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Kann meine Bank immer noch meine Grundschuld o.a verkaufen, wenn fällig ?

| 02.11.2008 22:05 |
Preis: ***,00 € |

Wirtschaftsrecht, Bankrecht, Wettbewerbsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sehr geehrte Anwälte,

die Gesetze im Bereich des Verkaufs von Darlehen wurden ja geändert.
Kann die Bank bei einer Anschlussfinanzierung nun trotzdem noch vreinbaren, dass es erlaubt sein wird, dass ein neuer Eigentümer ins Grundbuch kommt oder die Sicherheitseintragung an einen neuen Eigentümer verkauft werden kann ?

Meine Mutter wollte einen Kredit beantragn und nun im nachhinein wollen sie alle anderen Hypotheken, die sie hat, nachräglich mit Klauseln ändern, die es erlauben, dass ihr Kredit verkauft werden kann !
Ist so was legal ?
Ich dachte die Regierung wollte verhindern, dass Heuschrecken die Kredite bekommen und dann das Geld sofort fällig stellen können !
Wenn mein Darlehen fällig wird und meine Bank will mit mir ähnliche Knebelverträge machen, was soll ich dann machen, kann ich dann eine andere Bank bitten, den Kredit bei der V. Bank abzulösen ?

Soweit ich weiss, war es ja damals so, dass die Banken im Grundbucht an erster Stelle stehen und das so kaum eine andere Bank das Darlehen übernehmen ?
Kann die Bank mich nun erpressen ?
Was raten sie mir ?
Folgendes steht im Artikel

"Ich habe gelesen, dass es passieren kann, dass (Hypotheken-)Banken ihre Forderungen "verkaufen". Wenn sie das bei säumigen Zahlern machen, kann ich's verstehen - aber wenn sie das bei ordentlichen Kreditschuldnern machen, die immer jeden Cent rechtzeitig bezahlen, finde ich das nicht in Ordnung. Kann es sogar mir passieren, dass die Bank meine Grundschuld - die ja eigentlich null wert ist - an einen ausländischen Geldhai verkauft und dass der mich dann plötzlich auf 280 000 Euro Grundschulden verklagt und zwangsversteigert - obwohl ich alles abbezahlt habe?!"
Die Politik wollte doch verbieten, dass nun die Grundschuld getrennt vom Darlehen verkauft werden kann !
Ist dies nun passiert oder kann meine Bank diese Vorschriften einfach per Individualvereinbarungen übergehen ?
Danke
Wenn meine Bank mit mir solch komische Bedingungen aushandeln will, kann ich dies dann beruhigt alles unterzeichnen, weil es eh nicht gültig ist ?
http://www.morgenpost.de/printarchiv/immobilien/article161019/Wenn_die_Bank_meine_Hypothek_verkauft.html

Sehr geehrter Ratsuchender,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:


1.)Kann die Bank vereinbaren, dass es erlaubt ist, dass ein neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird oder die Sicherheitseintragung (Sie meinen wahrscheinlich die Grundschuld) an einen neuen Eigentümer verkauft werden kann?


Es kommt darauf an, mit wem eine solche Vereinbarung theoretisch geschlossen werden kann.
Der Eigentümer des betreffenden Grundstücks kann eine solche Veräußerung sicherlich
mit einer Bank vereinbaren, da er mit seinem Eigentum nach § 903 BGB grundsätzlich machen kann, was er will (es sei denn Rechte Dritter stehen entgegen).

Die Bank kann hingegen nicht mit einem Dritten, also beispielsweise einer anderen Bank oder einem Kreditunternehmen vereinbaren, dass ein neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Hierbei würde ist sich um einen Vertrag zu Lasten Dritter handeln, der rechtlich nicht nur unzulässig, sondern auch unwirksam ist. Denn nach § 903 BGB kann einzig und allein der bzw. die Eigentümer des Grundstücks bestimmen, an wen das Grundstück übertragen werden soll. Dies ist eine Frage, die mit der Übertragung sowie der Übertragbarkeit der Grundschuld an sich nichts zu tun hat. Beide Fragen sind getrennt zu behandelt.

Bei der Umschreibung des Grundbuchs handelt es sich nämlich um eine Eigentumsübertragung, die nur durch den befugten Eigentümer (also denjenigen, der aktuell im Grundbuch eingetragen ist), denjenigen, der durch den Eigentümer gem. § 185 BGB hierzu ermächtigt wurde, oder durch Hoheitsakt (insbesondere durch Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung) vorgenommen werden darf.

Da die Bank nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht Eigentümer des Grundstücks ist und auch keine Ermächtigung seitens des Eigentümers zu Gunsten der Bank vorliegt, darf und kann die Bank keine Vereinbarung mit einem Dritten treffen, wonach ein neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann.

Bei der Frage nach der Übertragbarkeit der Grundschuld muss zwischen der Übertragung der Forderung (Darlehensrückzahlungsanspruch) und der isolierten Übertragung der Grundschuld unterschieden werden.

Die Grundschuldübertragung geschieht in der Form, dass eine schriftliche Erklärung von der Bank formuliert wird, dass die Grundschuld abgetreten wird.
Zusätzlich ist noch die Übergabe des Grundschuldbriefes an den neuen Gläubiger erforderlich. Die Grundschuld kann also theoretisch ohne Zustimmung des Kreditnehmers (derjenige, der zu Gunsten der Bank die Grundschuld bestellt hat) an eine dritte Bank veräußern.

Leider muss ich Ihnen insoweit mitteilen, dass die Rechtsauffassung des Kollegen, der in dem von Ihnen angegebenen Link (www.morgenpost.de/…….) zwingend und zutreffend ist.

Wie bereits ausgeführt, ist die Grundschuld nämlich ohne Zustimmung an einen Dritten, also auch eine andere Bank zulässig und vom Gesetz auch geregelt, vgl. §§ 1154, 1192, 398, 413 BGB.

Wird die Grundschuld nun an einen Dritten veräußert, so kann der Grundstückseigentümer theoretisch auf die gesamte Höhe der Grundschuld in Anspruch genommen werden. Dies hat zwei Gründe:
Zum einen ist die Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek nicht akzessorisch. Der Begriff der Akzessorietät kommt aus dem Lateinischen und bedeutet soviel wie verknüpft oder verbunden. In rechtlicher Hinsicht bedeutet dies in Bezug auf die Hypothek, dass die Hauptforderung (Darlehensrückzahlungsanspruch der Kredit gebenden Bank) untrennbar mit dem Sicherungsmittel (Hypothek) verbunden ist.
Ist das Darlehen also beispielsweise in Höhe von 100.000 € bereits zurückgeführt an die Bank, so ist auch der Anspruch aus der Hypothek in Höhe von 100.000 € erloschen.

Bei der Grundschuld besteht diese Verknüpfung allerdings nicht (es sei denn es ist im Grundschuldbestellungsvertrag geregelt, dann handelt es sich um einen Fall der sog. Sicherungsgrundschuld, die in der Wirkung genau wie die Hypothek ist und demnach für den Schuldner, also den Grundstückseigentümer so gut wie keine gefahren aufweist.

