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Kauf einer (noch) vermieteten Wohnung


04.09.2007 17:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Wir möchten die über unserer ETW liegende ETW (Eigentümerin = unsere Nachbarin, ihr gehört auch die aktuell von ihr selbst bewohnte Whg.)dazukaufen und mit unserer Whg. verbinden. (baulich kein Problem, vom Statiker geprüft) Die Nachbarin ist am Verkauf sehr interessiert, aber die Whg. ist vermietet und wir wollen keinesfalls eine vermietete Whg. kaufen. Welche schnelle, unkomplizierte und rechtlich einwandfreie Möglichkeit haben wir (bzw. die Eigentümerin)dem (zeitlich unbegrenzten)Mieter gegenüber, der eigentlich... nicht ausziehen möchte, damit er doch auszieht (notfalls auch ausziehen muß)und wir kaufen und wegen Familienzuwachs umbauen können?
Sehr geehrter Ratsuchender,

das Problem stellt sich dahingehend, dass die jetzige Eigentümerin keine Eigenbedarfsgründe vorweisen kann – sie will ja sogar verkaufen, der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt und Sie eine Eigenbedarfskündigung erst aussprechen können, wenn entsprechende Gründe vorliegen und Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.

Der Vermieter kann eine Wohnung nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Warum das so ist, muß ausdrücklich in der Kündigung aufgeführt sein. Später nachgeschobene Gründe werden in einem Kündigungsschutzprozeß in aller Regel nicht berücksichtigt.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung liegt vor allem in folgenden, in § 564 b) BGB aufgeführten Situationen vor:

• Der Mieter hat seine Vertragsverpflichtungen nicht unerheblich verletzt. Dabei handelt es sich um solche Vertragsverletzungen, die noch nicht für eine fristlose Kündigung ausreichen, aber gleichwohl schon eine solche Intensität erreicht haben, daß dem Vermieter zwar die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, er immerhin aber die gesetzliche Kündigungsfrist abwarten muß. Das ist der Fall, wenn der Mieter mehrfach unpünktlich die Miete gezahlt hat, wenn er Mietrückstände hat, die zwar nie zwei Monatsmieten erreichen, aber ständig nicht weit davon entfernt sind. Eine ordentliche Kündigung wegen Vertragspflichtverletzung ist außerdem dann möglich, wenn sich der Mieter erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung hat zuschulden kommen lassen (z.B. dauernde nächtliche Lärmbelästigung).
• Der Vermieter kann weiter dann kündigen, wenn er an der Wohnung Eigenbedarf hat, die Wohnung also für sich, einen Verwandten oder eine zu seinem Hausstand gehörenden Person benötigt. Die angegebenen Gründe müssen vernünftig und nachvollziehbar sein.
• Der Vermieter kann ferner kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert wäre, wodurch ihm erhebliche Nachteile drohen.
• Der Vermieter kann aus berechtigtem Interesse heraus auch Nebenräume und Grundstücksflächen separat kündigen (z.B. Speicher-, Keller- oder Abstellräume), wenn er diese zu Mietwohnraum ausbauen will. Das Mietverhältnis bleibt dann im übrigen bestehen.
• Neben diesen im Gesetz erwähnten Kündigungsgründen sind weitere Gründe denkbar, müssen aber ähnlich schwerwiegend sein.

Eine Kündigung darf nur vom rechtlichen Eigentümer ausgesprochen werden, so dass eine Kündigung erst wirksam ausgesprochen werden kann, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist.

Zur Frage, welche Gründe vernünftig und nachvollziehbar sind und somit eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen, gibt es eine Flut von Gerichtsentscheidungen. Letztlich ist dabei immer der Einzelfall ausschlaggebend. Fest steht, dass sich ein Vermieter nicht erst in akuter Wohnungsnot befinden muss, um Eigenbedarf geltend zu machen. So kann es beispielsweise nachvollziehbar sein, dass der Vermieter die Wohnung als Altersruhesitz nutzen will, sofern er das nicht bereits bei Vertragsschluss wusste und dem Mieter diese Information vorenthalten hat. Ein berechtigtes Interesse liegt in der Regel auch vor, wenn der Eigentümer näher zu seiner neuen Arbeitsstätte ziehen möchte und deshalb seine Wohnung selbst nutzen will. Wird eine Eigenbedarfskündigung mit dem Bedarf von erwachsenen Kindern begründet, die einen eigenen Hausstand gründen wollen, ist das in den Augen der meisten Gerichte ebenfalls nachvollziehbar. Nicht aber, wenn ein z.B. ganzes Reihenhaus zu Gunsten des 16jährigen schulpflichtigen Sohnes gekündigt wird. Ebenso unvernünftig ist es, wenn der Vermieter seine gehbehinderte Mutter im dritten Stock ohne Aufzug unterzubringen gedenkt oder wenn zugunsten einer studierenden Enkelin gekündigt wird, obwohl die Uni 120 Kilometer weiter weg ist.

Konkret wird es daher auf Ihre konkrete Nutzung und Wohnsituation ankommen, auf die Wohnfläche, auf die Zahl der Nutzer, die Vorteile, die die weitere Wohnfläche bietet, etc. Hierfür ist – wie gesagt – jeweils einer Einzelfallbetrachtung erforderlich und bedarf weitergehender rechtlicher Beurteilungen.

Wollen Sie eine unvermietete Wohnung kaufen, so müsste die jetzige Eigentümerin das Mietverhältnis zunächst durch eine Aufhebungsvereinbarung - ggf. unter Zahlung eines Ablösebetrages - mit dem Mieter lösen. Hierzu wäre die Zustimmung des Mieters erforderlich. Diese ist nicht erzwingbar. Ansonsten müssten Sie die Wohnung im vermieteten Zustand kaufen, die Erfolgaussichten einer Eigenbedarfskündigung noch näher prüfen und dann ggf. gestützt auf den Eigenbedarf die Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen.

Ein Problem noch am Rande: Sie sollten noch weiter rechtlich prüfen lassen, ob für die Zusammenlegung von Wohnungen die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer notwendig ist. Hier wird es bei der Frage der „baulichen Veränderung“ im wesentlichen darauf ankommen, ob dies als für die Eigentümer „nicht hinzunehmender Nachteil“ gesehen werden kann.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen Überblick gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr


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