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Kauf Eigentumswohnung mit späterer Kündigung wegen Eigenbedarfs?

15.01.2011 21:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


22:39
Hallo,

ich habe vor eine Eigentumswohnung in Deutschland in einer großen Wohnanlage zu kaufen. Ein sehr gutes Angebot bzgl Preis/Leistung.

Mit sehr großer Wahrscheinlichkeit benötige ich die Wohnung in 5-6 Jahren für meine Tochter - als Eigenbedarf.

In der Wohnung lebt seit 13 Jahren ein Mieter, dessen Miete zahlt das Sozialamt. Der Mieter ist aufgrund eines Unfalls nicht mehr erwerbsfähig und behindert und hat bei der Besichtigung schon erwähnt das er keine Absicht hat auszuziehen, sondern dort wohnen bleiben will bis an sein Ende. Ich schätze den Mieter auf ca. 60 Jahre.

Nach Lesen von vielen Informationen - bin ich jetzt verunsichert. Kann es sein das ich diesen Mieter auch für Eigenbedarf gar nicht aus der Wohnung herausbekomme? Sollte ich das beim Kauf entsprechend in den Kaufvertrag einfließen lassen, den Eigenbedarf in ein paar Jahren?

Ich selbst besitze ein Einfamilienhaus (ich bin deutscher Grenzgänger und lebe 1km hinter der deutschen Grenze in Frankreich, 1. Wohnsitz ist in Frankreich) und möchte dort eigentlich bleiben.
Eine andere Frage wirft sich mir ebenfalls auf, ich betreibe ein kleines Gewerbe in Deutschland (Kleinunternehmerregelung), dessen Geschäftssitz das Haus meiner Eltern ist (in Frankreich wollte ich mich nicht selbstständig machen, viel zu kompliziert) kann ich die Wohnung auch gleich kündigen für Eigenbedarf und dann mein Büro in der Wohnung einrichten? Ich habe ja sonst keine Adresse in Deutschland, das ist auch ein Grund in Deutschland (nahe meines Arbeitsgebers und jetzigen Wohnsitzes) Eigentum zu kaufen.

Dazu kommt noch, mein Mann wird wohl in 7-8 Jahren in Rente gehen. Dann wird er sich wohl vom Wohnsitz her ummelden, da er 40 Jahre in Deutschland gearbeitet hat, so auch die Rente von Deutschland bekommt und es für die Renter (Freibetragsregelung) besser ist in Deutschland zu wohnen als in Frankreich. Wohl bemerkt, er wird sich nur ummelden, nicht wirklich dort wohnen.

Ich bin da jetzt etwas verunsichert ob diese Wohnung sich überhaupt je selbst nutzen läßt.
Wäre es einfacher für uns eine andere Wohnung zu kaufen? Gibt es überhaupt Möglichkeiten diesn jetzigen Mieter rauszubekommen?

Herzliche Grüße und ein großes Danke schön,

SG
15.01.2011 | 22:05

Antwort

von


(344)
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: http://www.rechthilfreich.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für die ONLINE - Anfrage(n) via frag-einen-anwalt . Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Fragen weiter wie folgt:

Als Käufer der Wohnung würden Sie gemäß § 566 BGB an die Stelle des jetzigen Vermieters treten und damit in alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintreten.

Sie können die Wohnung dann selbstverständlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarf kündigen, wenn Sie die Räume als Wohnung "für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen."

Eine Kündigung, um die Wohnung ausschließlich als Geschäftssitz (Büro) zu nutzen wäre unzulässig. Zulässig ist jedoch die Kündigung, damit dort Ihre Tochter einziehen kann.

Auch wenn die Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich möglich ist, so würden Sie mit dem Kauf der Wohnung ein nicht zu unterschätzendes Kostenrisiko eingehen.

Die Wohnung mag zwar kostengünstig sein. Wenn jedoch der Mieter trotz wirksam ausgesprochener Eigenbedarfskündigung nicht ausziehen wird, so wären Sie gezwungen, gegen den Mieter Räumungsklage vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht zu erheben.

Selbst wenn Sie diese Klage gewinnen, so würden Sie auf den Prozess - und Räumungskosten letztlich sitzen bleiben, da der Mieter als Hartz IV Empfänger höchstwahrscheinlich die Verfahrenskosten nicht bezahlen könnte.

Der Verkäufer der Wohnung wird dieses Kosetnrisiko für Sie nicht übernehmen.

Aus dem genannten Grund sollten Sie sich wohl überlegen, ob Sie nicht besser eine Wohnung erwerben, die an einen solventen Mieter vermietet ist.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine kostenfreie Nachfrage zu richten. Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 15.01.2011 | 22:15

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Um es kurz zu machen,
a) eine gute Vermieterrechtsschutzversicherung trägt doch die Kosten für eine Räumungsklage?
b) kann ein solventer Mieter sich nicht genauso gegen eine Kündigung wehren als ein Hartz IV Empfänger?
c) ist eine Wohnung die gewerblich (für ein Büro) genutzt wird, besser ordentlich zu kündigen, weil dort ja niemand wohnt, nur ein Büroraum eingerichtet ist?

Herzliche Grüße und vielen Dank für den Service!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.01.2011 | 22:39

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für die Nachfragen, die ich wie folgt beantworte:


a) eine gute Vermieter Rechtsschutzversicherung trägt doch die Kosten für eine Räumungsklage?

Ja. Eins Versicherung für Vermieter ist jedoch nicht so günstig wie eine Versicherung für Mieter.


b) kann ein solventer Mieter sich nicht genauso gegen eine Kündigung wehren als ein Hartz IV Empfänger?

Bei meinen Ausführungen ging ich von dem Ausspruch einer berechtigten Eigenbedarfskündigung aus.

In diesem Fall müsste letztlich der im Prozess unterliegende Mieter die Verfahrenskosten tragen.

Ein Hartz IV Empfänger wird diese Kosten jedoch regelmäßig nicht bezahlen können, sodass die Kosten letztlich doch von Ihnen bzw. Ihrer Rechtsschutzversicherung bezahlt werden müssten.


c) ist eine Wohnung die gewerblich (für ein Büro) genutzt wird, besser ordentlich zu kündigen, weil dort ja niemand wohnt, nur ein Büroraum eingerichtet ist?

Beim Erwerb von Geschäftsräumen können Sie die Kündigung auch ohne Kündigungsgründe wie Eigenbedarf kündigen.

Sie müssten beim Kauf von Gewerberäumen nur die im Mietvertrag vereinbarte ordentliche Kündigungsfrist einhalten/beachten.

Vorliegend müssten Sie beim Ausspruch der Eigenbedarfskündigung übrigens die 9 monatige Kündigungsfrist gemäß § 573c BGB beachten, da der Mieter in der Wohnung bereits seit 13 Jahren lebt.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Rechtsfragen hinreichend und verständlich beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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