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Kauf ZFH mit falscher WF Berechnung des Architekten

| 19.02.2014 19:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Zusammenfassung: Die Antwort beschäftigt sich mit der Haftung des Verkäufers sowie des Maklers bei dem Verkauf einer Immobilie, wenn die tatsächliche Wohnfläche von den vorherigen Angaben abweicht.

Wir haben bei Besichtigung des Hauses von der Makler eine Berechnung der Wf. Durch einen Architekten erhalten. Kauf erfolgte am 03.01. bei Einzug viel uns auf dass die Berechnung falsch ist. Ersichtlich sind 10 qm weniger als im Plan. Mehr wäre noch zu prüfen. Im notarvertrag ist Wf. Nicht angegeben Haben wir ersatzansprüche ? Vielen Dank

Einsatz editiert am 19.02.2014 20:05:30

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die Flächenabweichung anlässlich eines Immobilienkaufvertrages beschäftigt zuletzt immer wieder die Gerichte (derzeit betreue ich einen entsprechenden Fall beim Landgericht in Landau).

Grundsätzlich können sich tatsächlich Ansprüche ergeben, wobei hier der EInzelfall genau betrachtet werden muss. Es sind nämlich verschiedene Ansprüche denkbar.

1.
Eine Haftung des Verkäufers kann in Betracht kommen. Hierbei ist wichtig, dass Aussagen eines Maklers grundsätzlich auch dem Verkäufer zuzurechnen sind und daher die dortigen Flächenangaben zumindest zu berücksichtigen sind. Da in den normalen Notarverträgen allerdings ein Haftungsausschluss enthalten ist, kann eine Haftung des Verkäufers nur in Betracht kommt, wenn man ihm ein arglistiges Verhalten nachweisen könnte. Dies wäre z.B. denkbar, wenn er die fehlerhafte Angabe der Fläche Ihnen gegenüber kannte, dies allerdings nicht richtigstellte.

Für Ihre Ansprüche insoweit ist daher entscheidend, wie es zu der falschen Flächenangabe kam und welche Rolle der Verkäufer hierbei spielte.

2.
In Betracht kommt daneben auch eine Haftung des Maklers. Ein Makler ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, ihm gegenüber vorgenommene Angaben zu dem zu vermittelten Objekt zu kontrollieren. Allerdings muss der Makler bei Zweifeln die Angaben überprüfen. Der Makler darf insbesondere keine Angaben "ins Blaue hinein" tätigen und muss daher die Angaben aus seriösen Quellen entnehmen.

Der Makler würde daher vorliegend haften, wenn er die von ihm angegebene Fläche frei erfunden hätte bzw. angab, ohne entsprechende aussagekräftige Information erhalten zu haben. Auch wenn sich dem Makler als Fachmann hätte aufdringen müssen, dass die ANgaben des Architekten fehlerhaft waren, so könnte sich eine Haftung ergeben.


3.
Eine Haftung des Architekten dürfte hingegen wohl ausscheiden, dass sie zu ihm kein Vertragsverhältnis eingegangen sind.


4.
Die Höhe der Haftung ist grundsätzlich über eine Minderung des Kaufpreises zu berechnen. Reduziert sich die Wohnfläche um 10 %, so könnte grundsätzlich auch der Kaufpreis der Immobilie um 10 % reduziert werden.


Abschließend rege ich daher an, dass Sie die Angelegenheit nochmals ausführlich (fach-)anwaltlich prüfen lassen. Entscheidend für die Frage, ob Sie Ansprüche mit Erfolg geltend machen können, ist letztlich, wie es zu der falschen Wohnflächenangabe kam, wer hiervon Kenntnis hatte und wen die Verantwortung hieran trifft. Ansatzpunkte für rechtliche Ansprüche sind jedenfalls gegeben.

Gerne können Sie sich im Rahmen einer weiteren Mandatierung gerne für eine eingehende Überprüfung nochmals an mich wenden.