Da diese fehlende Verknüpfung zu ungerechten Ergebnissen führen kann, hat die Rechtsprechung hierzu die sog. Sicherungsvereinbarung oder Sicherungsabrede genannt entwickelt, die oft zwar nicht ausdrücklich geschlossen wird, aber automatisch bei JEDER Grundschuldbestellung mit abgeschlossen wird.

Die Sicherungsabrede gibt dem Schuldner das Recht, dem Anspruch des Gläubigers, also der Bank beispielsweise entgegenzuhalten, dass das Darlehen bereits zur Hälfte getilgt ist. Dann besteht der Fall der Übersicherung, da die Sicherung (die Grundschuld ein Vielfaches mehr wert ist, als die zu sichernde Forderung (Darlehensrückzahlungsanspruch).

In diesem Fall ist von der Rechtsprechung anerkannt, dass der Sicherungsgeber (Grundstückeigentümer) eine Rückgewähranspruch aus der Sicherungsabrede gegen die Bank hat. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH NJW 1998, 2047) ist ein solcher Sicherungsvertrag bei Betrachtung des Beweggrundes, des Inhalts und des Zwecks, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Sicherungsbetrag und der Sicherheit bestehen. Nach dem BGH ist dies erreicht wenn die Sicherung 300 % des gesicherten Wertes entspricht.
Sind also noch 20.000 € an Darlehensrückzahlung offen, darf die Grundschuld höchstens 60.000 € betragen. Liegt der Betrag darüber, hat der Grundstückeigentümer den oben genannten Rückerstattungsanspruch, also dass die Grundschuld auf 60.000 € reduziert wird.

Dieser Anspruch besteht allerdings ausschließlich aufgrund der Sicherungsabrede. Sollte die Grundschuld nun zulässiger Weise an eine Dritte Bank veräußert werden, besteht hier keine Sicherungsabrede mehr, so dass der Grundstückseigentümer auch nicht entsprechende Rechte hieraus ableiten und gegen den neuen Grundschuldinhaber geltend machen kann.

Im Ergebnis bedeutet dies tatsächlich, dass der Neuerwerber den Grundstücksinhaber in voller Höhe der Grundschuld in Anspruch genommen wird.

Deshalb ist jedem Grundschuldbesteller zu raten, zu prüfen, ob ein Fall der Übersicherung gegeben ist (s.o.), so dass die Grundschuld entsprechend reduziert wird, da dann der Neuerwerber im schlimmsten Fall nur diesen reduzierten Betrag vollstrecken könnte.


2.) Nachträgliche Änderung der Klauseln zulässig?


Eine nachträgliche Änderung ist meines Erachtens nur dann zulässig, wenn Ihre Mutter zustimmt. Ist dies nicht der Fall, dann ist eine Klauseländerung meines Erachtens unzulässig. Es würde sich um eine einseitige Änderung handeln. Eine solche kann nach § 315 Abs. 3 BGB nach BILLIGEM ERMESSEN durchgeführt werden. Eine solche Klausel, die erhebliche Nachteile für Ihre Mutter bedeuten würde, hat aber nichts mehr mit Billigkeit in diesem Sinne zu tun, so dass eine entsprechende AGB-Klausel wegen unzumutbarer Benachteiligung gem. § 307 BGB unwirksam wäre.

Dennoch würde ich Ihnen nicht raten, eine solche Vereinbarung zu unterzeichnen, da hiermit nur erhebliche Probleme und gegebenenfalls Rechtsstreitigkeiten mit der Bank verbunden wären. Wenn Sie einen neuen Kredit benötigen, sollten Sie sich einen neuen Kreditgeber suchen. Die Konkurrenz auf dem Markt ist sehr groß, so dass es insoweit keine Probleme geben dürfte.


3.) Ratschlag für weiteres Vorgehen, wenn Bank Ihnen Knebelvertrag aufdrücken will


Die Bank kann Sie nicht zur Unterzeichnung eines solchen Knebelvertrages zwingen. Sollte Sie dieses trotzdem versuchen, sind meines Erachtens die Voraussetzungen der Nötigung gem. § 240 StGB sowie der Erpressung gem. § 253 StGB verwirklicht. Sollte Ihnen dann durch die Unterzeichnung eines solchen Vertrages ein Schaden entstehen, so können Sie den Gesamten Schaden von der Bank als Schadensersatz nach §§ 823 Abs.2 BGB i.V.m. 240,253 StGB ersetzt verlangen.

Natürlich steht es Ihnen auch frei, sich bei einer anderen Bank Geld zu besorgen, um den Kredit vollständig abzulösen. In diesem Fall hätten Sie aus der Sicherungsabrede (s.o.) einen Anspruch gegen die Bank auf Zustimmung zur Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch.
Sollten Sie Anzeichen haben, dass die Bank Sie tatsächlich erpressen will, sollten Sie Strafanzeige erstatten, vertuschen so schnell wie möglich den Kredit abzulösen (wenn möglich durch Kredit von anderer Bank) und keine Knebelverträge unterschreiben.

Sollte die Bank tatsächlich die Grundschuld veräußern und die neue Bank gegen Sie in voller Höhe aus der Grundschuld vorgehen, so können Sie meines Erachtens die alte Bank auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung der Sicherungsabrede in Anspruch nehmen. Anspruchsgrundlage wäre gegebenenfalls §§ 823 Abs.2 BGB i.V.m. 240,253 StGB (s.o.) und vor allem § 280 BGB.


4.) Hilfe von der Politik?


Um eine entsprechende Regelung zu schaffen, würde es eines Parlamentsgesetzes, namentlich eines Änderungsgesetzes zum BGB bedürfen. Ein solches ist zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht verabschiedet. Es gibt somit (noch) keine Vorschriften, die Ihre Bank per Individualvereinbarung umgehen könnte. Aktuelle Initiativen bestehen jedoch derzeit in der Regierung, so dass eine Gesetzesänderung im Gespräch ist (insoweit zum aktuellen Stand vergleiche: http://www.bundestag.de/aktuell/hib/2008/2008_022/03.html ).

Somit steht einer Veräußerung sowie Inanspruchnahme nach den oben ausgeführten Grundsätzen nicht im Weg. Dennoch hätten Sie in diesem Fall den oben genannten Schadensersatzanspruch gegen Ihre Alte Bank. Ein gewisses Restrisiko besteht jedoch schon, da zu diesem Komplex leider noch keine obergerichtliche Rechtsprechung vorliegt.

Nachfolgendhabe ich ihnen noch die wichtigsten Bestimmungen zum besseren Verständnis beigefügt:


§ 134 BGB , Gesetzliches Verbot

Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.


§ 280 BGB , Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) 1Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. 2Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.


§ 307 BGB , Inhaltskontrolle

(1) 1Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) 1Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. 2Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.


§ 823 BGB , Schadensersatzpflicht

(1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
(2) 1Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. 2Ist nach dem Inhalt des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein.


