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Kauf Eigentumswohnung - Quadratmeter falsch angegeben


15.12.2010 17:54 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Hallo,

ich habe eine Eigentumswohnung als Ferienwohnung zum Zwecke der Vermietung erworben. Die Wohnung wurde in einer Zeitungsanzeige beworben. Im Text der Anzeige wurde die Fläche mit 80 qm angegeben. Ein Mietvertrag von einem Mietservice wurde mit übenommen, auch dort ist die Fläche mit 80 qm angegeben.

Dieser Wert schien mir auch nach einer Besichtigung zunächst plausibel, da die Wohnung 3 Zimmer, teilweise eine Dachschräge, einen Balkon und ein großes Treppenhaus hat. Daher wurde im Rahmen der Besichtigung nicht nachgemesssen. Nun habe ich beim renovieren festgestellt, dass ich viel weniger Bodenfläche benötige und auf Nachfrage von der Hausverwaltung erfahren, dass die Wohnfläche nach DIN nur 60 qm beträgt. Beim eigenen nachmessen zeigte sich nun, dass selbst ohne Anrechnung von Dachschräge und Balkon tatsächlich nur 65 qm Fläche insgesamt vorhanden sind.

Der Kaufvertrag enthält keine Pläne und keine Teilungserklärung aber folgenden Passus:

"Der Veräußerer schuldet weder ein bestimmtes Flächenmaß noch die Verwendbarkeit des Vertragsgegenstandes für Zwecke des Erwerbers..."

Der Vertrag wurde bereits beurkundet. Auflassung ist erfolgt. Der Besitzübergang ist auch bereits erfolgt. Der Kaufpreis ist nach einer erfolgten Anzahlung allerdings vereinbarungsgemäß erst in ein paar Wochen fällig.

Eine Rückabwicklung kommt eigentlich nicht in Frage, da die Wohnung bereits teilweise renoviert wurde und ich ja dann auf den Kosten für die Renovierung, Notar, Grunderwerberbssteuer etc. sitzen bleiben würde.

Meine Fragen:

1. Besteht hier ob des o. g. Vertragspassus überhaupt noch eine Möglichkeit eine Minderung geltend zu machen?

2. Gibt es ggf. eine Art Prospekthaftung auch beim Erwerb unter Privatleuten?

3. Wie wären ggf. die Aussichten zumindest eine teilweise Kaufpreisminderung zu erreichen?

3. Dürfte ich bis zur Klärung eines eventuellen Rechtsstreites die noch offene Kaufpreiszahlung einbehalten oder entsprechend anteilig kürzen?

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Sehr geehrter Fragesteller,

1. Die Geltendmachung eines Minderungsrechts setzt einen Sachmangel voraus (§§ 437 Ziff. 2, 441 BGB). Einzig in Betracht kommt hier, dass der Wohnung eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dafür müsste allerdings die m²-Angabe zum Vertragsinhalt geworden sein, was ausdrücklich nicht der Fall ist. Die Angabe in der Zeitungsannonce genügt nicht, wenn der Vertrag eine Zusicherung insoweit gerade ausschließt.

2. Die Prospekthaftung ist ein Sonderfall der Pflichtverletzung in einem vorvertraglichen Schuldverhältnis. Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen gibt es zwar auch im Kaufrecht; sie wird aber durch das Gewährleistungsrecht verdrängt, sobald der Vertrag zustande kommt. Es gilt also hier nur noch das Gewährleistungsrecht und das dazu oben Gesagte.

3. Eine Klage erscheint leider nicht erfolgversprechend.

4. Wenn Sie den fälligen Kaufpreis nicht zahlen, geraten Sie in Verzug und haften auf Zinsen und ggfs. Rechtsverfolgungskosten. Es ist auch möglich, dass Sie sich vertraglich der sofortigen Zwangsvollstreckung wegen des Kaufpreises unterworfen haben. Es würden dann auch Maßnahmen der Zwangsvollstreckung drohen. Von einer Zahlungsverzögerung als Druckmittel würde ich eher abraten.


M. Juhre
Rechtsanwalt
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