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Kauf einer ETW / Nebenkostenrückerstattung an Mieter

| 17.08.2014 15:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte um eine Einschätzung zu folgendem Sachverhalt:

Wir (Privat, Ehepaar) haben zum Mai 2014 eine vermietete ETW von einer Wohnungsbaugesellschaft erworben. Der Mieter hat offenbar in den Vorjahren immer zu hohe Nebenkostenvorauszahlungen geleistet, was regelmäßig zu Erstattungen geführt hat. Dieser Umständ hätte uns bekannt sein können (die Unterlagen wurden uns ausgehängigt), ich habe es aber nicht gesehen.

Der Abrechnung für 2013 - also der Zeitraum vor Verkauf - ist heute vom Verwalter gekommen, und auf dieser Basis wird der Mieter Anspruch auf rund 285 Euro Rückzahlung haben. Im Vergleich zum letzen Wirtschaftsplan für das Jahr 2013 war die vom Verkäufer angeforderte und vom Mieter geleistete Vorauszahlung bereits um rund 215 Euro zu hoch. Die Hausgeldabrechnung selber (im Verhältnis Eigentümer <-> Verwalter) war und ist korrekt.

Frage: Haben wir einen Anspruch gegen den Verkäufer, diesen Betrag zu erstatten? Schließlich hat dieser sich durch die bewusst zu hoch angesetzte NK-Vorauszahlung hier "bereichert".

Im Notarvertrag gibt es m.E. keine klare Regelung hierzu. Die relevanten Abschnitte habe ich angehängt. Allerdings frage ich mich, ob der Umstand mit der zu Hohen NK-Vorauszahlung nicht dem letzen unten zitierten Satz (Mietvorauszahlungen ..) widerspricht.

Herzlichen Dank !


-- Auszüge (verkürzt) aus dem Kaufvertrag --

- Es wird Verkauft: Grundbesitz, Sondernutzungsrechte, Anteil an der Reparaturrücklage
- Verweis auf die Teilungserklärung etc.

Die bis zum Lastenübergang fällig werdenden oder entstandenen Bewirtschaftungskosten trägt noch der Verkäufer, im übrigen trägt sie der Käufer. Der Verkäufer versichert, dass insoweit keine Rückstände bestehen. Sollte sich gleichwohl herausstellen, dass Hausgeldrückstände bestehen, so sollen diese aus dem Kaufpreis ausgeglichen werden. Der Verkäufer versichert, dass ihm derzeit keine Umstände bekannt sind, die nach Lastenübergang zu einer den Käufer treffenden Sonderumlage führen könnten [..]

Der Käufer tritt in den bestehenden Verwaltervertrag an Stelle und zur Entlastung des Verkäufers mit Wirkung vom Besitzübergang an ein. Der Käufer tritt zur Entlastung des Verkäufers in die Rechte und Pflichten aus der ihm bekannten Teilungserklärung samt aller Nachträge ein [..]

Der Grundbesitz wird verkauft im gegenwärtigen Zustand [..] Ansprüche und Rechte (auch Zurückbehaltungs- und Anfechtungsrechte) des Käufers wegen Sachmängeln, Größe und Verwendbarkeit werden ausgeschlossen. Dies gilt auch für Sachmängel die erst künftig vom Käufer bemerkt werden. [..]

Besitz, Nutzungen, sämtliche öffentlichen-rechtlichen und privatrechtlichen Lasten, [..] gehen auf den Käufer über mit der Zahlung des Kaufpreises.

Das bestehende Mietverhältnis ist bekannt und wird vom Käufer übernommen. [.. Ungekündigt, keine ungewöhnliche Vertragsgestaltung etc...]. Mietvorauszahlungen, die der Käufer gegen sich gelten lassen müsste, sind von dem Mieter nicht geleistet worden. [..]

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen gerne wie folgt beantworten:

Frage: Haben wir einen Anspruch gegen den Verkäufer, diesen Betrag zu erstatten? Schließlich hat dieser sich durch die bewusst zu hoch angesetzte NK-Vorauszahlung hier "bereichert".
Zunächst möchte ich klarstellen, von wem der Mieter die Erstattung der überzahlten Beträge verlangen darf.
§ 566 Abs. 1 BGB lautet: „Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein." Die gesetzliche Regelung beinhaltet den sog. Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete". Soweit der Eigentümerwechsel daher innerhalb eines laufenden Abrechnungszeitraums erfolgt, ist folgendes zu beachten:
Nach Gesetz hat die Nebenkostenabrechnung erst nach Ablauf eines Abrechnungszeitraums von 12 Monaten zu erfolgen. Erst mit Ablauf des Abrechnungszeitraums entsteht auch der Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Nebenkosten. Zur Erstellung der Abrechnung ist der Vermieter verpflichtet. Bei einem innerhalb des Abrechnungszeitraums erfolgten Eigentümerwechsel ist mit dem Begriff „Vermieter", der neue Eigentümer gemeint. Dieser ist im Verhältnis zum Mieter auch zur Erstattung von Überzahlungen verpflichtet, denn auch der Rückzahlungsanspruch des Mieters entsteht erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (OLG Naumburg, NZM 1998, 806).
Damit sind Sie dem Mieter gegenüber zur Erstattung von Überzahlungen verpflichtet.
Ob Sie, die an den Mieter zu erstattende Überzahlung vom Verkäufer herausverlangen können ist eine andere Frage. Hierfür sind insbesondere die Absprachen im Kaufvertrag relevant. Eine solche Vereinbarung ist im vorliegenden Fall jedoch nicht ersichtlich.
Eine Rückerstattungspflicht ergibt sich auch nicht aus Vertragsverletzung. Grundsätzlich ist der Verkäufer zwar verpflichtet, dem Käufer alle für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung relevanten Informationen zu überlassen (BGH, ZMR 2001, 19). Dies ist hier nach Ihren Angaben jedoch erfolgt, sodass keine Pflichtverletzung des Verkäufers festzustellen ist.
Ich bedaure Ihnen keine besseren Informationen übermitteln zu können.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 26.08.2014 | 08:20

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"Vielen Dank! Bezüglich der Ansprüche des Mieters hatte ich zwar nicht gefragt (wusste ich), aber dennoch herzlichen Dank für die Ausführungen hierzu. Es rundet die Antwort ab."
Stellungnahme vom Anwalt:
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