§ 903 BGB , Befugnisse des Eigentümers

1Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. 2Der Eigentümer eines Tieres hat bei der Ausübung seiner Befugnisse die besonderen Vorschriften zum Schutz der Tiere zu beachten.



§ 1154 BGB , Abtretung der Forderung

(1) 1Zur Abtretung der Forderung ist Erteilung der Abtretungserklärung in schriftlicher Form und Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich; die Vorschrift des § 1117 findet Anwendung. 2Der bisherige Gläubiger hat auf Verlangen des neuen Gläubigers die Abtretungserklärung auf seine Kosten öffentlich beglaubigen zu lassen.
(2) Die schriftliche Form der Abtretungserklärung kann dadurch ersetzt werden, dass die Abtretung in das Grundbuch eingetragen wird.
(3) Ist die Erteilung des Hypothekenbriefs ausgeschlossen, so finden auf die Abtretung der Forderung die Vorschriften der §§ 873, 878 entsprechende Anwendung.


1192 BGB , Anwendbare Vorschriften

(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.
(1a) 1Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. 2Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.
(2) Für Zinsen der Grundschuld gelten die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothekenforderung.


§ 240 StGB , Nötigung

(1) Wer einen Menschen rechtswidrig mit Gewalt oder durch Drohung mit einem empfindlichen Übel zu einer Handlung, Duldung oder Unterlassung nötigt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.
(2) Rechtswidrig ist die Tat, wenn die Anwendung der Gewalt oder die Androhung des Übels zu dem angestrebten Zweck als verwerflich anzusehen ist.
(3) Der Versuch ist strafbar.
(4) 1In besonders schweren Fällen ist die Strafe Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu fünf Jahren. 2Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Täter
1.
eine andere Person zu einer sexuellen Handlung oder zur Eingehung der Ehe nötigt,
2.
eine Schwangere zum Schwangerschaftsabbruch nötigt oder
3.
seine Befugnisse oder seine Stellung als Amtsträger mißbraucht.


§ 253 StGB , Erpressung

(1) Wer einen Menschen rechtswidrig mit Gewalt oder durch Drohung mit einem empfindlichen Übel zu einer Handlung, Duldung oder Unterlassung nötigt und dadurch dem Vermögen des Genötigten oder eines anderen Nachteil zufügt, um sich oder einen Dritten zu Unrecht zu bereichern, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.
(2) Rechtswidrig ist die Tat, wenn die Anwendung der Gewalt oder die Androhung des Übels zu dem angestrebten Zweck als verwerflich anzusehen ist.
(3) Der Versuch ist strafbar.
(4) 1In besonders schweren Fällen ist die Strafe Freiheitsstrafe nicht unter einem Jahr. 2Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Täter gewerbsmäßig oder als Mitglied einer Bande handelt, die sich zur fortgesetzten Begehung einer Erpressung verbunden hat.



Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.



Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Morgen.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774

Nachfrage vom Fragesteller 03.11.2008 | 02:00

Vielen Dank für diese ausführliche Antwort.
Ich hoffe sie verstehen mich richtig und ich bitte sie diesmal, auch meine Fragen, die sich einzig und allein auf die oben genannten beziehen nochmals zu beantworten.
Ich habe den Darlehensvertrags herausgesucht und die darin wichtigsten Änderungen abgeschrieben.

Ich bitte sie darauf, falls die darin Knebelverträge sehen, einzugehen.

Sie schreiben"Es kommt darauf an, mit wem eine solche Vereinbarung theoretisch geschlossen werden kann.
Der Eigentümer des betreffenden Grundstücks kann eine solche Veräußerung sicherlich
mit einer Bank vereinbaren, da er mit seinem Eigentum nach § 903 BGB grundsätzlich machen kann, was er will (es sei denn Rechte Dritter stehen entgegen). "

Sie wissen sicherlich, dass man das, was einem die Bank vorliegt meistens unterschreben muss, was ist denn die Alternative, ich als Verbraucher will erst einmal gar keine Verschlechterung !
Nur, wenn ich das so nicht mitmache, kündigt die Bank das Darlehen oder verlängert ihn nicht, wenn die 5 Jahres Laufzeit um ist.
Wie soll ich dann der Bank meine restichen Schulden auf einen Schlag zurückzahlen ?
Sie sehen, Gesetze bringen nichts, wenn die Bank sie per Individualvereinbarung aushebeln darf...

hinz hat dazu geantwortet, darauf beziehen, wenn die auch wa von mir wollen !

Meine Mutter wollte nun 3000 Euro noch haben, sie hat schon genug Darlehen, nun wollen sie von meiner Mutter neben dem Kreditvertrag noch folgende Unterschriften .:

Einmal nennt sich das " Zweckerklärung zur Sicherung der Geschäftsverbindung mit Abtretung der Rückgewähransprüche sowie übernahme der persönlichen Haftung.
http://www.juraforum.de/forum/archive/t-140196/weite-grundschuldzweckerklärung

http://www.rechtsanwaltspraxis.com/aktuelles_detail.aspx?IDA=27

http://www.urteile.net/Y2/15691.html

Zu dem Thema finde ich im Net folgendes"Abtretung von Rückgewähransprüchen bei der Grundschludbestellung

Prof.Friedrich Lappe , NotBZ 2006, 426


Wird ein Anspruch auf Rückgewähr einer Grundschuld zur Sicherung an den neuen Grundschuldgläubiger abgetreten, so ist der Geschäftswert der Wert der neuen Grundschuld, höchstens aber der der früheren Grundschuld. (mju)

KostO § 44, KostO § 23, KostO § 36 Abs. 1, KostO § 38 Abs. 2
"
http://www.jurion.de/login/login.jsp?goToUrl=../fachpresse/160681.html&docid=2-160681

Folgendes steht in der Vereinbarung, die ich sie bitte hier noch durchzulesen, da sie zum Thema gehört.
Im Schreiben steht nun " Die Gläubigerin ist berechtigt, sich aufgrund dieser Grundschuld aus dem Grundstück zu befriedigen oder die Grundschuld selbst freihändig zu verwerten; die Gläubigerin wird die Grundschuld freihändig mangels Zustimmung des Eigentümers nur zusammen mit den gesicherten Forderungen und nur in einer im Verhältnis zu dieser angemessenen Höhe, verkaufen.
Die Gläubigerin darf die Grundschuld bei vorliegen eines wichtigen Grundes zwangsweise verwerten, insbesondere wenn der Kreditnehmenr fällige Verpflichtungen gegenüber der Gläubigerin nicht nackommt.
Das gleiche gilt für ein Vorgehen aus der Übernahme einer persönlichen Haftung"

Und weiter

"...Die Gläubigerin ist berechtigt aber nicht verpflichtet, Teile des Grundeigentums, sowie Grundstückszubehör aus der Haftung für die Grundschud zu entlassen und Rangeänderungen zu bewilligen !
Dieses soll auch dann gelten, wenn der Rückgewähranspruch an einen Dritten abgetreten ist oder abgetreten wird ! "

