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Kauf Eigentumswohnung


26.04.2007 06:38 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Der Kaufvertrag für die Eigentumswohnung plus 2 Stellplätze wurde vor deren Fertigstellung unterzeichnet und notariell beglaubigt.
1. Im Vertrag sind im Lageplan Maße für die Stellplätze eingetragen. Bei einem Platz ist die Breite jedoch tatsächlich 2,45m statt 3,95m, wie im Plan angegeben. Es steht jetzt kein Platz in dieser Breite zur Verfügung.

Was kann ich einfordern? Z.B. 2 nebeneinanderliegende Plätze, die zu einem Platz zusammengefügt werden?

2. Es wurden bodentiefe Fenster/Türen vereinbart für die Dachterasse, um auf die Terasse zu gehen.
Nach Fertigstellung zeigt sich, dass das Niveau der Terasse höher ist als das im Wohnzimmer. Beispiel: aussen 10cm gemessen von der Türschwelle und innen 17cm. Das hat zur Folge, dass innen der Fenster/Türenaufbau zu sehen ist und eine Deckleiste, zwischen 2 feststehenden Fenstern über dem Fussboden "in der Luft hängend" endet. Bei 10cm innen würde die Leiste bis zum Fussboden reichen.

Was kann ich hier einfordern, zumal ich während der Bauphase immer wieder darauf hingewiesen habe?

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Sehr geehrter Ratsuchender,


beide von Ihnen beschriebenen Sachverhalte stellen einen Baumangel dar, aus denen Sie Rechte herleiten können.


Solange diese Mängel nicht angestellt sind, können und sollten Sie auf Erfüllung bestehen. Dieses hat dann den Vorteil, dass bis zur Mängelbeseitigung die Gewährleistungsfrsit nicht zu laufen beginnt.

Sie können zwar auch Schadensersatz fordern, müssen sich dann aber vor Augen halten, dass damit der Anspruch auf Erfüllung oder Mängelbeseitigung entfällt und Sie danach nur noch schwer weitergehende Rechte geltend machen können.

Diese Vorüberlegungen sollten Sie daher unbedingt und in Ruhe machen, bevor Sie gegenüber dem Verkäufer Rechte ausüben - ich würde immer zur Erfüllung raten.

Dieses vorausgeschickt, möchte ich nun auf die Detailfragen antworten:

1.
Die Breite von 2,45 ist unzureichend. Hier würde ich darauf drängen, den Standplatz auf 3,95 m zur Verfügung zu stellen. Ist dieses nur durch (Teil-)Nutzung den Nachbarstellplatzes mäglich, muss dieser ggfs. geteilt und Ihnen der entsprechende Anteil zugewiesen werden.

Läßt der Verkäufer sich darauf ein, dass zwei gesamte Stellplätze verbunden werden, ist dieses möglich; möglich wäre aber auch die oben beschriebene Teilabgrenzung (mit der Folge natürlich, dass der Rest dann fast nur für Zweiräder genutzt werden könnte.

2.
Dieses ist ein gravierender Mangel, da hier die große Gefahr besteht, dass dann auch bei Regen/Schnee aufgrund des Niveaus Feuchtigkeit in die Wohnung dringen wird. Da nach Ihrer Schilderung die Ausführung nicht nach DIN erfolgt ist (15cm Kante erforderlich zwischen Boden und Tür), sollten Sie hier auf eine fachgerechte Ausführung nach den anerkannten Regeln der Bautechnik unbedingt bestehen.

Dieses wird letztlich auf eine Neuherstellung des Terassenaufbaus oder Hohersetzung der Fenster/Türen hinauslaufen (sämtliche Folgekosten sind vom Verkäufer aber dann auch zu tragen).


Zur Beseitigung der Mängel und Erfüllung sollten Sie nun den Verkäufer mit einer Frist von drei Wochen schriftlich mit Einschreiben und Rückschein auffordern.

Verstreicht diese Frist oder weigert sich der Verkäufer, sollten Sie dann einen Rechtsanwalt beauftragen; hier wird dann sicherlich auch ein Sachverständiger herangezogen werden müssen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle


Nachfrage vom Fragesteller 26.04.2007 | 12:19

Vielen Dank für Ihre Antwort.

zu 1. ist das eine klare Azussage.

zu 2. habe ich leider vergessen zu erwähnen, dass aussen vor den Elementen eine abgedeckte Rinne zur Aufnahme von Wasser verlegt ist. Somit ist das Maß vom Boden der Rine bis zur Schwelle sicherlich mind. 15cm.

Mir ging es hier um die Maße und Ausgestaltung der Innenansicht.
Der untere Rahmen des Fenster / Türelements ist nicht wie üblich aus einem Stück sondern besteht aus einem unteren und einem aufgesetzten Teil mit entsprechender Nahtstelle. Dadurch ist die Optik gestört.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.04.2007 | 12:29

Sehr geehrter Ratsuchender,

auch wenn es allein um die Optik geht, haben Sie das Recht auf Erfüllung, also Versatz und Anpassung der Fenster gemäß den Ausschreibungen. Hierzu müüsen Sie die Nachfrist setzen, wie schon beschrieben.

Wollen Sie die Nacherfüllung nicht, können Sie nach Fristablauf (die Nachbesserung muss aber trotzdem verlangt werden) dann Schadensersatz in Geld fordern (falls dieses trotz des Hinweises Ihr Bestreben sein sollte).

Allerdings weise ich darauf hin, dass allein für die Störung der Ästetik die Summe nicht sehr hoch sein wird (Größenordnung vorsichtig geschätzt 1.000,00 EUR), was wesentlich vom Gesamteindruck und der Möglichkeit der Beseitigung durch weitere Verkleidungen abhängen wird.

Daher würde ich auch hier auf Erfüllung bestehen, da Sie sich sicherlich ansonsten täglich über diesen Mangel ärgern würden.


Letztlich wird der Betrag dann aber auch von Ihrem Verhandlungsgeschick abhängen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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