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Kann mein Mieter gegen mich also der Erbengemeinschaft eine ZwangsV beantragen

| 13.02.2014 13:45 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


15:26

Zusammenfassung:

Wie gelangt ein Mieter im Falle einer Kündigung an seine Kaution, wenn ihm die Auszahlung von einer Erbengemeinschaft verweigert wird. Wie kann man nach durchlaufenem Erkenntnisverfahren die Zwangsvollstreckung betreiben. Welche Zwangsvollstreckungsmaßnahmen stehen dabei zur Auswahl.

Sehr geehrte Anwälte,

durch das vorversterbens meines Vater bin ich -mangels Testament - und meine Tante nun Mitglied einer Erbengemeinschaft geworden

Leider scheint sich meine Tante für Forderungen der Mieter nie so zu interessieren und ich will für sie nicht immer - alleine in die " Bresche" springen-

Nun will eine Mieterin ausziehen und ihre 600 Euro Kaution haben
Ich habe nichts dagegen meine Tante möchte aus mir unerfindlichen dubiosen Gründen das nicht auszahlen
Da wir ein Gemeinschaftskonto also UND Konto haben kann ich auch nicht alleine eine Buchung vornehmen
Wir haben uns lediglich privatrechtlich auf eine jährliche Ausschüttungsquote geeinigt

Meine Frage

Könnte der Mieter nun ( um seine Forderung zu bekommen) gegen mich oder der Erbengemeinschaft eine Zwangsversteigerung beantragen ?
Ich habe mal gehört das es dafür eine Grenze von 750 Euro gibt § 866 ZPO

Gilt das hier auch ?

Wie geht es praktisch oder rechtlich weiter
Falls also diese 750 Grenze nicht gilt, muss zuerst Kontopfändung durchgeführt werden oder ist das egal ?
Muss es also wenn einer gegen die Erbengemeinschaft eine kleine Forderung hat, hier zuerst das Konto gepfändet oder kann direkt die Immobilie der Erbengemeinschaft verhökert werden ?

13.02.2014 | 14:54

Antwort

von


(769)
Wambeler Str. 33
44145 Dortmund
Tel: 0231 / 13 7534 22
Web: http://ra-fork.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:



Ich fange der Übersichtlichkeit halber mit der Beantwortung Ihrer Fragen von hinten an.



Frage 1:
"Muss es also wenn einer gegen die Erbengemeinschaft eine kleine Forderung hat, hier zuerst das Konto gepfändet oder kann direkt die Immobilie der Erbengemeinschaft verhökert werden ? Wie geht es praktisch oder rechtlich weiter ?"


Weder das eine, noch das andere.


Zuerst muss die bloße Forderung im sog. Erkenntnisverfahren in einen Titel umgewandelt werden aus dem die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann. Solche Titel sind z.B. Urteile (§ 704 ZPO ). Eine Übersicht weiterer Titel finden Sie in § 794 ZPO .



Dies wird hier nach Ihrer Schilderung noch gar nicht so einfach möglich sein, da der Anspruch auf Kautionsrückzahlung ja noch gar nicht fällig ist, da die Mieterin erst ausziehen will. Der Fälligkeitszeitpunkt für die Kautionsauszahlung ist aber regelmäßig nicht das Mietzeitende, was aber auch nicht Gegenstand Ihrer Frage ist.


Geht man nun hypothetisch davon aus, dass sich die Mieterin in der Zukunft einen Titel beschaffen wird, dann erst ist daraus die Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen möglich.





Frage 2:
"Könnte der Mieter nun ( um seine Forderung zu bekommen) gegen mich oder der Erbengemeinschaft eine Zwangsversteigerung beantragen ?"


Die Erben der verstorbenen Vermieterin haften grundsätzlich für die Rückgewähr der dieser im Rahmen des Mietverhältnisses überlassenen Mietsicherheit.


Es gibt verschiedene Arten der Zwangsvollstreckung. Der Gläubiger muss sich vorher überlegen, welche Art der Zwangsvollstreckung er konkret betreiben will. Zweckmäßigerweise wird er immer denjenigen Weg wählen, der am wahrscheinlichsten zur Befriedigung seines Anspruchs führen wird. Bei dieser Wahl ist er relativ frei ( siehe Frage 3 und 4).

In Betracht kommen die Beauftragung des zuständigen Gerichtsvollziehers oder des Vollstreckungsgerichts.





Frage 3:
"Ich habe mal gehört das es dafür eine Grenze von 750 Euro gibt § 866 ZPO ? Gilt das hier auch ?


Die Grenze des § 866 III gibt es und zwar für die Eintragung einer Zwangshypothek.

