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Kauf einer ETW -> Muss der Verkäufer die Kosten von ETG-Beschlüssen noch tragen?

| 12.09.2009 11:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben eine ETW erworben und wüssten gerne, ob der Verkäufer verpflichtet ist, einige Kosten, die uns bei Vertragsabschluss nicht bekannt waren, zu übernehmen.

Zunächst ein Auszug aus dem notariellen Kaufvertrag, der am 06.07.09 geschlossen wurde:

§ 13 Eigentümergemeinschaft

Der Käufer tritt hiermit in alle Rechte und Pflichten ein, die sich aus der Teilungserklärung und den bisher von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschlüssen und einem Verwaltervertrag ergeben. Der Verkäufer verpflichtet sich, dem Käufer alle insoweit vorhandenen Unterlagen auszuhändigen. Das Wohngeld bis zum Tage der Übergabe, ferner anteilige Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum und für alle damit zusammenhängenden Kosten, die vor Übergabe vorgenommen wurden und die Kosten für entsprechende Maßnahmen, die vor Übergabe des Kaufobjekts beschlossen wurden, sind noch vom Verkäufer auszugleichen, auch wenn die entsprechende Anforderung erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen sollte.

Der Verkäufer versichert, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine mit Kosten verbundenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft bestehen.





Die Schlüsselübergabe erfolgte am 08.08.09. Vom Hausverwalter erhielten wir am gleichen Tag das Beschluß-Protokoll der letzten Eigentümerversammlung, die am 04.07.09 (also vor dem Notartermin) stattfand (obwohl wir vom Makler dahingehend informiert wurden, dass die Eigentümerversammlung erst nach dem Verkauf der Wohnung an uns stattfinden würde und wir dabei anwesend sein sollten). Dabei wurden einige Beschlüsse gefasst, von denen wir erst im Anschluß an die Schlüsselübergabe am 08.08.09 Kenntnis erlangten:

1. Die im Grundbuch geführte Wohnung 3 und 4 wird seit vielen Jahren als eine Wohneinheit genutzt, was von den anderen zwei Wohnungseigentümern so akzeptiert wird. Eine entsprechende Änderung des Grundbuchs sollte vom jeweiligen Eigentümer der grundbuchlichen Wohnungen 3 und 4 veranlasst und durchgeführt werden, die anderen beiden Eigentümer werden diese Änderung mittragen und die notwendigen Erklärungen abgeben. Die Kosten der Änderung trägt der jeweilige Eigentümer der Wohnungen 3 und 4.
2. Der Antrag, den Rücklagenbeitrag ab 1. Oktober 2009 auf 1,00 € zu verdoppeln, wird einstimmig angenommen. Der Antrag, Herrn x für Gartenarbeit, Hausmeisterdienste, Straßenreinigung und Schneeräumung eine Pauschale von 150 € pro Monat zu geben, wird einstimmig angenommen…. Der Antrag, Herrn x eine Verwaltervergütung von 90 € pro Monat zu geben, wird einstimmig angenommen…. Alle drei Änderungen sollen ab 01.10.09 gelten.

Durch die getroffenen Beschlüsse kommen zusätzliche Kosten auf uns zu. So steigt das Hausgeld um 30% von 270 € auf 350 € (65 € wg. Rücklage, 15 € wg. Gartenpflege etc.) und es fallen Kosten für die Änderung im Grundbuch an.

Meine Frage: Ist der Verkäufer aufgrund der Formulierung im notariellen Kaufvertrag verpflichtet, diese Mehrkosten (für Hausgeld sowie Grundbuchänderung) zu übernehmen (im Falle des Hausgelds zumindest für einen bestimmten Zeitraum)?


Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage. Wie sie bereits richtig erkannt haben, kommt es auf § 13 des Kaufvertrages an. Wie in solchen Fällen üblich trägt der Verkäufer die Kosten bis zur Besitzübergabe, bei Ihnen also der 8.8.09. Die Klausel bezieht sich zum einen auf die laufenden Hausgeldkosten und zum anderen auf Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Damit sind Instandsetzungsmaßnahmen und sonstige Baumaßnahmen gemeint, wie etwa Instandsetzung der Heizung oder ähnliches.

