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Kappungsgrenze und Mietwert


04.06.2005 18:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Rechtsanwälte ,

wir hätten 2 Nachfragen bezüglich unserer Mieterhöhung.

1. Die Auslegung der Kappungsgrenze

Das die Miete innerhalb von 3 Jahren um max. 20% steigen darf und wie diese berrechnet wird ist uns geläufig. Jedoch sind wir uns bei deren Auslegung etwas unsicher.
Unser Vermieter möchte zum 01.07.2005 unsere Miete erhöhen.
Als Berrechnungsgrundlage diente die Miete zum 30.06.2002 = 346,20€ + 20% = 69,24€ . Dies würde zum 01.07.2005 eine Miete von 415,44€ ergeben.
Darf nun die Miete zum 01.07.05 auf 415,44€ steigen ?
Oder darf die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 69,24€ angehoben werden ? Denn zum 01.12.2003 ist bereits unsere Miete um 43,53 € erhöht worden. Und mit dem jetzt "gewünschten" Erhöhungsbetrag wäre es eine Erhöhung um 78,20 € innerhalb der letzten 3 Jahre.

2. Der Mietwert der Wohnung
Unsere Wohnung ist nach den Erscheinen des Mietspiegels 2003 neu eingestuft worden . Damals 5,16€/m² . Bei der jetzigen Mieterhöhung wird jedoch ein Mietwert mit 5,51€m² angesetzt. Nach intensiver Durchforstung des Mietspiegels fiel uns auf das bei der damaligen Einstufung zwei mietwerterhöhende Merkmale durch unseren Vermieter vergessen wurden (1x in der Küche und 1x am Gebäude) die er nun jedoch jetzt geltend macht.
Ist eine jetztige Korrektur des Mietwertes im nachhinein zulässig (es fanden ja keine Maßnahmen seit 2003 statt die den Mietwert erhöhen würden ) oder muss der Vermieter bis zum nächsten Mietspiegel warten um dann die Wohnung neu einzustufen?

Wenn wir der Mieterhöhung nicht zustimmen und weiterhin die momentane Miete zahlen , können wir fristlos gekündigt werden oder wird man nur gerichtlich versuchen unsere Unterschrift zu erwirken ?

In der Hoffnung unser Anliegen nachvollziebar beschrieben zu haben verbleiben wir freundlichen Grüßen und Vielen Dank.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zu Ihren Fragen:

1. Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nur um 20% erhöht werden, außerdem muß zwischen zwei Mieterhöhungen eine Zeit von 15 Monaten liegen.

Will der Vermieter die Miete zum 01.07.2005 auf € 415,44 erhöhen, kann er das nur, wenn die Miete am 01.07.2002 € 346,20 betragen hat. Damit hätte der Vermieter die Kappungsgrenze ausgeschöpft. Ob er in der Zwischenzeit bereits die Miete erhöht hat, ist für die Berechnung der 3-Jahres-Grenze unerheblich.

2. Hat der Vermieter bei der letzten Mieterhöhung zwei mietwerterhöhende Merkmale nicht berücksichtigt, ändert das nichts an der korrekten Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel. Er ist also nicht daran gehindert, die Wohnung nunmehr richtig einzuordnen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen.

3. Stimmen Sie der Mieterhöhung nicht zu, kann der Vermieter gem. § 558b Abs. 2 BGB innerhalb von 3 Monaten nach Auslaufen der Zustimmungsfrist Klage auf Zustimmung erheben. Ein fristloses Kündigungsrecht hat er deswegen nicht.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt
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