Und weiter

"... 2. Abtretung von rückgewähransprüchen und Eigentümergrundschulden

Der Eigentümer tritt hier die Ansprüche auf ganze oder teilweise Übertragung derjenogen gegenwärtigen und künftigen Grundschulden, die der vorstehenden genannten Grundschuld im Rang vorgehen oder gleichstehen, nebst allen Zinsen, Nebenleistungen an die Gläubigerin ab, auch soweit diese Ansprüche bedingt sind doer erst künftig entstehen.
Dies gilt auch für den Fall der Teilabtretung der vorstehend genannten Grundschuld hinsichtlich des Rückgewähranspruchs an der zum Teil abgetretenen Grundschuld.
Sollten Rückgewähransprüche an vorrangigen Grundschulden bereits anderweitig abgetreten sein, so tritt der Eigentümer hiermit seinen Anspruch auf Rückübertragung dieser Ansprüche ab.
Abgetreten werden hiermit ferner - in Bezug auf jede Grundschuld bzw. Teilgrundschuld, die Ansprüche auf.: 1. Herausgabe des Grundschuldbriefs oder auf Vorlegung des Briefs zur Bildung eines Teilgrundschuldbriefes
2. Rechnungslegung aus dem persönichen Schuldverhältnis, zu dessen Sicherung die Grundschuld bestellt ist
3. Verzicht auf die Grundschuld, sowie Aufhebung der Grundschuld und erteilung einer Löschungsbewilligung in öffentlich beglaubigter Form
4. Auszahlung des Erlöses auch gegen das Gericht, soweit dieser die persönliche Forderung des Grundschuldgläubigers im Zwangsversteigerung oder Zwangsverwatungsverfahren oder bei freihändigen Verkauf des Grundstücks und im Fall der Verwertung der Grundschuld nicht durch Verkauf oder versteigerung übersteigt, dass gilt insbesondere für vorrangige Erlösansprüche gemäß § 10 ZVG.
"

Sind diese Bedingungen hier überhaupt rechtskräftug oder sind diese Klausel nicht vor dem Gesetz nichtig ?

Und weiter

"... 5. Geltendmachung der ganzen Grundschuld nebst aller Zinsen und Nebenleistungen in einem Zwangsversteigerung und Zwangsverwatungsverfahren...

Der Eigentümer ermächtigt die Gläubigern, die Abretung jederzeit den Grundschuldgläubigern anzuzeigen, die Gläubigern ist berechtigt, die Grundschulden löschen zu lassen, der Egentümer erteilt hierzu jetzt schon seine Zustimmung. "

Folgendes fand ich nun noch auf dem Darlehensvertrag selber

" Einwilligung in die Datenweitergabe bei Ordnungsgemäß bedienten Krediten und in die Übertragung des Kreditrisikos ohne Übertragung von Kreditforderung und Sicherheiten

Zum Zwecke der Refinanzierung, Eigenkapitalentlastung oder Risikoverifizierung
ist die Bank berechtigt, dass wirtschaftliche Risko des Darlehens ganz oder teilweise auf Dritte zu übertragen und hierzu erforderliche Informationen und Unterlagen, die das Darlehensverhältnis betreffen an Dritte, gemäß Absatz 3, sowie an solche Personen weiterzugeben, die aus technischen Organisatorischen oder rechtlichen Gründen in die Prüfung der Werthaltigkeit oder die Abwicjlung der Übertragung des Darlehensrisikos einzubinden sind.

2. Übermittelt werden dürfen insbesondere Personalien Beruf oder vergleichbare Daten, Angaben zum Darlehen, Höhe Laufzeit usw, Informationen oder evtl. Nebenrechte einschliesslich der Sicherheiten, sowie Informationen über die Realisierung des übertragenden Risikos dienenden Urkunden...

Und dann steht in Punkt 9.5 und 10 offenbar ein Widerspruch

"...9.5 Eine Übertragung von Darlehensforderung und Sicherheiten findet nicht statt.
10. Die Bank nimmt eine Übertragung der Darlehensforderung bei ordnungsgemäß bedienten Darlehen NICHT ohne Einwilligung des Darlehensnehmers vor.

Zusatzvereinbarung

Aufgrund der neuen Vorgaben aus dem am 19.08.2008 in Kraft getretenen Riskobegrenzungsgesetz ergeben sich modifikationen zum zuvor bezeichneten Vertrag, die aus Drucktechnischen Gründen im Formular noch keinen Niederschlag gefunden haben und daher einer Zsuatzvereinabrung bedürfen.:

Die Parteien des zuvor bezeichneten Vertrages vereinbaren ferner folgendes.:

Bei Immobiliendarlehen im Sinne von § 492 Abs. 1 a Satz 2 BGB mit Verbrauchern, wenn der Kreditnehmer mit mindestens zwei aufrinanderfolgen den Teilzahlungen ganz oder Teilweise und mindestens 2,5 % des Nennbetrags des Kredit in Verzug ist und die Bank dem Kreditnehmer erfolglos eine zweiwöchigen Frist zur Zahlung des rückständigen Betrages mit der Erklärung egsetzt hat, dass sie bei Nichtzahlung innerhalb der Frist die gesamte Restschuld verlangen.

...

Abtretungsabschluss:

Die Bank verpöfichtet sich ihre Fordeurngen aus dem zuvor bezeichneten Vertrag nicht abzutreten, soweit der Darlehensnehmer seinen Veröfochtungen aus dem Vertrag nachommt.
Kommt der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nach, ist die Bank zur Abtretung ihrer Forderungen aus diese Vertrag berechtigt.
Die Bank erteilt fogenden Hinweis

Hnweis zur Abtretbarkeit von Forderung und zur Übertragbarkeit des Vertragsverhältnisses:

Bei ordnngsgemßer Vertragserfüllung besteht trotz Abtretungsausschlusses die Möglichkeit das das Kreditverhältnis im Wege der Betriebsumwandlung übergeht, bei nicht ordnungsgemäßer Vertragserfüllung besteht die Möglichkeit für die Bank die Darlehensforderung einschliesslich Zinsen und Tilgung und Kosten sowie Ansprüche aus der Restschuld im Wege der Abtretung auf Dritte zu übertragen.
In diesem Fall besteht auch die Möglichkeit, dass das Kreidtverhältnis im Wege der Betriebsumwandlung übergeht. "

Ich bitte mir zu sagen, ob anhand dieses Ausschnittes, den sie jetzt sehen, heir eine Gefahr besteht, dass ich später an einem Kredithaui bezahlen muss und das dieser das Darlehen nochmal doppelt anhand der Grundschuld im Grundbuch fällig stellt und mein Haus versteiergn könnte ?

Im übrigen ist es so, dass auf dem Darlehen selber offenbar nichts von Abtretung steht und auf der zweckerklärung zur Abtretung der Rückgewähransprüche dies offenbar so steht.
Dies ist ein extra Formular, dass uns zugeschickt wurde.