An die Beschlüsse über die höheren Hausgeldkosten sind Sie als neue Eigentümer gebunden und können leider auch diese Kosten nicht vom Verkäufer ersetzt verlangen. Es ist eindeutig geregelt, dass ab Besitzübergang die laufenden Kosten von Ihnen zu tragen sind.

Bei den Grundbuchkosten wäre es nach dem Wortlaut des Vertrages ebenfalls so. Allerdings hat der Verkäufer zugesichert, das keine kostenauslösenden Beschlüsse gefasst sind. Bei den Grundbuchkosten könnte man dem Verkäufer vorhalten, dass der am 4.7.09 gefasste Beschluss schon früher hätte erfolgen können. Die Kosten der Grundbuchänderung hätte daher nach meiner Auffassung der Verkäufer zu tragen. Dies beruht aber auf einer Auslegung des Vertrages und könnte vom Verkäufer auch anders gesehen werden. Da diese Kosten nicht sonderlich hoch sind, könnte hier ggf. ein Kompromiß gefunden werden.

Rückfrage vom Fragesteller 12.09.2009 | 21:32

Sehr geehrter Herr Wöhler,

besten Dank für Ihre Antwort.

Daran, dass wir an die Beschlüsse über die höheren Hausgeldkosten gebunden sind, hatte ich keinen Zweifel. Selbstverständlich sind die laufenden Kosten ab Besitzübergang von uns zu tragen, denn wir schulden sie ja nicht dem Verkäufer, sondern einer dritten Partei, nämlich der ETG.

Allerdings verstehe ich nicht ganz, weshalb wir die zusätzlichen Kosten nicht vom Verkäufer ersetzt bekommen können. Schließlich hat er uns doch versichert, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine mit Kosten verbundenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft bestehen.

Nun hat sich herausgestellt, dass er diese Zusicherung wider besseren Wissens gemacht hat. Der Beschluss bzgl. der Hausgelderhöhung war ihm zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits bekannt, er hat uns aber nicht darüber informiert hat.

Es würde mich nun schon interessieren, welche Paragraphen einem Verkäufer erlauben, in einem notariellen Kaufvertrag Zusicherungen zu machen, an die er sich letzten Endes gar nicht halten muss.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.09.2009 | 11:19

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf Ihre Nachfrage zurück.

§ 13 des Kaufvertrages bezieht sich auf kostenauslösende Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die vor Übergabe beschlossen wurden, im wesentlichen Instandsetzungsmaßnahmen.

Der Beschluss das Hausgeld zu erhöhen ist im Ergebnis gar kein mit Kosten verbundener Beschluss im Sinne der Klausel. Es gibt keine Rechtsgrundlage den Verkäufer wegen der höheren Hausgeldzahlungen in Anspruch zu nehmen. Hier läge auch die Frage auf der Hand, wie lange denn der Verkäufer diese Erhöhung ausgleichen müsste.
Bei den Grundbuchkosten sehe ich das anders, weil es sich um einmal anfallende Kosten handelt.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht und Familienrecht

Bewertung des Fragestellers 13.09.2009 | 21:31

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

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"Die Klausel "Der Verkäufer versichert, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine mit Kosten verbundenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft bestehen." wurde auf unseren Wunsch hin in den KV aufgenommen, weil wir uns davor schützen wollten, dass die Eigentümergemeinschaft vor Abschluß des KV Beschlüsse trifft, die für uns mit höheren Kosten verbunden sind.

Ich wüsste schon gerne, auf Basis welcher Rechtsgrundlage Ihrer Ansicht nach die Erhöhung des Hausgelds hiervon ausgenommen sein sollte. Schließlich tut sie im Ergebnis doch genau dies: Höhere Kosten für uns auslösen.

In Ihrer Antwort auf meine Nachfrage wiederholfen Sie ("Hier läge auch die Frage auf der Hand, wie lange denn der Verkäufer diese Erhöhung ausgleichen müsste.") im Prinzip die von mir bereits zu Beginn gestellte Frage ("Ist der Verkäufer...verpflichtet, diese Mehrkosten...zu übernehmen (im Falle des Hausgelds zumindest für einen bestimmten Zeitraum)?").

Fazit: Ich habe Zweifel an der Richtigkeit der A"
Stellungnahme vom Anwalt:
Man mag über die Auslegung von Vertragsklauseln streiten, es ist aber problematisch wenn der Fragesteller nur seine bereits gefasste Meinung bestätigt haben möchte.