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Kauf des Miteigentumanteils am Haus von meiner Schwester, Nießbrauch auf dem Anteil

| 18.03.2011 22:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Hi, hallo,
ich habe folgendes Problem. 1995 haben meine Eltern mir und meiner Schwester Grundstück und das Elternhaus mit einem Überlassungs-Teilungsvertrag überlassen. Meine Schwester bekam 22/100 Grundstück/Bauland, auf welchem Sie Ihr Haus gebaut hat. Die anderen 78/100, wo das Elternhaus drauf steht wurde uns zu 60/40 überlassen. Ich bekam 60%, meine Schwester 40%, da Sie ja bereits Bauland bekam. Meine Eltern haben seit dem Nießbrauch auf das ganze Haus. Mein Vater ist leider 2009 verstorben. Ich wohne mit meiner Familie seit 10 Jahren in meinen 60% des Hauses. In den anderen 40% des Hauses wohnt meine Mutter, diese Wohnung gehört meiner Schwester. 2005 habe ich alles umgebaut, um den Bedingungen eines 2Familienhauses zu entsprechen. Daraufhin bekam ich die Abgeschlossenheit für meine Wohnung und für die Wohnung meiner schwester. Bis hier ging alles auf meine eigenen Kosten, meine Schwester beteiligte sich nicht. Die Hausseite in welcher meine Mutter lebt, wird langsam marode, Fassade ist kaputt, muss neu geklinkert werden, auch einige Dacharbeiten stehen an und noch paar andere Instandhaltungsarbeiten.Ich informierte meine Schwester, was alles auf uns zukommen wird (finanziell - Instandsetzung) Sie möchte dafür nicht aufkommen, obwohl Sie mit 40% Miteigentumsanteil im Grundbuch steht. Sie sagt Sie hat an Ihrem Haus genug abzuzahlen. Vor 2 Tagen bekam ich einen Brief, indem Sie mitteilte, das Sie jedwende Kostenbetiligung ablehnt und verwies auf einen Absatz im Überlassungsvertrag von 1995 Kapitel III. Auflassung: Zitat: Der Erschienene zu 1 (mein Vater) behält sich an dem im Abschnitt II. dieser Urkunde gebildeten, mit Nr.1 bezeichneten Wohnungseigentum den lebenslangen und unentgeltlichen Nießbrauch vor. Abweichend von den gesetzl. Bestimmungen obliegen dem Nießaucher auch diejenigen Ausbesserungen und Erneuerungen, die nicht zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Der Nießbraucher hat abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen auch die außerordentlichen Lasten, die als auf den Stammwert der Sache gelegt auzusehen sind, zu tragen. Im übigen hat der Nießbrauch den gesetzl.Inhalt. (Jährlicher Wert: DM 12.000,00) im nächsten Absatz wurde dies an meine Mutter vererbt, wenn mein Dad zuerst stirbt, was leider 1995 passierte.
Als ich das gelesen habe, bin ich fast aus allen Wolken gefallen. Mein Schwester hat meine Eltern ausgenommen wie eine Melkmaschiene, nun wo meine Mutter alleine ist und mit Ihrer Rente grad so hinkommt, verweist Sie an meine Mutter. Auf so eine Idee würde ich nie kommen. Der Vertrag (Überlassungsvertrag wurde 1995 von meiner Schwester beim Notar beauftragt, heute wird klar, welche Klauseln Sie sich da eingebaut hat.) Laut Wohnungseigentümergesetz ist Sie verpflichtet sich an der Instandsetzung zu beteiligen, aber unter dem eben genannten Aspekt wohl nicht mehr. Ich investiere hier wie blöd und meine Schwester erntet irgendwann die Lorbeeren. Ich sagte Ihr Sie soll verzichten, wenn Sie es sich nicht leisten kann. Das macht Sie natürlich nicht. ich bot Ihr 5.000EUR (fünftausend) damit war Sie komischerweise sofort einverstanden. Ich wollte jetzt beim Notar den Vertrag ändern lassen, das ich die Wohnung für 5.000EUR abkaufe. Haben tue ich davon derzeit nichts, da ja meine Mutter in der Wohnung lebt. Durch den Kauf, vermeide ich aber weiterhin den Stress hier und weiss für wen ich das alles hier mache. Da das Haus meiner Schwester mit auf dem Grundstück steht (s.o. 22/100) möchte Sie auf Ihre 40% Grundstück nicht verzichten, da Sie diese ja gut weiter nutzen kann. Ich übernehme also nur die Wohnung von Ihr. Also gehört mir dann das Haus zu 100% mit Reallast/Nießbrauch und vom Grundstück gehören mir dann meine 60%! Welche Kosten kommen auf mich zu? Muss ich Grunderwerbssteuer zahlen, obwohl meine Eltern uns ja das Haus geschenkt haben? Wenn ich zahlen muss, auf den Gesamtwert des Hauses, dann die 40% Anteil, oder wodrauf? Da ich das Haus durch Modernisierung immer im Wert gesteigert habe, würde ich mich ja evt.angeschissen haben, oder? In der Wohnung meiner Mutter wurde über die Jahre so nichts weiter gemacht, die Wohnung entsprechen den 40% Anteil meiner Schwester,wofür ich die Abgeschlossenheit 2005 bekommen habe. Ist Grundlage der Grunderwerbssteuer evt. auch nur vom Wert der Wohnung zu rechnen und nicht der Gesamtwert des ganzen Hauses? Wenn das Haus insgesamt betrachtet wird, wäre echt gemein! Ich habe mal gelesen, das durch ein Nießbrauch der Wert einer Immobilie gegen 0 geht. Ist das in dem Falle evt. gut für mich, das ich keine Steuern zahlen muss? Muss ich überhaupt Steuern zahlen? Kann sich meine Schwester es eigentlich wirklich so einfach machen und sagen, ich beteilige mich nicht an der Instandhaltung, obwohl Sie Miteigentümerin ist? Was ist mir denn am besten zu raten? fakt ist, es gibt nur Stress hier und es muss eine Lösung her. Mehr als 5.000 kann ich Ihr nicht zahlen, da ich meinen Baukredit auch irgendwie bedienen muss, da habe ich noch eine Restschuld von 46.000EUR! Ich nehme eine Privatkredit auf, um Ihr die 5.000 zu zahlen und um die Notarkosten, Steuer, ect. zu bezahlen. Könnte ich mich durch den Kauf evt. auch selber benachteiligen? Gibt es eine andere Möglichkeit? MFG Familie Träger

