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Kauf Eigentumswohnung Grundschuld


| 01.11.2007 21:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,
wir beabsichtigen, eine Eigentumswohnung zu kaufen und haben vor Kurzem vom Verkäufer den Kaufvertragsentwurf erhalten. Im Grundbuch ist laut Kaufvertrag eine Grundschuld ohne Brief i.H.v. 600.000 EUR eingetragen, unter Mithaft weiterer Wohneinheiten. Der Kaufpreis der Wohnung beträgt 110.000 EUR. Im Kaufvertrag ist hierzu ausgeführt: "Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit ist, dass die Treuhänderbank dem Erwerber die Übernahme folgenden Treuhandauftrags schriftlich bestätigt hat, wozu die Treuhänderbank hiermit angewiesen wird:
Die Zahlung des Kaufpreises hat treuhänderisch an die Bank ... zu erfolgen. Die Treuhänderbank wird angewiesen, über eingegangene Kaufpreisbeträge zugunsten des Veräußerers nur zu verfügen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen: 1. Die Löschung der oben (...) beschriebenen Grundschuld am Vertragsgegenstand muss gewährleistet sein und 2. zugunsten des Erwerbers muss im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung zulasten des Vertragsgegenstandes eingetragen sein. Dieser Vormerkung dürfen nach Abt. III des Grundbuchs nur die oben (...) beschriebenen Belastungen sowie etwaige Finanzierungsgrundpfandrechte des Erwerbers im Rang vorgehen. Die Treuhänderbank wird ferner unwiderruflich angewiesen, aus dem Kaufpreis die durch Grundschulden am Vertragsgegenstand gesicherten Verbindlichkeiten unverzüglich gegen Erteilung der ordnungsgemäßen Löschungs- bzw. Freigabeunterlagen an den Urkundsnotar abzulösen".

Weiter unten heisst es: "Die in der Vorbemerkung näher bezeichnete Belastung nach Abt. III des Grundbuchs ist unverzüglich nach Kaufpreiszahlung zu löschen. Sämtliche Beteiligte stimmen der Löschung dieser Grundschuld im Grundbuch sowohl am Vertragsgegenstand als auch insgesamt hiermit zu. Sofern im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung auf den Erwerber Grundpfandrechte zulasten des Vertragsgegenstands eingetragen sind, tritt der Veräußerer alle ihm hieran zustehenden Rechte und Ansprüche ab diesem Zeitpunkt an den Erwerber ab, der seinerseits die Abtretung annimmt".

Nun meine Frage: Sind wir durch diese Regelungen ausreichend abgesichert, so dass wir auch wirklich lastenfreies Eigentum erwerben und nicht letztendlich die Grundschuld übernehmen, d.h. reicht die Formulierung "die Löschung der Grundschuld muss gewährleistet sein" aus und kann der Bank insofern vertraut werden?
Vielen Dank und beste Grüße!
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Bei jeder Kaufvertragsgestaltung wird auf die gegenseitige Absicherung der Parteien gegen ungesicherte Vorleistungen stets der Fokus gelegt.

Die Grundvoraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit sind regelmäßig die Eintragung einer Erwerbsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch, die Vorlage aller zu Löschung nicht übernommener Belastungen im Grundbuch erforderlichen Unterlagen beim Notar.

Die Eintragung einer Erwerbs(Auflassungs)vormerkung schützt den Käufer davor, dass in der Abwicklungsphase des Vertrages Belastungen ins Grundbuch eingetragen werden, die bei Grundbucheinsicht durch den Notar noch nicht bestanden haben, und die der Käufer am Ende gegen sich gelten lassen muss.
Erwirkt bspw. ein Gläubiger des Verkäufers nach Eintragung der Erwerbsvormerkung in das Grundbuch die Eintragung einer Zwangshypothek zu seinen Gunsten, steht dem Käufer gegen den Gläubiger zu, die Zwangshypothek wieder zu löschen.

Hinsichtlich der grundbuchlichen Belastungen, die vom Käufer nicht übernommen werden, holt der Urkundsnotar die erforderlichen Löschungsunterlagen ein.

Durch die von Ihnen mitgeteilten Regelungen sind Sie genügend abgesichert, dass Sie das Eigentum auch lastenfrei erwerben.

Die Treuhänderbank darf über die von Ihnen geleistete Kaufpreiszahlung erst dann verfügen, wenn die Löschung der Grundschuld gewährleistet ist und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
Darüber hinaus ist die Bank angewiesen, die durch Grundschulden am Vertagsgegenstand gesicherte Verbindlichkeiten dann abzulösen, wenn die ordnungsgemäßen Löschungs- und Freigabeunterlagen an dern Urkundsnotar erteilt worden sind.

