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Kauf ETW, Wohnfläche geringer als vom Bauträger behauptet

13.04.2010 22:40 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


A erwirbt vom Bauträger B eine zu sanierende Altbautwohnung. Land Baden-Württemberg. Notarvertrag ist am 25.02.2002. Es handelt sich um eine Altbautwohnung, die vom Bauträger saniert wird. Abnahme der Wohnung erfolgte im Oktober 2002. Der Notarvertrag enthält keine Angabe zur Größe der Wohnung. Die Teilungserklärung enthält Grundrisse und Flächenangaben in den Räumen. Zusammengezählt ergeben diese eine Fläche 57,57. Im Verkaufsprospekt des Bauträgers sowie in einer vom Bauträger erstellten "Flächenberechnung" ist die Wohnung mit 67,5 qm angegeben. Auf die Abweichung angesprochen erklärt B, dass die Grundrisse für die Teilungserklärung vorläufig (da vor der Sanierung) und zudem falsch vermasst seien. Der Käufer verlässt sich auf die Aussage des B, ohne die Grösse der Wohnung selbst zu überprüfen.

In der Eigentümerversammlung im April 2010 erklärt der Verwalter, dass auf Grund von Mieterbeschwerden eine baugleiche Wohnung (ein Stockwerk höher) neu vermessen wurde. Dabei wurde festgestellt, dass die Wohnung tatsächlich nur 57,57 qm gross ist.

Meine Frage an den Anwalt. Kann der Käufer A vom B auf Grund der fehlerhaft angegebenen Wohnungsgrösse noch Schadenersatz oder andere Ansprüche geltend machen? Sollte der Käufer A diesen Fall weiterverfolgen oder ist jede weitere Rechtsberatung Geld- und Zeitverschwendung, weil Ansprüche auf Grund von Verjährung sowieso nicht mehr durzusetzen sind.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Es kommt ein Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung in Betracht.

Die Anfechtung einer nach § 123 anfechtbaren Willenserklärung (hier: damalige Vertragsannahme) kann nur binnen Jahresfrist erfolgen.

Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, was hier wohl zuverlässig erst jetzt im April 2010 der Fall war.

Die Anfechtung ist allerdings ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind. Diese unwiderbringliche Höchstgrenze ist allerdings noch nicht erreicht.

Die ein und diesselbe Frage stellt sich aber in Bezug auf das Vorliegen eines Anfechtungsgrundes, gleichfalls für vertragliche Minderungs- und (Schadensersatz-)Ansprüche - diese sind jedoch verjährt -: Hätten Sie Anlass zur eigenen Prüfung der Wohnung gehabt?

Ich denke, nein: Sie haben richtig gehandelt und wegen den unterschiedlichen Angaben in der Teilungserklärung und dem Bauprospekt nachgefragt und vom Bauträger eine entsprechende Auskunft erhalten (war dieses vor oder nach Vertragsschluss? Bitte teilen Sie mir dieses im Wege der kostenlosen Nachfragemöglichkeit noch genau mit, da ich es hier leider Ihrem Sachverhalt nicht mit hinreichender Genauigkeit entnehmen kann).

Sie durften auch grundsätzlich auf die Mitteilung vertrauen.

Die arglistige Täuschung muss für die Abgabe der Willenserklärung ursächlich gewesen sein; das ist dann der Fall, wenn die Willenserklärung ohne die Täuschung überhaupt nicht, mit einem anderen Inhalt oder zu einem anderen Zeitpunkt abgegeben worden wäre. Eine Mitursächlichkeit genügt; ein Mitverschulden des Getäuschten bzw Bedrohten steht der Anfechtung auch nicht entgegen. Es reicht, wenn der Erklärende die Täuschung zwar erkannt hat, sich aber über ihr tatsächliches Ausmaß im Unklaren war.

Nicht erforderlich ist sogar, dass der Erklärende die Erklärung „bei verständiger Würdigung des Falles nicht abgegeben haben würde“.

Eigene Prüfungspflichten hinsichtlich (technische) Vertragsangaben bestehen im Übrigen ebenfalls in der Regel nicht.

Auch kommen Schadensersatzansprüche nichtvertraglicher Art aus Deliktsrecht in Betracht, da dafür auch längere Fristen von mindestens 10 Jahren gelten.

Nach meiner ersten vorläufigen Einschätzung wäre also durchaus noch etwas Positives für Sie zu gewinnen.

Für eine weitere Beratung/Vertretung können Sie gerne an mich wenden; eine hier gezahlte Erstberatung würde Ihnen dabei angerechnet und gutgeschrieben werden.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

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