Wenn mein Darlehen fällig wird kann ich dies ablehnen und woanders hingehen oder einfach sagen, ich bezahle mehr Zinsen, damit man mein Darlehen nicht verkauft ?

Ich habe damals an meine Bank geschrieben und sie haben bezugnehmend auf mein Schreiben und aufgrund meines Darlehens nun geantwortert.:

Sie haben geschrieben, dass es sich in keiner Weise um das Vorgehen der Vol... handelt.
Zudem schreibt man das... dies in umserem Haus nicht praktiziert wird(sinngemäß..."

Falls ich dazu von ihnen nichts mehr höre als Anwalt, gehe ich, wie jetzt schon davon aus, dass dieses Aussage auch rechtsverbibdlich ist und mir nichts passieren kann.

Zudem habe ich gelesen, dass die Schulen ungültig werden, wenn man dieses Formular nicht unterschriben würde und man dann seine Schulden los ist !

Soe dürfen nicht vergessen, dass diese Erklärung, sich nicht nur auf die nue beantragten Schulden bezieht, sondern auf alte Darlehensverträge aus dem Jahre 2003 !

Wieso kommt daher jetzt mitten in der Laufzeit die Bank mit solchen komischen Vereinbarungen an ?
Was soll man da machen ?
Die Bank bezieht sich auf http://de.wikipedia.org/wiki/Risikobegrenzungsgesetz
Wozu macht also ein Staat ein Gesetz, wenn die Banken das offenbar mit ihren Bed. außer Kraft setzen können ?

Fogendes dazu im verbindlichen Gesetz

"Vorvertragliche Informationspflicht über Abtretbarkeit: Die neue Regelung nach § 492 Abs. 1a Satz 3 BGB verpflichtet den Kreditgeber bei Immobiliardarlehensverträgen i.S. § 492 Abs. 1a Satz 2 BGB (d.h. nur bei einem Verbraucher als Kreditnehmer) nun dazu, den Kreditnehmer bereits bei Vertragsabschluss mit einem deutlich ausgestalteten Hinweis darüber zu informieren, dass die Darlehensrückzahlungsforderung ohne dessen Zustimmung abgetreten und das Vertragsverhältnis auf einen Dritten übertragen werden darf, wenn dies nicht vertraglich ausgeschlossen wird...."

http://de.wikipedia.org/wiki/Risikobegrenzungsgesetz
"(1) Eine Vereinbarung, durch die der Darlehensnehmer auf das Recht verzichtet, Einwendungen, die ihm gegenüber dem Darlehensgeber zustehen, gemäß § 404 einem Abtretungsgläubiger entgegenzusetzen oder eine ihm gegen den Darlehensgeber zustehende Forderung gemäß § 406 auch dem Abtretungsgläubiger gegenüber aufzurechnen, ist unwirksam...."
http://dejure.org/gesetze/BGB/496.html


"Verpflichtung des Darlehensgebers zu Folgeangebot oder Hinweis auf Nichtverlängerung des Vertrages: Das Kreditinstitut oder der neue Forderungsinhaber wird gem. dem neuen § § 492a Abs.1 BGB nun spätestens drei Monate vor dem Ablauf einer Zinsbindungsfrist oder einer Fälligkeit der Forderung dem Darlehensnehmer seine Bereitschaft für ein Folgeangebot mitzuteilen oder darauf hinzuweisen haben, dass der Vertrag nicht verlängert wird. Hierdurch gewinnt der Darlehensnehmer Zeit, sich auf die Veränderungen einzustellen und ggf. Alternativen zu prüfen."


Wichtig finde ich

"Kein gutgläubiger einredefreier Erwerb der Sicherungsgrundschuld: Mit dem Sicherungsvertrag (auch: Sicherungsabrede oder Zweckerklärung) wird bei Kreditsicherheiten zwischen Kreditgeber und dem Sicherungsgeber (beispielsweise dem Grundstückseigentümer bei einer Sicherungsgrundschuld) vereinbart, welche Forderung bzw. welcher Kredit durch welche Sicherheit abgesichert werden soll. Wird der Kredit verkauft, kann der Darlehensnehmer dem neuen Gläubiger diese Sicherungsabrede entgegenhalten. Ein bisher – mangels Kenntnis der Sicherungsabrede – nach § 1157 S. 2 BGB dennoch möglicher gutgläubiger einredefreier Erwerb der Sicherungsgrundschuld wird durch die neue Regelung nach § 1192 Abs. 1a BGB ausgeschlossen...."

Folgende Frage dazu

" (1a) Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt."

http://dejure.org/gesetze/BGB/1192.html

Dieser Teil meiner Frage ist mir besonders wichtig, ich bitte ihm daher Vorrecht u geben.
Mich interessiert, ob anhand dieses Gesetzes, die Banken dies per Individualvereinbarung aushebeln dürfen ?
Falls sie in der Kürze der Zeit darauf nicht eingehen wollen, verlasse ich mich darauf, dass die Banken dies nicht ändern (so sie nichts anderes schreiben)können und bedanke mich für ihre Antwort jetzt schon !

"Verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch bei unberechtigter Zwangsvollstreckung aus einer vollstreckbaren Urkunde: Der Grundstückseigentümer, der sich nach Übergang der Darlehensrückzahlungsforderung auf einen Dritten der unberechtigten Zwangsvollstreckung aus einer vollstreckbaren Urkunde (gem. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) ausgesetzt sieht, hat nun gem. § 799a ZPO einen verschuldensunabhängigen Anspruch auf Schadensersatz gegen denjenigen, der die Vollstreckung betreibt. Somit kommt es nach der neuen Regelung nicht mehr darauf an, ob der Vollstreckungsgläubiger von der Unzulässigkeit der Vollstreckungsmaßnahmen Kenntnis hat."

So wie es nun aussieht habe ich anhand dieser Regelungen das Recht mir rechtzetg eine neue Bank zu suchen und man kann dann meinen Kredit, so ich ihn immer bezahle nicht veräußern oder mit mir eine Zwangsvollstreckung machen !

"Einstellung der Zwangsvollstreckung ohne Sicherheitsleistung: Gegen eine unberechtigte Zwangsvollstreckungsmaßnahme können sich der Darlehensnehmer bzw. der Eigentümer auch bisher mit einer Vollstreckungsabwehrklage gem. § 767 ZPO wehren. Bis zum Erlass eines Urteils kann der Zwangsvollstreckungsschuldner zudem einen Antrag auf einstweilige Einstellung der Vollstreckung stellen. Das Gericht kann dann die Einstellung gegen oder ohne Sicherheitsleistung anordnen. Da die Beibringung einer solchen Sicherheitsleistung in vielen Fällen die finanzielle Leistungsfähigkeit des Zwangsvollstreckungsschuldners übersteigt, muss das Gericht nun gem. § 769 Abs. 1 S. 2 ZPO die Einstellung der Zwangsvollstreckung ohne Sicherheitsleistung anordnen, wenn der Schuldner hierzu nicht in der Lage ist und seine Vollstreckungsabwehrklage hinreichend Aussicht auf Erfolg hat."


