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Kauf ETW + Stellplatz mit unterschiedlichen Mietern

| 21.08.2015 11:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Sehr geehrte Damen und Herren,

zu folgender Frage bzgl. Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung mit Stellplatz bitte ich um eine rechtssichere Auskunft.

Der alte Eigentümer besitzt zwei Eigentumswohnungen A und B im selben Haus und will diese an zwei unterschiedliche Käufer verkaufen.

Der Wohnung A ist entsprechend Grundbuchauszug der PKW-Stellplatz A auf dem Hinterhof als Sondereigentum zugeordnet. Wohnung A ist seit zwei Jahren an den Mieter M1 vermietet, jedoch ohne einen Stellplatz.

Der Wohnung B ist entsprechend Grundbuchauszug kein Stellplatz als Sondereigentum zugeordnet. Wohnung B ist seit 10 Jahren an Mieter M2 vermietet, im Wohnungsmietvertrag ist ein Stellplatz zu monatlich 30 EUR Stellplatzmiete mit aufgeführt. Daher nutzt der Mieter M2 diesen Stellplatz, der lt. Grundbuch jedoch zu Wohnung A gehört. Bisher war dies kein Problem, da sich beide Wohnungen und der Stellplatz im Besitz des gleichen Eigentümers befanden.

Nun verkauft der Eigentümer beide Wohnungen an zwei unterschiedliche Käufer. Im Kaufvertrag zur Wohnung A steht, dass der Wohnraum A und der Stellplatz A an unterschiedliche Mieter vermietet sind. Der Käufer der Wohnung A möchte seinen Stellplatz A selbst nutzen, da er begründeten Eigennutz für seine Wohnung A anmeldet und die Mieter M1 kündigt.
Es gibt jedoch keinen gesonderten Stellplatz-Mietvertrag über den Stellplatz A und Mieter M2! Denn der Stellplatz A ist mit dem Wohnungsmietvertrag zur Wohnung B mitvermietet an den Mieter M2.

Der Käufer der Wohnung B hat den Wohnungsmietvertrag (entsprechebnd $566 BGB) übernommen und hat nun das Problem, dass er seinem Mieter M2 seiner Wohnung B keinen Stellplatz mehr stellen kann, so wie es zwar im übernommenen Mietvertrag zu Wohnung B aufgeführt ist. Denn der Käufer der Wohnung B ist ja nicht der Eigentümer des Stellplatzes A!

Wie müssen sich nun die beiden neuen Eigentümer verhalten? Der Eigentümer der Wohnung B kann seinem Mieter den vermieteten Stellplatz A nicht mehr zur Verfügung stellen. Kann er dies einfach dem Mieter so mitteilen und eine Änderung des Mietvertrages verlangen, damit der Stellplatz aus dem Mietvertrag herausgenommen wird und die 30 EUR Stellplatzmiete entfallen? Kann der Mieter dagegen in Widerspruch gehen? Was dann?

Der Eigentümer des Stellplatzes A möchte diesen selbst nutzen, schließlich ist er der neue Eigentümer. Er wurde zwar im Kaufvertrag darauf hingewiesen, dass seine Wohnung und sein Stellplatz an zwei unterschiedliche Mieter vermietet sind, ihm wurde jedoch kein gesonderter Stellplatz-Mietvertrag übergeben, da kein gesonderter Mietvertrag über seinen Stellplatz A mit dem Mieter M2 der Wohnung B existiert. Demnach kann er auch keinen Mietvertrag über seinen Stellplatz kündigen. Im Grunde besteht doch damit kein rechtmäßiges Mietverhältnis über den Stellplatz A mehr, oder? Der Mieter M2 hat den Stellplatz A ja beim Eigentümer der Wohnung B gemietet, zahlt also auch an deisen die Stellplatzmiete. Der Eigentümer der Wohnung B ist aber nun nicht mehr im besitz des Stellplatzes A.

Kann der Käufer der Wohnung B damit begründet einfach den Stellplatz aus dem Mietvertrag seines Mieters M2 streichen, die Stellplatzmiete streichen oder muss er micht rechtlichen Konsequenzen durch den Mieter M2 rechnen? (Widerspruch, Schadensersatz?)

Kann der Käufer der Wohnung A einfach auf sein Eigentumsrecht pochen und den Stellplatz A notfalls zwangsräumen lassen? Nochmal zur Erinnerung, es existiert ja gar kein gesonderter Stellplatz-Mietvertrag zwischen ihm und dem Mieter M2 der Wohnung B.

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Aufgrund der Tatsache, dass der Stellplatz A der Wohnung A zugeordnet ist, kann der Eigentümer der Wohnung B diesen nicht mehr M2 zur Verfügung stellen, was einen klassischen Fall der sog. Leistungsstörung in Gestalt einer nachträglichen subjektiven Unmöglichkeit darstellt und bedeutet, dass die Leistung (hier: die Weitervermietung des Stellplatzes) aufgrund des Leistungshindernisses des nunmehr fehlenden Eigentums im Sinne von § 275 BGB unmöglich ist.

