hinsichtlich der Finanzierung und der damit zusammenhängenden Wohnflächenberechnung wusste (nicht allein wissen konnte = (grob) fahrlässig).

Mein Tipp:
Auch wenn die Chancen dennoch eine Finanzierung zu bekommen, bei der jetzigen oder einer anderen Bank, eher schlecht stehen (es müsste aber zunächst versucht werden) und auch das Rücktritts- bzw. Anfechtungsrecht nicht ohne Weiteres ausgeübt werden kann, würde ich einen Anwalt Ihrer Wahl vor Ort damit betrauen - diese muss alle o. g. Umstände des Einzelfall in Gänze prüfen.

Wie gesagt, eine allein (grob) fahrlässige Pflichtverletzung durch den Makler/Verkäufer reicht nicht aus - es müsste Vorsatz vorhanden gewesen sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Nachfrage vom Fragesteller 15.11.2017 | 11:27

Sehr geehrter Herr Antwortengeber,

vielen Dank für Ihre Auskunft.
Sie haben geschrieben: "Zur Wohnflächenberechnung:
Nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung sind beheizbare Hobbyräume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern mit ihrer vollen Grundfläche zu berücksichtigen."
Wird der Hobbyraum nicht in die Wohnfläche mit eingerechnet, wenn beispielsweise es keine Heizung gibt oder gibt es noch andere Merkmale? Ich habe mal davon gehört, dass wenn der Raum nicht eine bestimmte Höhe über dem Außenboden erreicht?

Und kann man eventuelle Schadensersatzansprüche gegen den Makler stellen?
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2017 | 11:51

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Richtig, es geht um zweierlei:

Es sind nur die Voraussetzungen erfüllend:

- beheizbare Hobbyräume
- mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern mit ihrer vollen Grundfläche

die zu berücksichtigen sind.

Und richtig, dass kann durchaus zu Schadensersatzansprüchen führen, NEBEN dem Rücktritt und der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung als Gestaltungsrechte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Bewertung des Fragestellers 15.11.2017 | 12:03


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