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Kauf Eigentumswohnung/Neubau Dachgeschoss/Kosten

07.03.2011 11:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Ich beabsichtige eine Wohnung zu kaufen. Es soll auf einem Altbau im Bereich des Vorderhauses eine Dachgeschosswohnung als Neubau errichtet werden. Der jetzige Eigentümer (ein Eigentümer bzw. GbR) des Hauses beabsichtigt noch Sanierungsmaßnahmen und den Neubau eines Lifts im Hinterhaus sowie den Anbau eines Lifts im Vorderhaus. Laut dem mir vorliegenden Kaufangebot soll die Wohnung komplett mit Lift verkauft werden.
Laut Aussage des Maklers bestand bislang keine Eigentümergemeinschaft (WEG), da es sich nur um einen Eigentümer des gesamten Objektes handelte, und somit kann ich auch keine Beschlussprotokolle wegen geplanter Investitionen einsehen. Es wurde jedoch letzte Woche eine bestehende Wohnung verkauft, was ja aus meiner Sicht eine WEG begründet.

Fragen: Ab wann werde ich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (bereits bei Kauf oder erst nach Fertigstellung der Wohnung) und trete somit in die Pflichten (vor allem Zahlungspflichten) der WEG ein?
Werde ich automatisch mit notariellem Kaufvertrag an den Kosten der Sanierung bzw. des Lifteinbaus beteiligt oder betrifft die Zahlungsverpflichtung nur den bisherigen Eigentümer als Auftraggeber der Baumaßnahmen?

Bei den Fragen geht es mir um Klärung, ob neben den Kaufkosten für die Wohnung einschl. Kaufnebenkosten (diese sollen die komplette Errichtung einschl. Lift enthalten) noch weitere Kosten auf mich zukommen könnten.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zunächst möchte ich vorausschicken, dass Rechte und Pflichten aus bzw. durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Ihrem Fall noch nicht zwingend entstanden sein müssen. Hier wird es maßgeblich darauf ankommen, inwieweit es bereits durch den erwähnten Erstverkauf einer einzelnen Wohnung bereits zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit damit verbundenen Rechten und Pflichten gekommen ist. Im Interesse der Käufer von Eigentumswohnungen, welche bereits eine rechtlich gesicherte Position erworben haben, hat die Rechtsprechung dabei teilweise die Figur der werdenden oder faktischen Eigentümergemeinschaft entwickelt (OLG Hamm ZMR 2005, 219; OLG Köln ZMR 2004, 859, 860; BayObLGZ 1990, 101, 105; BGH NZM 2004, 103), um insbesondere den Käufern schon Mitspracherechte im Rahmen der Gemeinschaft zu ermöglichen. Nach dieser Rechtssprechung ist dabei Voraussetzung für die Entstehung einer solchen WEG das Vorhandensein bereits angelegter Wohnungsbücher, das Bestehen eines wirksamen Erwerbervertrages, bereits erfolgter Lasten- und Nutzungsübergang, die Inbesitznahme der Wohnung sowie die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers. Sobald also diese Voraussetzungen erfüllt sind, erst dann entstehen für Sie Rechte und Pflichten im Rahmen der Eigentümergemeinschaft.

Im Verhältnis zwischen dem Eigentümer und der Gemeinschaft treten also Zahlungsverpflichtungen grundsätzlich immer nur für denjenigen ein, welcher bei Fälligkeit der Zahlung auch schon Wohnungseigentümer ist. Maßgeblich ist insoweit der im Wohnungskaufvertrag festgelegte Zeitpunkt des Lastenübergangs, mangels anderweitiger Regelung ist dies dann regelmäßig auch der Zeitpunkt des Besitzübergangs, ggf. auch erst des zumeist erst später folgenden Eigentumsübergangs. Der Eigentumsübergang ist erst der Zeitpunkt, ab wann der Käufer im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen wird. Dieser Zeitpunkt der Eintragung des Eigentümers im Grundbuch liegt meistens erst einige Zeit nach Kaufvertragsabschluss, auf die Fertigstellung kommt es nicht unbedingt an, es sei denn der Zeitpunkt des Besitzübergangs ist im Kaufvertrag maßgeblich. Spätestens ab diesem Zeitpunkt treten dann jedenfalls die Rechte und Pflichten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, sofern im Kaufvertrag nichts anderes geregelt ist.

Dies ist aber wie schon erwähnt oftmals der Fall, insbesondere wird zumeist im Kaufvertrag festgelegt, dass dieser maßgebliche Zeitpunkt des Nutzen- und Lastenübergangs entweder schon oder erst nach Inbesitznahme der Wohnung, aber gelegentlich auch schon bei Unterzeichnung des Kaufvertrage eintritt. Dies erfolgt in der Regel durch einen entsprechenden Passus „Kosten, Lasten und Nutzen gehen am ...(Datum)... auf den Käufer über.". Bis zu diesem Zeitpunkt des Lastenübergangs hat ansonsten noch der Verkäufer alle Rechte und Pflichten und insbesondere auch die Lasten zu tragen, so dass Sie bis dahin an den von Ihnen erwähnten Kosten der Sanierung etc. auch noch nicht beteiligt werden können.

Vor diesem Hintergrund können und sollten Sie im Ergebnis im Zusammenwirken mit dem Verkäufer den genauen Zeitpunkt hierfür vertraglich festlegen bzw. je nach Stand der Fertigstellung der Wohnung bei Vertragsunterzeichnung zuvor noch aushandeln.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Tag und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

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