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Wenn Sie die Gemeinschaft mit Ihrer Schwester beendigen wollen, so ist der von Ihnen aufgezeigte Weg der Übertragung der Wohnung die Ihre Mutter derzeit bewohnt ein anzuratender Weg. Auf diese Weise werden Sie zudem Alleineigentümer des auch von Ihrer Familie bewohnten Objektes und ersparen sich in der Zukunft Probleme bei weiteren Entscheidungen die Ihr Haus betreffen.

Ohne Kenntnis der näheren Umstände ist es nicht zu entscheiden, ob ein Betrag in Höhe von 5.000,- EUR einen angemessenen Wert für die Wohnung darstellt. Ein Ansatzpunkt zur Bestimmung wäre die Bewertung der Wohnung unter Berücksichtigung des Verkehrswertes und der Belastung mit dem Wohnrecht. Den Wert des Wohnrechtes ermittelt man auf der Grundlage des Bewertungsgesetzes. Mit BMF-Schreiben vom 1. Oktober 2009 (IV C 2 - S 3104/09/10001) hat das Bundesfinanzministerium gemäß § 14 Abs. 1 Satz 4 BewG die Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen oder Leistungen bekannt gegeben, die nach der am 24. September 2009 veröffentlichten Sterbetafel 2006/2008 des Statistischen Bundesamtes ermittelt wurden und für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2010 anzuwenden sind. Das Schreiben finden Sie hier: http://www.bundesfinanzministerium.de/DE/BMF__Startseite/Aktuelles/BMF__Schreiben/Veroffentlichungen__zu__Steuerarten/erbschaft__schenkungsteuerrecht/006__a,templateId=raw,property=publicationFile.pdf

Den Vervielfältiger müssen Sie mit der Jahresnettomiete, die in Ihrem Ort für eine vergleichbare Wohnung gezahlt wird (Mietspiegel) multiplizieren und errechnen so den Wert des Nießbrauches.

Wenn also der Wert des Objektes auch nach Abzug des Wertes des Wohnungsrechtes höher als 5.000,- EUR ist, so stellt die Übertragung wirtschaftliche gesehen eine vernünftige Entscheidung dar.

Die Grunderwerbsteuer ist in § 8 Abs. 1 GrEStG geregelt. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Wert der Gegenleistung, das heißt dasjenige, dass der Erwerber aufwendet. Normalerweise handelt es sich um den Kaufpreis. Der Wert des Wohnrechtes ist nicht abzuziehen, sondern hinzuzufügen. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hamburg derzeit 4,5 % von diesem Wert der Gegenleistung.

