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Kauf - Rückabwicklung eines Baugrundstückes

16.03.2019 16:13 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um Fragen des Baurechts und die Verbindlichkeit behördlicher Zusagen.

Hallo,

ich habe (zusammen mit meinem Mann) im März 2015 von unserer Gemeinde ein Baugrundstück erworben. Im Vertrag steht der Gemeinde die Option einer Kaufrückabwicklung zu, wenn der Bauzwang von 3 Jahren nicht erfüllt wird.
Durch die kurz darauf folgende Arbeitslosigkeit meines Mannes und den verzögerten Verkauf unserer jetzigen Immobilie hat sich unsere Planung verzögert - uns wurde eine Verlängerung bis 31.12.18 zugesichert, wenn wir bis dahin einen Bauantrag stellen.
Mein Mann bestand auf eine Bauvoranfrage, da die Bauherren im Süden unterhalb von uns anders gebaut hatten, als im Bebauungsplan zulässig ist (wurde von der Gemeinde "übersehen" und "durchgewunken"). Deshalb wollten wir unser Haus innerhalb des Grundstückes in den Norden versetzen (um mehr Abstand zum Nachabarhaus zu gewinnen, das wesentich größer als zulässig gebaut wurde). Dabei wollten wir die Baugrenze unterschreiten - deshalb die Bauvoranfrage.
Am Telefon hat mir ein Mitarbeiter des Bauamtes zugesagt, dass es auch in Ordnung sei, wenn wir zunächst eine Bauvoranfrage stellen, wichtig ist Ihnen (der Gemeinde), dass wir mit der Planung signalisieren, 2019 jetzt entgültig zu bauen.
Allerdings kam in der 2. Januarwoche 2019 der Bescheid, der Gemeinde, dass sie die Rückabwicklung des Grundstückes durchführen werden (Beschluss vom Gemeinderat).

Die Bauvoranfrage wurde abgelehnt. Daraufhin haben wir unsere Architektin beauftagt, den Bauplan gemäß Bebauungsplanfertig zu stellen und wir haben diesen Mitte Februar eingereicht. Begleitende mit einer E-Mail in der ich die Umstände erklärte und um Kolanz bat.

Mittlerweile haben wir unser Haus verkauft, Übergabetermin ist der 15.10.19 - wir möchten im April mit der Bodenplatte beginnen.
Heute kam eine E-Mail, dass der Gemeinderat am 13.03.19 erneut beschlossen hat, die Rückabwicklug unserer Grundstpückes zu erwirken.
Haben wir eine Chance, dagegen vorzugehen? Immerhin möchten wir jetzt mit den Bau beginnen - dies war die Verhandlungsgrundlage im letzten persönlichen Gespräch Oktober 2018. Wenn wir die Planung bis 31.12.18 abgegeben hätten, hätten weil auch nicht früher mit dem Bau beginnen können.

Uns ist das Vorgehen der Gemeinde nicht nachvollziehbar - immerhin soll der Bauzwang erwirken, dass die Baugebiete zügig bebaut werden. Bei einer Rückabwicklung und erneuten Verkauf hat die Gemeinde keine schnellere Bebauung.

Mein Mann möchte rechtliche Schritte einleiten. Er argumentiert, dass die Gemeinde nicht verlangen kann, dass wir OHNE Bauvoranfrage einen Bauantrag stellen (der dann mit Kosten verbunden ist, wenn er nicht genehmigt ist, eine Bauvoranfrage nicht) - zumal sich die Sitution durch die vom Bebauungsplan abweichende Bebauung vom Nachbarn im Süden geändert hat.

für unsere weiteres Vorgehen bin ich Ihnen sehr dankbar für Ihre Einschätzung.

mit freundlichen Grüßen


16.03.2019 | 19:10

Antwort

von


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Die Verlängerung bis zum 31.12.2018 wurde Ihnen vorbehaltlich der Stellung eines Bauantrags zugesichert, wobei ich davon ausgehe, dass das schriftlich erfolgt ist, vgl. § 38 VwVerfG. Insofern gilt dies als verbindliche Zusicherung im Sinne dieses Gesetzes.

Vorliegend scheint aber die Crux zu sein, dass die von Ihnen zitierte „Zusage"

„Am Telefon hat mir ein Mitarbeiter des Bauamtes zugesagt, dass es auch in Ordnung sei, wenn wir zunächst eine Bauvoranfrage stellen, wichtig ist Ihnen (der Gemeinde), dass wir mit der Planung signalisieren, 2019 jetzt endgültig zu bauen."

...nur mündlich erfolgte.


Der Verbindlichkeit steht hier § 38 Absatz 1 Satz 1 VwVerfG entgegen, nämlich dass eine verbindliche Zusage „zu ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Form bedarf".

Gleichwohl sollten Sie sich den Namen des Mitarbeiters im Bauamt und dessen Zuständigkeit möglichst noch im Nachhinein bestätigen lassen.

Denn gem. Absatz 2 dieses Gesetzes kann ein rechtmäßiger Verwaltungsakt mit Verweis auf § 49 VwVerfG auch widerrufen werden.

Das Argument mit der Bauvoranfrage ist nur mit Vorbehalt zielführend, weil ein Bauvorbescheid nach allerdings umstrittener Rechtsmeinung nicht als Zusicherung für die künftige Baugenehmigung anzusehen sei, mithin unter Umständen nicht als Rechtfertigung für die Verzögerung anerkannt werden könnte. Hier müssen Sie in der Tat mit der geänderten Situation durch die vom Bebauungsplan abweichende Bebauung des Nachbarn im Süden nachlegen.


Für zielführender halte ich hingegen Ihr Argument, dass das Vorgehen der Gemeinde nicht nachvollziehbar ist, weil der Bauzwang explizit bewirken soll, dass die Baugebiete zügig bebaut werden. Bei einer Rückabwicklung und erneuten Verkauf hat die Gemeinde keine schnellere Bebauung.

Insofern sollten Sie schlüssig darlegen, dass bei einer fristgerecht eingelegten Planung und Genehmigung, der Bau nicht früher hätte beginnen können.

Oder rechtlich ausgedrückt:

Dass Sie sich auf die möglicherweise zwar nicht bindende, wohl aber im Gesamtzusammenhang konkludent verbindlich wahrzunehmende Auskunft des Bauamtes verlassen durften. Und das dies keine kausale Negativauswirkung entfaltet hat, welche die Gemeinde zu der Rückabwicklung berechtigte.


Beachten Sie aber dringend, dass die Fristen, die ein ablehnender Bescheid, sofern der eine Rechtsbehelfsbelehrung enthält, exakt eingehalten werden.

Ansonsten sollten Sie unverzüglich Akteneinsicht nach § 29 VwVerfG durch persönliche Vorsprache nehmen.

Oder – was ich aus der Fern eh empfehlen muss – durch einen mit dem Baurecht bzw. dem Verwaltungsrecht versierte(n) Kollegen/in vornehmen lassen.

Denn die Kenntnis aller schriftlichen und ggf. auch mündlich protokollierten Tatsachen in den Akten ist vorliegend unverzichtbar für eine abschließende Bewertung der Angelegenheit.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

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