"AGB-Schutz auch bei Darlehensverträgen: In Kauf-, Dienst- und Werkverträgen sind Klauseln unwirksam, die einen Wechsel des Vertragspartners (auf Seiten des Verwenders der AGB) ermöglichen. Dies gilt nicht, wenn der neue Vertragspartner namentlich benannt wird oder es dem Kunden vorbehalten bleibt, sich bei einem Wechsel des Vertragspartners vom Vertrag zu lösen. Diese Regelung wird durch den neu gefassten § 309 Nr. 10 BGB nun auch auf Darlehensverträge ausgeweitet."

Dies sind also die wichtigsten Dinge bei Wikipedia.

http://www.bundestag.de/ausschuesse/a07/anhoerungen/082/Stellungnahmen/17-Dt__Bundesbank.pdf


Im übrigen geht es nicht um das Grundschuld, wie sie es schreiben, sondern um die Grundschuld, ich möchte daher wissen, was eine Abtretung von Rückgewähansprüchen ist und ich bitte sie auf meine detaillierteren einzugehen.

Sie schreiben" Die Grundschuldübertragung geschieht in der Form, dass eine schriftliche Erklärung von der Bank formuliert wird, dass die Grundschuld abgetreten wird.
Zusätzlich ist noch die Übergabe des Grundschuldbriefes an den neuen Gläubiger erforderlich. Die Grundschuld kann also theoretisch ohne Zustimmung des Kreditnehmers (derjenige, der zu Gunsten der Bank die Grundschuld bestellt hat) an eine dritte Bank veräußern.

Leider muss ich Ihnen insoweit mitteilen, dass die Rechtsauffassung des Kollegen, der in dem von Ihnen angegebenen Link (www.morgenpost.de/…….) zwingend und zutreffend ist.

Wie bereits ausgeführt, ist die Grundschuld nämlich ohne Zustimmung an einen Dritten, also auch eine andere Bank zulässig und vom Gesetz auch geregelt, vgl. §§ 1154, 1192, 398, 413 BGB."

Ist es nun nicht völlig egal, was damit passiert ?

Es ist doch so, dass lt. Änderung des Risikobegrenzungsgesetz nun (un dich zitiere noch einmal meine Frage im oberen Teil der Nachfrage)

"Kein gutgläubiger einredefreier Erwerb der Sicherungsgrundschuld: Mit dem Sicherungsvertrag (auch: Sicherungsabrede oder Zweckerklärung) wird bei Kreditsicherheiten zwischen Kreditgeber und dem Sicherungsgeber (beispielsweise dem Grundstückseigentümer bei einer Sicherungsgrundschuld) vereinbart, welche Forderung bzw. welcher Kredit durch welche Sicherheit abgesichert werden soll. Wird der Kredit verkauft, kann der Darlehensnehmer dem neuen Gläubiger diese Sicherungsabrede entgegenhalten. Ein bisher – mangels Kenntnis der Sicherungsabrede – nach § 1157 S. 2 BGB dennoch möglicher gutgläubiger einredefreier Erwerb der Sicherungsgrundschuld wird durch die neue Regelung nach § 1192 Abs. 1a BGB ausgeschlossen...."

Folgende Frage dazu

" (1a) Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt."

http://dejure.org/gesetze/BGB/1192.html"

Demnach ist es doch so, dass der neue Eigentümer auch die Sicherungsabrede haben mussund nicht vorzeitig mehr vollstrecken darf, da Sicherungsabrede und Grundschuld etc. zusammen gehören und auch nur so veräußert werden dürfen.

Sie schreiben" Nach dem BGH ist dies erreicht wenn die Sicherung 300 % des gesicherten Wertes entspricht.
Sind also noch 20.000 € an Darlehensrückzahlung offen, darf die Grundschuld höchstens 60.000 € betragen. Liegt der Betrag darüber, hat der Grundstückeigentümer den oben genannten Rückerstattungsanspruch, also dass die Grundschuld auf 60.000 € reduziert wird. "

Können sie mir hier vielleicht sagen, wie ich da mit meiner Bank verhandeln soll, wenn es soweit ist, wie soll ich denen das genau mitteilen ?

Sie schreiben" Dieser Anspruch besteht allerdings ausschließlich aufgrund der Sicherungsabrede. Sollte die Grundschuld nun zulässiger Weise an eine Dritte Bank veräußert werden, besteht hier keine Sicherungsabrede mehr, so dass der Grundstückseigentümer auch nicht entsprechende Rechte hieraus ableiten und gegen den neuen Grundschuldinhaber geltend machen kann. "

Wie nun oben mehrfach erwähnt, muss diese Sicherungsabrede an einen Dritten mit abgegeben werden und der Käufer hat sich hier nicht mehr gugläubig auf das Fehlen beziehen !


Sie schreiben"2.) Nachträgliche Änderung der Klauseln zulässig?


Eine nachträgliche Änderung ist meines Erachtens nur dann zulässig, wenn Ihre Mutter zustimmt. Ist dies nicht der Fall, dann ist eine Klauseländerung meines Erachtens unzulässig. Es würde sich um eine einseitige Änderung handeln. Eine solche kann nach § 315 Abs. 3 BGB nach BILLIGEM ERMESSEN durchgeführt werden. Eine solche Klausel, die erhebliche Nachteile für Ihre Mutter bedeuten würde, hat aber nichts mehr mit Billigkeit in diesem Sinne zu tun, so dass eine entsprechende AGB-Klausel wegen unzumutbarer Benachteiligung gem. § 307 BGB unwirksam wäre.

Dennoch würde ich Ihnen nicht raten, eine solche Vereinbarung zu unterzeichnen, da hiermit nur erhebliche Probleme und gegebenenfalls Rechtsstreitigkeiten mit der Bank verbunden wären. Wenn Sie einen neuen Kredit benötigen, sollten Sie sich einen neuen Kreditgeber suchen. Die Konkurrenz auf dem Markt ist sehr groß, so dass es insoweit keine Probleme geben dürfte. "

Die BAnk steht bei mir an erster Stelle, wenn mein Darlehen auch fällig wird, was soll ich dann machen, wenn die Bank bei der neuen Vertragsaushanldung mit mir nun auch diese Bedingungen fordert ?
Sie sagen, ich solle mir eine andere Bank suchen, wie soll ich dies tun, ich habe mehrere Darlehen, die Bank muss ja erst mal aus dem Grundbuch ausgetragen werden oder ?
Und erst dann würde eine neue Bank das übernehmen.
Wie in den oben genannten Bedingungen zu erkennen ist, scheint die Bank noch nicht einmal auf dem Grundbuch raus zu müssen !

Ich möchte noch einmal abschliessend daran erinnern, dass mir die Bank in dem oben erwähnten Schreiben durchaus versicherte, hier meine Darlehen nicht Dritten zu verkaufn !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.11.2008 | 08:09


Sehr geehrter Ratsuchender,

sehr gerne nehme ich zu Ihren Nachfragen Stellung.

