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Kauf Grundstück, Bodenaustausch, Altlasten, Bodenbeschaffenheit


15.12.2009 14:48 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Ich habe ein Grundstück zur Bebauung eines Wohnhauses mit Nebenanlagen gekauft(bez. Angezahlt).

Ich habe ein Grundstück von der Gemeinde gekauft mit Handschlag vom Bürgermeister auf dem betreffenden Grundstück besiegelt.

Ich war auch schon beim Notar und bin jetzt erst mal Besitzer vom Grundstück bis alle restlichen Behörden Ihr ok geben.


Haus ist auch schon alles vertraglich gekauft und Bauantrag abgegeben und alle Anbieter, Wasser, Strom etc. sind benachrichtigt.

Ich habe jetzt aus reiner Sicherheit und zu meiner eigener Beruhigung ein Bodengutachten in Auftrag gegeben.

Der Gutachter kommt zum Schluss das eine Bebauung ohne Bodenaustausch nicht möglich ist, es befinden sich Ziegel und Kohlestücken im Boden als Auffüllung.

Wir müssten ca. 200m³ Bodenaustauschen.

Besteht die Möglichkeit das ich die Gemeinde dazu bringen kann dafür aufzukommen?


Im Vertrag steht unter Sachmängel:
Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des verkauften Grundbesitzes werden ausgeschlossen.

Der Verkäufer erklärt, dass ihm von unsichtbaren Sachmängeln nichts bekannt ist. Von dem Haftungsausschluss ausgenommen ist eine etwaige Haftung des Verkäufers wegen Vorsatz oder Arglist.

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Hier in Ihrem Fall müsste man dem Verkäufer mindestens bedingten Vorsatz/Arglist (billigende Inkaufnahme/ Fürmöglichhaltens) unterstellen können.

Dass heißt, es müsste nachgewiesen werden, dass die Umstände der Bodenkontamination der Gemeinde als Verkäuferin vor dem Verkauf oder jedenfalls im Zeitpunkt des Verkaufs bekannt war und Ihnen dieses nicht offenbart wurde, obwohl derartige Tatsachen ungefragt dem jeweiligen Käufer mitgeteilt werden müssen.
Mit anderen Worten:
Demgemäß ist bei einem Grundstück ein Fehler bereits dann arglistig verschwiegen, wenn eine Bodenbelastung für möglich gehalten und in Kauf genommen und dies dem Käufer bei Abschluss des Kaufvertrags nicht mitgeteilt wird (Urteil des Bundesgerichtshof, zitiert in NJW 1995, 1549), wenn also ein Altlastenverdacht verschwiegen wird.

Erfahrungsgemäß ist dieser Nachweis nicht ganz einfach, es wäre aber hier möglich Akteneinsicht bei der Gemeindeverwaltung zu nehmen, was zum Beispiel die vorherige Nutzung des Grundstückes anbelangt, insbesondere im Hinblick auf die Bodenkontamination durch Ziegel und Kohlestücke.

Privatrechtlich wäre also eine Haftung der Gemeinde möglich und durchaus denkbar.

In öffentlich-rechtlicher Hinsicht teile ich Ihnen noch folgendes mit:

Der Verursacher einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast sowie dessen Gesamtrechtsnachfolger, der Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück sind verpflichtet, den Boden und Altlasten sowie durch schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten verursachte Verunreinigungen von Gewässern so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erheblichen Nachteile oder erheblichen Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen.

Der frühere Eigentümer eines Grundstücks (hier die Gemeinde als Verkäuferin) ist zur Sanierung verpflichtet, wenn er sein Eigentum nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die schädliche Bodenveränderung oder Altlast hierbei kannte oder kennen musste (Fahrlässigkeit reicht hier sogar aus!).
Dies gilt für denjenigen nicht, der beim Erwerb des Grundstücks darauf vertraut hat, dass schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nicht vorhanden sind, und sein Vertrauen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles schutzwürdig ist.

Letzteres spricht Sie als Käufer an, dass heißt, es wäre vorrangig zu Ihren Gunsten die Gemeinde in Anspruch zu nehmen.

Insofern sollten Sie sich an die Gemeinde wenden. Das städtische Umweltamt/das des zuständigen Landratsamts müsste dann auch dafür sorgen, dass die Gemeinde selbst für eine Sanierung sorgt.
Die Kosten sind dabei nicht zu unterschätzen, Sie müssen da nicht in Vorleistung treten.

In diesem Bereich würde dann die Gemeinde von Amts wegen - praktisch gegen sich selbst - einschreiten müssen, auf Ihre Veranlassung hin.

Privatrechtlich müssten Sie sich hingegen an die Gemeinde wenden und Ihre Ansprüche auf Gewährleistung geltendmachen.

Gegebenenfalls ist weiterer rechtsanwaltlicher Rat empfehlenswert, sollte sich die Gemeinde dagegen sträuben.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen und Ihnen eine erste Einschätzungsmöglichkeit der Sach- und Rechtslage gegeben zu haben.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
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