Kauf bricht Miete nicht, Mietvertragsregelung

Question

Ich habe in Deutschland 2016 ein 4- Zimmer EFH gekauft, damals hatte ich viel Lärm an meinem Schweizer Wohnort wegen Nachbars Wärmepumpe. Nach 3,5 Jahren Gericht hat der Nachbar in der Schweiz eine andere WP weiter weg. Ich kann jetzt in der Schweiz schlafen.    Wenn ich das Haus in Deutschland nach 10 Jahren Haltedauer verkaufen möchte, ist es schwierig ein vermietetes Haus zu verkaufen. Mein Kollege hat jetzt dieses Problem.  Deshalb habe ich mir überlegt in Wohngemeinschaft mit mir zusammen als Eigentümerin zu vermieten, damit ich das erleichterte Kündigungsrecht nach &#167; 573a BGB habe. Am besten eine WG mit einer Person und nicht mit einem Paar.   Da ich jedoch meinen Schweizer Wohnsitz nicht aufgebe &lpar;kleinere Steuern und keine Erbschaftssteuern für direkte Nachkommen und Enkel&rpar; werde ich weniger in Deutschland sein, dann kann natürlich die WG-Bewohnerin oder der WG-Bewohner Widerspruch gegen die Kündigung machen mit der Begründung mein Hauptwohnsitz sei in der Schweiz.  Frage: Im Mietvertrag werde ich ja einen Wohngemeinschaftsvertrag mit dem Eigentümer zusammen machen. Das Haus vermiete ich im Moment als Ferienhaus, ich werde auch die Einrichtung stehen lassen und keinen Bewohner nehmen, der viele Möbel bringen möchte. Ferienhausvermietung gibt mir zu viel Arbeit deshalb die Idee für WG-Bewohner.       Falls der WG-Bewohner gegen die Kündigung Widerspruch machen würde, kann ich das Haus verkaufen und der Mietvertrag geht auf den neuen Eigentümer über mit der Kondition das Haus in Wohngemeinschaft nutzen zu können? Wenn dann der neue Eigentümer als Erstwohnsitz dort wohnt, kann kein WG-Bewohner mehr Widerspruch machen? Ist das richtig, geht die erleichterte Kündigung, wo der neue Eigentümer die Kündigung nicht begründen muss &#167; 573a mit dem Kauf auf den neuen Eigentümer über?  Ich bin bereits Rentnerin, auch wenn ich das Haus behalten werde, wird es mein Sohn erben und er wird bestimmt das Haus verkaufen, da er als Ingenieur niemals in Deutschland Steuern bezahlen möchte.   Was muss ich unbedingt im WG-Vertrag festhalten z.B. dass der Mieter zur Kenntnis nimmt, dass bei einer Wohngemeinschaft mit dem Eigentümer ein erleichtertes Kündigungsrecht besteht? Soll ich dem WG-Interessenten mitteilen, dass das Haus vielleicht einmal verkauft wird oder kann sich das jeder Bewohner denken? Die Antwort interessiert mich, da ich meinem Sohn nicht viel Arbeit hinterlassen möchte. Baujahr ist 2010, das Haus ist schön, hat ruhige Lage das lässt sich problemlos verkaufen, wenn keine Mieter festsitzen, wo eine Kündigung problematisch ist.

Rechtsanwalt Thomas Mack · Accepted Answer

Sehr geehrte Ratsuchende,      vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:       In ihrem Fall gibt es mehrere Möglichkeiten:     Einerseits können Sie das EFH einfach &#8222;normal" vermieten. Im Falle eines Verkaufs geht das Haus samt dem Mietverhältnis auf den Käufer über, wenn dieser Käufer dann Eigenbedarf gegenüber dem Mieter geltend machen kann, wäre eine Kündigung mit dieser Begründung möglich.       Aus ihrer Darstellung entnehme ich, daß Sie bei dieser Konstellation Schwierigkeiten wegen der Vermietung beim Verkauf befürchten.   Nach meiner Erfahrung ist dies inzwischen nicht mehr der Fall, aber dies mag auch von der Lage der Immobilie abhängen.       Die von Ihnen alternativ angedachte Gestaltung einer WG und die Kündigungsmöglichkeit nach &#167; 573a BGB ist grundsätzlich ebenfalls möglich.     Die Voraussetzung für diese Möglichkeit wäre eine tatsächliche Nutzung als Wohnung bzw. WG. Es ist also nach überwiegender Meinung nicht Voraussetzung dieser Gestaltung, daß Sie ihren Hauptwohnsitz in dem EFH haben.    Sie können also ihren Hauptwohnsitz in der Schweiz haben, einen Teil des EFH bzw. einen Raum für sich reservieren und bei gelegentlicher Nutzung auch mit Verweis auf &#167; 573a Abs. 2 BGB den Mieter ohne berechtigtes Interesse kündigen.     Allerdings müssen Sie dort schon tatsächlich wohnen, d.h. sich zeitweise aufhalten.     Es wäre also für diese Kündigungsmöglichkeit nicht möglich, wenn Sie nur Möbel abstellen und selbst praktisch nie vorbeikommen.     Der Sinn der o.g. Vorschrift ist es, dem Vermieter eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit aufgrund des engen Kontakts mit einem Mieter im selbst bewohnten EFH zu geben. Die Vorschrift stellt eine Ausnahmevorschrift vom Mieterschutz dar und ist für Fälle geschaffen worden, wo sich aufgrund des engen Zusammenlebens Spannungen ergeben können.      Für einen tatsächlichen WG-Vertrag wäre natürlich Voraussetzung, daß der Mieter nicht das ganze EFH zur alleinigen Nutzung mietet, sondern nur einen Teil.     Diese Regelung würde grundsätzlich auch für einen Erwerber gelten.     Über die rechtlichen Folgen können Sie den Mieter aufklären, dies ist jedoch keine rechtliche Pflicht.     Genauso wenig müssen den Mieter über einen möglichen Verkauf aufklären, zumal ein Datum für einen Verkauf des EFH bisher nicht besteht.           Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.    Mit freundlichen Grüßen      Thomas Mack  Rechtsanwalt

Kauf bricht Miete nicht, Mietvertragsregelung

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Thomas Mack

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