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Kauf auf Rentenbasis

08.04.2009 18:04 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer


Hallo und guten Tag,
meine Frau und ich sind insolvent (wir befinden uns nun in der
Wohlverhaltensphase und haben noch ca. 5 Jahre vor uns) und wohnen momentan in einer Mietwohnung.
Meine Schwiegermutter möchte uns "etwas Gutes tun" und ein Haus kaufen, welches ich ihr im Wege des Kaufes auf Rentenbasis bzw. Mietkaufes abkaufen möchte.
Ich habe mit der Insolvenzverwalterin bereits geklärt, daß dies möglich ist, da der Eigentumsübergang auf mich erst nach Beendigung des Insolvenzverfahrens stattfinden wird.
Nun meine Fragen:
1. Kauf auf Rentenbasis oder Mietkauf während der Wohlverhaltensphase ist möglich, und ich verstoße so nicht gegen meine Obliegenheiten als Insolvenzschuldner. Kann mir trotzdem einer der Insolvenzgläubiger deswegen die Restschuldbefreiung versagen, z.B. weil ich durch die Zahlung der Zeitrente bzw. der Miete (Raten auf den Kaufpreis) die Insolvenzgläubiger benachteilige (Auslegungssache)?
2. Ich habe mich im Vorfeld bereits über den Kauf auf Rentenbasis informiert. Ich weiß jedoch nicht, ob auch bei diesem Schema eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird, was m.E. ja eigentlich nötig ist.
3. Was passiert, wenn meine Schwiegermutter während dieser Zeit verstirbt? Meine Frau wäre dann Erbin und müßte 1/2 des Erbes an die Insolvenzverwalterin herausgeben.
Wie könnten wir im Todesfall meiner Schwiegermutter das Haus halten bzw. retten?
Welche Vertragsform wäre für uns die sicherste?
Oder gibt es noch eine andere Möglichkeit, das Haus "sicher" zu erwerben?
Ich bedanke mich für Ihre Mühe und wünsche ein schönes Osterfest!

Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
Jedenfalls dann, wenn die Höhe der monatlichen Rente angemessen ist, also von der Größenordnung her ungefähr der Miete entspricht, die Sie zur Zeit bezahlen, kann von einer Benachteiligung der Gläubiger nicht die Rede sein.
Denn innerhalb des ohnehin vorgegebenen finanziellen Rahmens, der Ihnen im Rahmen des Insolvenzplans zur (bescheidenen) Lebensführung belassen wird (vgl. § 278 Abs. 1 InsO bei Eigenverwaltung), müssen Sie auch die Möglichkeit haben, die Kosten einer angemessenen Unterkunft tragen zu können.

2.
Ob eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird, hängt ausschließlich davon ab, ob Sie dies so mit Ihrer Schwiegermutter vereinbaren. Die Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder bedingten Anspruchs zulässig, siehe § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB. Einen Rechtsanspruch hierauf haben Sie aber nicht.

3.
Wenn Ihre Schwiegermutter während der Wohlverhaltensphase verstirbt, muss Ihre Ehefrau als Erbin gemäß § 295 Abs. 1 Nr. 2 InsO in der Tat die Hälfte der Erbschaft an den Insolvenzverwalter herausgeben, andernfalls droht die Versagung der Restschuldbefreiung nach § 296 InsO.

Um das Haus vor einem Zugriff der Insolvenzgläubiger zu schützen, könnte Ihre Schwiegermutter eine andere Person als Erben einsetzen, und z.B. lediglich ein lebenslanges Wohnrecht vererben. Dann bleibt jedoch Ihrer Ehefrau noch ein Pflichtteilsrecht, das durch die Gläubiger gepfändet werden kann.

Somit ist zu empfehlen, dass Ihre Schwiegermutter im Wege einer letztwilligen Verfügung für den Erbteil Ihrer Ehefrau eine Testamentsvollstreckung nach §§ 2197 ff BGB anordnet, und zwar als Dauervollstreckung (§ 2209 BGB) bis über den Zeitraum der Restschuldbefreiung hinaus. Denn die Vorschrift des § 2214 BGB führt zu einem Ausschluss der Insolvenzgläubiger während der Dauer der Testamentsvollstreckung. Diese können sich dann nicht an dem ererbten Vermögen schadlos halten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen in der gebotenen Kürze die grundsätzlichen rechtlichen Möglichkeiten zu Ihrer Fragestellung verständlich machen. Sollte noch Etwas unklar oder offen geblieben sein, beantworte ich Ihnen gerne auch Rückfragen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.04.2009 | 12:21

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für die prompte und ausführliche Antwort.
Ich muß nun aber doch eine Nachfrage stellen.
Wird der geschlossene Mietkaufvertrag bzw. der Kauf auf Rentenbasis
hinfällig, wenn meine Schwiegermutter verstirbt, oder tritt der ernannte
Testamentsvollstrecker in den Vertrag ein?
Mein Gedanke hierbei - den ich vielleicht in meiner Frage nicht richtig
formuliert habe - ist der, daß durch meine Insolvenz das Haus im
Todesfall meiner Schwiegermutter für mich verloren wäre.
Und noch einmal die Frage: Welche Vertragsform wäre hier die
sicherste? Mietkauf oder Kauf auf Rentenbasis?
Ich bedanke mich noch einmal recht herzlich und wünsche schöne
Ostertage!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.04.2009 | 18:50

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn Sie einen Mietkaufvertrag oder einen Kauf auf Rentenbasis mit Ihrer Schwiegermutter abschließen, wird dieser Vertrag mit deren Tod nicht hinfällig, sondern ist mit dem oder den Erben fortzuführen. Die Erben treten in den Vertrag ein, ihre Rechte werden aber durch den Testamentsvollstrecker wahrgenommen.

Der Mietkauf erscheint mir etwas sicherer als der Kauf auf Rentenbasis, wobei hier nicht alle Umstände des Falles einbezogen werden können, soweit sie mir nicht bekannt sind. Entscheidend ist, dass Sie eine Vertragsform wählen, in der das Eigentum nicht unmittelbar auf Sie übergeht, sondern erst nach Ablauf der Wohlverhaltensphase.

Ich wünsche Ihnen ebenfalls Frohe Ostern!

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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