Rückfrage vom Fragesteller 19.02.2014 | 20:38

Kurze Nachfrage. Der Architekt wurde von der Maklerin beauftragt. Entweder hat sich der Architekt vermessen oder die Daten eines anderes Zimmers eingetragen. Hätten wir die Berechnung prüfen müssen? Jetzt nach Einzug und Durchsicht aller Unterlagen und somit auch der Wf. Berechnung ist jedem Laien ersichtlich dass Wz und Sz nicht gleich groß sein können wie im Plan dargestellt.

Rückfrage vom Fragesteller 19.02.2014 | 20:47

Kurze Nachfrage. Der Architekt wurde von der Maklerin beauftragt. Entweder hat sich der Architekt vermessen oder die Daten eines anderes Zimmers eingetragen. Hätten wir die Berechnung prüfen müssen? Jetzt nach Einzug und Durchsicht aller Unterlagen und somit auch der Wf. Berechnung ist jedem Laien ersichtlich dass Wz und Sz nicht gleich groß sein können wie im Plan dargestellt.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.02.2014 | 21:16

Vielen Dank für Ihre ergänzenden Anmerkungen.

Ich habe Ihnen einige Erläuterung aus einem Urteil des BGH vom 28.09.2000 eingefügt. Sie können hier bereits einige der Maklerpflichten entnehmen:

"Der Makler steht -wie das Berufungsgericht nicht verkennt -zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerläßlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1981 -IVa ZR 244/80 - NJW 1981, 2685 f). Wieweit die Unterrichtungspflicht im einzelnen zu ziehen ist, hängt von den Umständen des konkreten Falles ab. Ist der Makler hiernach zu einer Unterrichtung seines Auftraggebers verpflichtet, gebietet es die von ihm wahrzunehmende Sorgfalt, keine Informationen zu erteilen, für die es an einer hinreichenden Grundlage fehlt. Steht ihm eine solche nicht zur Verfügung oder kann er sie sich nicht verschaffen, muß er -ebenso wie der Bundesgerichtshof dies für den Anlagevermittler entschieden hat (vgl. Urteil vom 25. November 1981 -IVa ZR 286/80 -NJW 1982, 1095 , 1096; Senatsurteile vom 13. Mai 1993 -III ZR 25/92 -NJW-RR 1993, 1114 , 1115 und vom 13. Januar 2000 -III ZR 62/99 -NJW-RR 2000, 998 ) -zumindest diesen Umstand offenlegen. Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, daß sie bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 17. Oktober 1990 -IV ZR 197/89 -NJW-RR 1991, 627 , 628). Hieraus folgt für den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet, ebenso wie für den Anlagevermittler im Rahmen eines stillschweigend geschlossenen Auskunftsvertrags (vgl. Senatsurteil vom 12. Juni 1997 -III ZR 278/95 - NJW 1998, 448 ), auch die Pflicht, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen."

Aufgeklärt werden müsste, warum der Makler eigentlich den Architekten beauftragt. Wenn dieser gerade die Wohnfläche ermitteln sollte, dann wäre der ARchitekt möglicheweise Erfüllungsgehilfe des Maklers, so dass dessen fehlerhaftes Verhalten dem Makler zugerechnet würde. Zudem könnte sich eine direkte Haftung des Maklers ergeben, wenn man nachweisen kann, dass der Makler die fehlerhafte Flächenberechnung hätte bemerken müssen.

Wenn der Fehler sehr deutlich sein sollte, dann könnte Ihnen auch ein Mitverschulden angelastet werden. Allerdings müsste sich der Fehler hierfür auch bereits vor Vertragsschluss aufdrängen. Ein solches Mitverschulden würde im Übrigen auch etwaige Ansprüche nicht vollständig ausschließen, sondern allenfalls die Haftungsquote reduzieren.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich gerne für eine weitergehende INteressenvertretung zur Verfügung.

Bewertung des Fragestellers 19.02.2014 | 20:39

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