Insoweit möchte ich aber anmerken, dass ich zu den Nachfragen gern Stellung beziehe,
die sich auf die bereits eingangs gestellten Fragen beziehen.
Die Prüfung des Vertrages bzw. mehrere AGB-Klauseln gehören jedoch nicht (mehr) dazu und sind im Rahmen einer Erstberatung nicht zu beantworten, da eine umfängliche Vertragsprüfung vielmehr einen konkreten Auftrag feststellt und insoweit über eine Erstberatung hinausgeht.
Es müsste eine umfangreiche Recherche unter Heranziehung von Kommentarliteratur sowie Rechtsprechung durchgeführt werden, was mit einer Erstberatung nichts zu tun hat und eine Vergütung im dreistelligen Bereich erfordert, da ein Rechtsanwalt bereits nach Standesrecht angemessen zu vergüten . Dies würde auch gegen die AGB dieses Forums verstoßen. Es soll hier eine erste rechtliche Orientierung gegeben werden und keine gutachterliche Ausarbeitung eines komplexen Sachverhalts bis ins letzte Detail. Ihre Nachfrage ist 8 DIN-A4 Seiten lang!!!!!! Die Nachfrageoption ist einzig und allein dafür bestimmt, um bestehende Verständnisfragen zu den eingangs erteilten Antworten zu stellen.

Dieses vorangestellt möchte ich zu Ihren Nachfragen gerne wie folgt Stellung nehmen:

Ob die Bank in tatsächlicher Hinsicht bei Nichtunterschreibung einer solchen Vereinbarung nach Ablauf von 5 Jahren kündigt, kann nicht ausgeschlossen werden. Sollte die Bank einen aber in diese Zwangslage vorsätzlich bringen, um einen zum Abschluss eines unvorteilhaften Vertrages zu zwingen, handelt es sich wiederum um einen Fall der Nötigung gem. § 240 StGB, so dass aus diesem Grund schon ein entsprechender Schadensersatzanspruch gegenüber der Bank aus eingangs genannten Paragrafen besteht, sowie die Möglichkeit der Strafanzeige.
Die Bank kann Sie aber von Rechts wegen nicht zwingen, eine solche Vereinbarung zu unterschreiben. Dies war Ihre Ausgangsfrage.

Sie schrieben “Wenn mein Darlehen fällig wird kann ich dies ablehnen und woanders hingehen oder einfach sagen, ich bezahle mehr Zinsen, damit man mein Darlehen nicht verkauft ?“

Wenn Sie mit Darlehen ablehnen meinen, dass Sie ablehnen, bei Fälligkeit zu zahlen, so steht Ihnen dies natürlich frei, würde aber ein außerordentliches Kündigungsrecht des Darlehensgebers mit der Folge begründen, dass er schon nach dem Gesetz das Gesamtdarlehen fällig stellen könnte. Einfach sagen, dass Sie mehr Zinsen zahlen damit das Darlehen nicht verkauft wird, also einseitig hierüber bestimmten könne nSie nicht. Eine entsprechende Vereinbarung könnten Sie sicherlich aber mit der Bank im Rahmen der Vertragsfreiheit abschließen.

Sie schrieben weiter “Ich habe damals an meine Bank geschrieben und sie haben bezugnehmend auf mein Schreiben und aufgrund meines Darlehens nun geantwortert.:

Sie haben geschrieben, dass es sich in keiner Weise um das Vorgehen der Vol... handelt.
Zudem schreibt man das... dies in umserem Haus nicht praktiziert wird(sinngemäß..."

Falls ich dazu von ihnen nichts mehr höre als Anwalt, gehe ich, wie jetzt schon davon aus, dass dieses Aussage auch rechtsverbindlich ist und mir nichts passieren kann.“


Mir ist nicht ganz klar, was Sie hiermit meinen. Ich schätze Sie meinen das Schreiben der Bank, in dem steht, dass Sie Ihre Grundschuld nicht an eine andere Bank, Kreditinstitut, etc. weiterveräußern werden. Sollte sich die Bank Ihnen in diesem Schreiben tatsächlich dementsprechend gegenüber verpflichtet haben, Hindert dies Ihre Bank rechtlich nicht, die Grundschuld zu übertragen. Nur für den Fall der Übertragung würde ihnen gegebenenfalls ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB gegenüber Ihrer Bank zustehen, falls Ihnen durch die Übertragung ein Schaden erwächst.


Wieso die Bank nun nach längerer Zeit mit einer solchen Vereinbarung kommt, kann ich Ihnen leider auch nicht sagen. Sie sollten noch mal nachfragen, da man sonst höchstens über die Beweggründe der Bank spekulieren könnte, was aber auch zu keinem vernünftigen Ergebnis führt.

Insoweit schlage ich Ihnen vor, den Darlehensvertrag, sowie die anderen Vereinbarungen und Verpflichtungen Ihrer Bank von einem Rechtsanwalt genau auf Wirksamkeit und Tragweite überprüfen zu lassen, damit Sie genau wissen, ob die wichtigsten Vorschriften somit unwirksam sind und ein Unterschreiben des Vertrages somit bedenkenlos ist. Hierzu würde ich mich auch sehr gerne anbieten. Wie bereits anfangs ausgeführt, ist hierfür, da es sich um einen arbeits- und zeitintensiven Auftrag handelt eine Vergütung im dreistelligen Bereich angemessen. Sehr gerne würde ich Ihnen ein entsprechendes Angebot unterbreiten dürfen.

Die neue Regelung des § 1192 Abs.1 a BGB könnte Sie tatsächlich vor einem gefürchteten Kreditverkauf ohne gleichzeitige Übertragung der Sicherungsabrede schützen.
Leider existiert bislang nur ein Gesetzesentwurf und die BGB-Änderung liegt wie bereits ausgangs ausgeführt, noch nicht vor, da die endgültige Fassung noch nicht feststeht und noch Abstimmungen und Stellungnahmen hierzu stattfinden. Sehr interessant zu diesem Thema ist folgender Link: http://news.iff-hh.de/index.php?id=1976&viewid=41281.

Zu Ihrer Frage, ob die Banken diese neue Bestimmung durch Individualabrede aushebeln können. Meines Erachtens geht dies gutem Grund nicht. Eine solche Abrede wäre sicherlich gem. § 134 BGB nichtig wegen Verstoß gegen § 1192 Abs.1 a BGB (falls dieser so in Kraft tritt, wie der Entwurf aktuell formuliert). Da aber noch keine Rechtsprechung zu diesem Thema bestehen kann, da die Vorschrift noch nicht geltendes Recht ist, könnte von den Gerichten auch eine andere Auffassung vertreten werden, die meines Erachtens aber sehr schwer begründbar wäre. Insoweit hilft es nur abzuwarten bis die neue Regelung draußen ist, damit endgültigere Aussagen zu diesem Themenkomplex möglich sind.

