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Kauf Mehrfamilienhaus. Was ist zu beachten?

09.08.2020 21:12 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Hallo

unsere Bekannten kaufen sich demnächst ein kleines Mehrfamilienhaus. Nun haben wir Fragen, die wir gerne klären würden:

Müssen wir den Mietern neue Mietverträge geben?

Einige Mieter sind beim Jobcenter angemeldet, müssen dafür neue Mietbescheinigungen erstellt werden?

Sie würden gleich gerne ein paar Wohnungen renovieren. Können Sie dafür die aktuellen Mieter kündigen? Wenn ja, Kündigungsfrist 3 Monate?

Wie schaut es mit Mieterhöhungen aus? Der aktuelle Besitzer hatte die Mieten extrem niedrig angesetzt. Weit unter dem Mietspiegel.

Ab wann müssen die Versicherungen für das Gebäude bestehen? Soweit wir wissen ist der Notartermin in ein paar Tagen aber das Eigentum gehört bis zur vollständigen Bezahlung dem jetzigen Eigentümer. Ab wann sollten die Versicherungen gelten und ab wann sollten neue Mietverträge beziehungsweise Kündigungen geschrieben werden? Ab Tag des Notartermins?

Vielen Dank im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Einsatz editiert am 10.08.2020 11:37:12

10.08.2020 | 12:08

Antwort

von


(1059)
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Sehr geeherter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen beantworten.

Erlauben Sie mir zuvor noch die Anmerkung, dass Ihre Bekannten besser selbst Auskunft zu Grundstücksfragen einholen.

1.
Die Erwerber müssen den Mietern keine neuen Mietverträge geben, denn es gilt § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete "Kauf bricht nicht Miete". Der Erwerber tritt an die Stelle des Vermieters.

Aus Vermietersicht mögen neue Verträge (mit höheren Mieten) sinnvoll sein, erzwingen kann er sie aber nicht.

2.
Es müssen auch keine neuen Mietbescheinigungen ausgestellt werden.
Es ändert sich nur der Vermieter.

3.
Eine Kündigung um zu renovieren ist nicht möglich.

Es wird ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung benötigt (§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters ).

Praktisch gibt es nur drei Gründe: schuldhafte Pflichtverletzung/Verzug mit der Mietzahlung, Eigenbedarf, Verwertungsabsicht zur Vermeidung erheblicher Nachteile (§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters ).

Die Kündigungsfrist - wenn es einen Kündigungsgrund gibt - richtet nach dem Vertrag und nach dem Gesetz (§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung ). Wohnen Mieter schon länger als acht Jahre dort, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate (, bei sehr alten Verträgen möglicherweise sogar 12 Monate).

4.
Mieterhöhungen sind nur möglich durch Vereinbarung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, maximal 20 % (je nach Gemeinde auch nur 15 %) (§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ) oder nach einer Modernisierung (§ 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ).

Es könnte also nicht sehr lukrativ sein, ein Mehrfamilienhaus mit Mieten deutllich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete / dem Mietspiegel zu erwerben.

5.
Es gibt keine Pflicht zu Versicherungen für das Haus. Sie sind aber sinnvoll.

Sinnvoll ist die Geltung ab dem Zeitpunkt der Übernahme der Kosten und Lasten.
Das wird im notariellen Kaufvertrag geregelt.

Zu beachten ist § 95 VVG: Veräußerung der versicherten Sache : "Wird die versicherte Sache vom Versicherungsnehmer veräußert, tritt an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein."

In die Wohngebäudeversicherung tritt der Erwerber automatisch ein.

Das Eigentum gehört dem jetzigen Eigentümer / Veräußerer bis zur Eintragung im Grundbuch. Das dauert Monate.

6.
Für die Kündigungen kommt es aus den Kündigungsgrund an.

Ohne Kündigungsgrund ist keine Kündigung möglich.

Wegen Eigenbedarf kann z.B. erst gekündigt werden, wenn die Erwerber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.


Mit freundichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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