Denkbar wäre, dass M2 gegen Eigentümer B deshalb einen Anspruch auf Schadenersatz statt der Leistung im Sinne von §§ 283, 280 BGB geltend macht – an dieser Stelle ist zu prüfen, ob es M2 bekannt war, dass der Stellplatz A nicht der von ihm gemieteten Wohnung zugeordnet ist (ggf. findet sich ein Hinweis im Mietvertrag) und deshalb mit einer Aufhebung des Stellplatzes gerechnet werden musste, denn dann schiede ein Schadenersatzanspruch aus. Allerdings dürfte Eigentümer B die Leistungsstörung schon nicht zu vertreten haben, da er nicht für die Eigentumsverhältnisse am Stellplatz haftbar gemacht werden sollte.

Zudem steht Eigentümer B ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages bezüglich der Vermietung des Stellplatzes im Sinne von § 313 BGB zu, weil das fehlende Eigentum eine schwerwiegende Änderung der Vertragsgrundlage darstellt und er den Mietvertrag nicht so geschlossen hätte, wenn er dies voraussehbar gewesen wäre; ein Festhalten am Vertrag dürfte auch nicht zumutbar sein. Eigentümer sollte M2 mit Ausdruck des Bedauerns schriftlich darauf hinweisen, dass ihm der Stellplatz nicht mehr zur Verfügung steht, sobald M1 infolge der Eigenbedarfskündigung des Eigentümer A seine Wohnung geräumt hat. M2 muss dann selbstverständlich keine Stellplatzmiete mehr bezahlen. M2 sollte bestätigen, dass er diese Vertragsanpassung akzeptiert.

Eigentümer A kann ggf. auf Unterlassung der Nutzung des Stellplatzes durch M2 vorgehen (§§ 104, 862 BGB), da er diese nicht dulden muss. Ein etwaiger Rechtsstreit zwischen Eigentümer B und M2 ginge ihn nichts an.

Diese erste Einschätzung erfolgt ohne Detailprüfung des Mietvertrages von Eigentümer B und M2, weshalb ein Rechtsanwalt vor Ort mit dieser beauftragt werden sollte, um die Sache abschließend zu beurteilen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.08.2015 | 13:27

Sehr geehrter Herr RA Böhler,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort. Dem Mietvertrag M2 ist keine Angabe einer bestimmten Stellplatznummer zu entnehmen. Ich vermute, dass der ehemalige Eigentümer mündlich den Stellplatz an den Mieter M2 zugewiesen hat.

Sie schrieben:
"Eigentümer sollte M2 mit Ausdruck des Bedauerns schriftlich darauf hinweisen, dass ihm der Stellplatz nicht mehr zur Verfügung steht, sobald M1 infolge der Eigenbedarfskündigung des Eigentümer A seine Wohnung geräumt hat. M2 muss dann selbstverständlich keine Stellplatzmiete mehr bezahlen. M2 sollte bestätigen, dass er diese Vertragsanpassung akzeptiert."

Meine Rückfrage wäre nur noch, wer solange, bis der Stellplatz A durch M2 noch genutzt wird, die Stellplatzmiete i.H.v. 30 EUR erhält? M2 hat sich ja im Mietvertrag zur Zahlung der Stellplatzmiete an Eigentümer B verpflichtet. Da diesem ja aber der Stellplatz gar nicht gehört, wäre eine Stellplatzmiete doch gar nicht zulässig, so wie diese im Wohnmietvertrag mit M2 vereinbart ist. Wäre es denn denkbar dem Mieter M2 schon sofort die Erklärung zu geben, dass Eigentümer B ihm keinen Stellplatz mehr stellen kann. Damit begründet eine Mietvertragsänderung notwendig wird und ggf. für den Zeitraum, bis Eigentümer A den Stellplatz selbst nutzen möchte, dieser (Eigentümer A) einen Stellplatz-Mietvertrag mit Mieter M2 abschließt? Rein theoretisch bliebe dem Mieter M2 doch gar nichts anderes übrig, als dieser Sache zuzustimmen. Sehe ich das richtig?

Vielen herzlichen Dank für Ihre Beratung!


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.08.2015 | 14:51

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Hier zählt der Mietvertrag. M2 schuldet die Stellplatzmiete ausschließlich Eigentümer B. Dieser könnte M2 auch jetzt schon die genannten Informationen zur Vertragsanpassung übersenden. M2 kann dann natürlich auch mit Eigentümer A einen ggf. zeitlich befristeten Stellplatzmietvertrag abschließen, wobei er dies aber nicht muss.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.08.2015 | 14:58

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