Ausgehend von Ihrer Sachverhaltsschilderung erscheint hier die Übertragung der Wohnung auf Sie eine vernünftige Regelung zur Vermeidung künftiger Probleme.

Nachfrage vom Fragesteller 19.03.2011 | 00:33

Hallo Herr Meivoegel,

vielen, lieben Dank für die prompte Antwort!

Ich habe gerade einmal bei Immowelt nach dem Mietspeiegel für uns - Hamburg OT Neuengamme geschaut.
Die Wohnung meiner Mutter ist 110qm gross, einschliesslich Heizungsraum und Keller.

Bei einer Fläche von 80-120qm sind 9,11EUR/qm anzusetzen. Meine Mutter ist 68 Jahre alt. Sie wird im Mai 69!

Nun rechne ich 110qm x 9,11EUR = 1002,10EUR entspricht der Nettokaltmiete?

1002,10EUR x 12 Monate = 12.025,20EUR/Jahr
Laut Tabelle (Bundesministerium) multipliziere ich nun 12.025,20EUR x 17,89 Durchschnittl. Lebenserwartung = 215.130,83EUR welche ich vom Wert abziehen muss! Habe ich das richtig gemacht?
(Was ist denn der Kapitalwert in der Tabelle? §14 Bewertungsgesetz verstehe ich nicht, hätte ich laut dem Gesetz nur höchstens 6 Jahre ansetzen dürfen, oder wie verstehe ich die Angabe: "nicht mehr als 6Jahre"

Ich pers. schätze die Wohnung meiner Mutter evt. auf 40.000EUR, wenn überhaupt, ist ja nur die Wohnung ohne Grundstück. Die Heizung ist alt, die Fenster zum Teil alt (Holz), Bad veraltet,...lange nicht renoviert. Fassade kaputt... (oder muss ich den gesamt Immob.wert nehmen, habe nur die Whg. der Mutter einbezogen)

Wenn ich die oben ermittelte Summe vom Verkehrswert abziehe, komme ich zu einem Minus!
Das heisst ich dürfte keine Grunderwerbssteuer zahlen, bzw. wenn dann, nur auf die 5.000EUR Kaufpreis? Richtig?

Wer kann die Wohnung schätzen und vorallem was kostet das, muss ja auch im Verhältnis stehen.

Wenn es einmal soweit ist und das Finanzamt berechnet zuviel, kann ich Sie dann mit dem Einspruch beauftragen und was kostet mich das dann? Oder gibt der Notar die Berechnung , wie oben genannt bereits an das Finanzamt so weiter, sprich bekommt das Finazamt Info über die Umstände, sprich Nießbrauch?

Noch eine Frage zu meiner Nachfrage vorhin, welche unbeantwortet blieb. Hatte meine Schwester wirklich das Recht,sich bislang an der Kostenbeteiligung zu entziehen? Meine Mutter könnte das alles garnicht bezahlen, obwohl es so im Vertrag , s.o. so geregelt war, aber im Grundbuch steht ja ganz klar meine Schwester neben mir!?

Vielen dank für Ihre Mühe

MfG Familie Träger

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.03.2011 | 12:36

Sehr geehrter Fragesteller,

die Berechnung ist insoweit nicht korrekt als dass Sie nicht mit der Lebenserwartung sondern mit dem Vervielfältiger, also dem Kapitalwert, rechnen müssen. Dieser beträgt bei vollendetem 68. Lebensjahr für Frauen 11,513.

Des Weiteren müssen Sie für die Bewertung den Wert hinzusetzen, nicht abziehen (siehe Antwort oben).

Der Notar meldet die Übertragung und den Wert der Gegenleistung an das Finanzamt.

Wenn das so wie dargestellt geregelt ist, dann besteht kein Anspruch auf Kostenbeteiligung gegen die Schwester.

Sie sollten wegen des komplexen Sachverhaltes, zu dessen endgültiger Beurteilung auch die Einsichtnahme in die Verträge über Niessbrauch, Teilung, etc. erforderlich ist, erwägen, die Angelegenheit nochmals grundsätzlich rechtlich überprüfen zu lassen. Dies kann im Rahmen dieses Internetforums, in dem es auch angesichts der geringen Geldeinsätze, hier 39,- EUR, nur um eine erste rechtliche Orientierung gehen kann, nicht erfolgen.

Bewertung des Fragestellers 02.11.2011 | 21:24

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