In dem Vertrag ist weiter klargestellt, dass die Grundschuld nach Kaufpreiszahlung unverzüglich zu löschen ist.

Damit sind Sie als Käufer in genügender Weise geschützt, dass Sie auch tatsächlich lastenfreies Eigentum erwerben.

Allerdings ist es ratsam, den kompletten Kaufpreisvertrag einzusehen, um sich ein abschließendes Bild machen zu können. Ich biete Ihnen daher an, mir den Vertragsentwurf per E-Mail zur Verfügung zu stellen. Ich werde den Vertrag dann einsehen und Ihnen meine abschließende Stellungnahme zukommen lassen, ohne dass Ihnen hierfür weitere Kosten entstünden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 01.11.2007 | 22:34

Guten Abend,
ich hätte noch eine Nachfrage: Ich gehe davon aus, dass die Grundschuld zugunsten der Treuhänderbank eingetragen ist. Wenn sich nun der zugrundeliegende Kredit auf 600.000 EUR beläuft, warum sollte die Bank die Löschungsbewilligung erteilen, wenn der Kredit nur in Höhe von 110.000 EUR (Kaufpreiszahlung) getilgt wird. Die Bank könnte doch den Kaufpreis einfach an den Verkäufer überweisen, ohne die Löschung zu bewilligen. Was passiert also, wenn die Bank die Löschung nicht bewilligt? Der Kaufvertrag wäre doch trotzdem gültig. Mit anderen Worten: Ich hätte bei einem Notar mehr Vertrauen als bei einer Bank, die ja ein eigenes Interesse an der Aufrechterhaltung der Grundschuld hat.
Den kompletten Kaufvertrag kann ich Ihnen leider nicht per Email zukommen lassen, da ich diesen nur per Post erhalten habe und keinen Scanner besitze. Ich habe aber alle Klauseln, die sich mit der Grundschuld befassen, zitiert.
Nochmals vielen Dank! Mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.11.2007 | 10:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Hinsichtlich des Notars haben Sie sicherlich Recht. Dieser betreut die Parteien unparteiisch und er ist verpflichtet, Sie über alle rechtlichen Risiken des Vertrags zu belehren und Sicherungsmöglichkeiten zu erwägen. Dies können Sie auch schon vor dem Beurkundungstermin verlangen, ohne dass für Sie hierfür Kosten aufliefen. Diese Beratung ist in der Beurkundungsgebühr mitenthalten.

Sicherhlich sollten Sie auch bei der Grundschuld besondere Vorsicht walten lassen.
Der Bank können Sie bspw. dann vertrauen, wenn diese Ihnen eine sog. Freistellungserklärung an die Hand gibt.
Hierbei verpflichtet sich die Bank, Sie aus dem Grundpfandrecht nicht in Anspruch zu nehmen, wenn und soweit Sie den Kaufpreis gezahlt haben.
Dieser Schritt könnte auch über den Notar erfolgen.

In jedem Fall muss die Lastenfreistellung ausreichend gesichert sein, soweit nicht Verbindlichkeiten durch den Käufer unter Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen werden. Auch in diesem Punkt wird Sie ein Notar weitaus profunder beraten können.

Insgesamt ist die Beratung durch einen Notar selbstverständlich neutraler, da dieser weder die eine noch die andere Partei vertritt. Die Beratung durch einen Notar sollten Sie daher in Anspruch nehmen, wenn Sie auf der sicheren Seite sein wollen. Das gebietet auch die Sorgfaltspflicht in Anbetracht der von Ihnen beabsichtigten erheblichen Investition.

Sollten Sie weitere Fragen haben, so nehmen Sie bitte per E-Mail Kontakt mit mir auf.


Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth


info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de

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"Der Anwalt hat von dem einschlägigen Rechtsgebiet keine Ahnung, wie sich aus der 2. Antwort ergibt. Anstatt einem konkret zu helfen, versucht er, sich durch pauschale theoretische Ausführungen aus der Affaire zu ziehen. Diese Methode mag bei den meisten Ratsuchenden funktionieren - nicht jedoch, wenn jemand als gebildeter Mensch halbwegs Ahnung von der Materie hat. Traurig, dass heutzutage viele nur noch auf schnelles Geld aus und nicht bereit sind, hierfür eine vernünftige Gegenleistung zu erbringen. Zum Glück haftet ein Anwalt wenigstens für falsche Antworten... Zumindest diese Sicherheit habe ich aufgrund meiner Zahlung erhalten. "