Nun kurz zu ihrer Frage, was eine Abtretung von Rückgewähransprüchen ist.
Ein Rückgewähranspruch kann vieles sein. ; Meistens ist er auf Zahlung von Geld gerichtet. Im Falle des Darlehensvertrages beispielsweise hat der Darlehensgeber einen Darlehensrückzahlungsanspruch, den er auch abtreten kann. Die Abtretung bedeutet, dass diese Forderung gem. § 398 BGB auf einen neuen Gläubiger übertragen wird. Die heißt bei de m Darlehen konkret, wenn die Bank den Darlehensrückzahlungsanspruch an eine neue Bank abtreten würde, müssten Sie die Raten zur Tilgung nicht mehr an die alte Bank, sondern an die neue leisten, da diese durch die Abtretung neuer Gläubiger Ihnen gegenüber geworden sit. Die Abtretung bewirkt insoweit einen Gläubigeraustausch.


Kurz zu Ihrer Frage ob es egal wäre, was mit der Grundschuld passiert.

Natürlich ist dieses nicht egal. Das Gesetz sieht aber in den §§ 1154,1192 BGB die Möglichkeit der Übertragung der Grundschuld ohne Einflussnahme des Grundschuldbestellers (also des Kreditnehmers) vor. Das ist Fakt! Solange der neue § 1192a BGB nicht eingeführt worden ist, ist die rechtliche Position des Grundschuldbestellers leider sehr schwach, da die Sicherungsabrede nicht mitübertragen wird.


Sie schrieben weiter: “Demnach ist es doch so, dass der neue Eigentümer auch die Sicherungsabrede haben muss und nicht vorzeitig mehr vollstrecken darf, da Sicherungsabrede und Grundschuld etc. zusammen gehören und auch nur so veräußert werden dürfen.“

Ja, da haben Sie völlig Recht, vorausgesetzt der neue § 1192a BGB wird so veröffentlicht, wie es im aktuellen Entwurf formuliert ist.


Sie schrieben:

“Sie schreiben" Nach dem BGH ist dies erreicht wenn die Sicherung 300 % des gesicherten Wertes entspricht.
Sind also noch 20.000 € an Darlehensrückzahlung offen, darf die Grundschuld höchstens 60.000 € betragen. Liegt der Betrag darüber, hat der Grundstückeigentümer den oben genannten Rückerstattungsanspruch, also dass die Grundschuld auf 60.000 € reduziert wird. "

Können sie mir hier vielleicht sagen, wie ich da mit meiner Bank verhandeln soll, wenn es soweit ist, wie soll ich denen das genau mitteilen?“


Sie brauchen dann gar nicht mit der Bank verhandeln. Sie müssen lediglich Ihr Recht einfordern, die Grundschuld so zurückzuführen betragsmäßig, dass keine Übersicherung mehr besteht. Dies können Sie selbst leicht errechnen. Sie wissen doch genau, wie hoch der Grundschuldbetrag ist und wie viel Sie an Darlehensraten bereits zurückgezahlt haben. Demnach können Sie anhand der 300 € Regel (s.o.) leicht selbst ausrechnen, ob und in welcher Höhe die Grundschuld zu beschränken ist.


Sie schrieben:

“Wie nun oben mehrfach erwähnt, muss diese Sicherungsabrede an einen Dritten mit abgegeben werden und der Käufer hat sich hier nicht mehr gutgläubig auf das Fehlen beziehen !“

Dies ist nach geltender Rechtslage aber noch nicht der Fall! Sie haben aber Recht, dass dieses so gilt, wenn der neue § 1192a BGB endgültig verabschiedet und in Kraft getreten ist, was zur Zeit nun mal noch nicht der Fall ist.

Sie schrieben weiter:

“Die Bank steht bei mir an erster Stelle, wenn mein Darlehen auch fällig wird, was soll ich dann machen, wenn die Bank bei der neuen Vertragsaushandlung mit mir nun auch diese Bedingungen fordert?
Sie sagen, ich solle mir eine andere Bank suchen, wie soll ich dies tun, ich habe mehrere Darlehen, die Bank muss ja erst mal aus dem Grundbuch ausgetragen werden oder ?
Und erst dann würde eine neue Bank das übernehmen.
Wie in den oben genannten Bedingungen zu erkennen ist, scheint die Bank noch nicht einmal auf dem Grundbuch raus zu müssen!“

Hiermit meinte ich, dass Sie gegebenenfalls eine andere Bank suchen sollten, die ihnen einen Kredit gibt, damit Sie den Altkredit bei der aktuell im Grundbuch eingetragenen Bank vollständig ablösen können. Dann hätten Sie aufgrund der Sicherungsabrede einen notfalls einklagbaren Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch aufgrund von Übersicherung. Auch eine Vereinbarung mit der Bank, zu der Sie die Bank nicht zwingen kann, kann hieran nichts ändern, da sich diese Rechtsfolge aus dem Gesetz und langjähriger Rechtsprechung ergibt und eine solche Vertragsklausel als gem. § 307 BGB unwirksam angesehen werden müsste (s.o.). Es geht also nicht darum, dass eine neue Bank die Grundschuld übernimmt, sondern ihnen gegebenenfalls ein Darlehen gibt, um die die alte Bank auszubezahlen und damit die Grundschuld gelöscht zu bekommen.

Ich hoffe Ihre Fragen nun zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche ihnen in der Angelegenheit noch viel Erfolg und einen schönen Montagmorgen.

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 03.11.2008 | 11:38

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte meine Antwort zum letzten Absatz der Nachfrage noch kurz richtig stellen. Der Abs.1a des § 1992 BGB ist bereits in Kraft, so dass dieser bereits seine Schutzwirkung zu Ihren Gunsten entfalten kann und Sie sich auch der neuen Bank gegenüber auf Einwendungen gegenüber der alten Bank, insbesondere den oben beschriebenen Fall der Übersicherung, berufen können:

§ 1192 BGB , Anwendbare Vorschriften

(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.
(1a) 1Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. 2Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.
(2) Für Zinsen der Grundschuld gelten die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothekenforderung.

Ich wünsche ihnen noch einen angenehmen Tag.

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.11.2008 | 14:11

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"Sehr gute Antwort, bis auf die Vewechslung mit 300 % und 300 € im Text alles korrekt, wie ich meine.
Allerdings meinte ich, wie oben steht, dass es sich hier um das Wort "Darlehen" und nicht ablehnen h andelt, also bitte nicht zuviel reininterpretieren, ichhabe genau das gemeint, was ich auch geschrieben habe.
Ich habe erst gerade die ergänzende Antwort gesehen, gut, denn ich wunderte mich ein wenig, denn dieser § ist sicher schon in Kraft.
Vielleicht teilen sie mir aber nun auch noch die Ableitungen mit, die sie ja nicht nennen wollten, weil sie ja nicht wussten, ob dies ein Entwurf ist oder schon gängiges Recht !
Ansonsten gute Antwort"
FRAGESTELLER 03.11.2008 4,6/5,0
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