Eine solche kann der Gläubiger also nicht veranlassen.






Frage 4:
"Falls also diese 750 Grenze nicht gilt, muss zuerst Kontopfändung durchgeführt werden oder ist das egal ?"


Die Reihenfolge der Vollstreckungsmaßnahmen und deren Auswahl obliegt dem Gläubiger ( siehe Frage 2)



Frage 5:
"Muss es also wenn einer gegen die Erbengemeinschaft eine kleine Forderung hat, hier zuerst das Konto gepfändet oder kann direkt die Immobilie der Erbengemeinschaft verhökert werden ?"


Grundsätzlich ist auch die Versteigerung wegen Minimalforderung möglich.


Die Schuldner müssen es ja nach durchlaufenem Erkenntnisverfahren auch gar nicht erst so weit kommen lassen, da das Zwangsvollstreckungsverfahren ja auch noch neben den anfallenden Prozesskosten weitere unnötige Kosten verursacht.





Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.

Ich stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie gegebenenfalls für eine weitere Interessenwahrnehmung jederzeit gern zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

Raphael Fork
-Rechtsanwalt-

----------------------------------------------
Wambeler Straße 33
44145 Dortmund


Telefon: 0231 / 13 7534 22
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Internet: http://www.ra-fork.de


Rechtsanwalt Raphael Fork

Rückfrage vom Fragesteller 13.02.2014 | 15:14

Ich als Laie kenne die Unterschiede nicht

Sie schreiben "Grundsätzlich ist auch die Versteigerung wegen Minimalforderung möglich. .."

Sie sagen das der Mieter in der Wahl relativ frei ist.
Heißt das das der Mieter sich aussuchen kann wem er pfändet also das Gemeinschaftsvermögen oder die jeweiligen Privatvermögen ?

Sie schreiben das der Mieter eine Zwangsvollstreckung durchfuhren kann, was bedeutet das genau, heißt das also das zur Befriedigung nun das Haus der Erbengemeinschaft versteigert werden kann?

Sie schreiben ja "Die Grenze des § 866 III gibt es und zwar für die Eintragung einer Zwangshypothek. Eine solche kann der Gläubiger also nicht veranlassen. .."

Offenbar kann doch nach meinem Verständnis der Mieter hier keine Versteigerung für seine Forderung i.H.v 600 Euro veranlassen, denn sie schreiben doch selbst das dafür eine Forderung von 750 Euro nötig sind
Oder versteh ich hier irgendwas falsch?
Ich bitte das wenn möglich einfach zu erklären damit das auch für mich als nicht Juristen verständlich ist

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.02.2014 | 15:26

Nachfrage 1:
"Heißt das das der Mieter sich aussuchen kann wem er pfändet also das Gemeinschaftsvermögen oder die jeweiligen Privatvermögen ?"



Das heißt es, sog. Gesamthands- und Gesamtschuldklage bei Erbengemeinschaft.

Beides ist grundsätzlich möglich.




Nachfrage 2:
"Sie schreiben das der Mieter eine Zwangsvollstreckung durchfuhren kann, was bedeutet das genau, heißt das also das zur Befriedigung nun das Haus der Erbengemeinschaft versteigert werden kann?"


Es würde ein Zwangsversteigerungs eingetragen.

Spätestens dann - wenn nicht schon vorher - sollte man die Begleichung der dann ja gerichtlich festgestellten Forderung auch einmal in Betracht ziehen.





Naschfrage 3:
"Offenbar kann doch nach meinem Verständnis der Mieter hier keine Versteigerung für seine Forderung i.H.v 600 Euro veranlassen, denn sie schreiben doch selbst das dafür eine Forderung von 750 Euro nötig sind
Oder versteh ich hier irgendwas falsch?"



Die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück erfolgt durch Eintragung einer Sicherungshypothek für die Forderung, durch Zwangsversteigerung und durch Zwangsverwaltung.


Nur die Sicherungshypothek ist bei einer Forderung unter 750 € ausgeschlossen.

Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind auch bei Kleinforderungen im Grundsatz möglich.

Ergänzung vom Anwalt 14.02.2014 | 16:13

Verwundert über Ihre Bewertung frage ich mich folgendes:


Was genau ist meinen Sätzen



"Die Reihenfolge der Vollstreckungsmaßnahmen und deren Auswahl obliegt dem Gläubiger"



und



"Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind auch bei Kleinforderungen im Grundsatz möglich"



so unverständlich ?


Ihr aufgefundenes Urteil von 1978, welches einen völlig anderen Sachverhalt betrifft, weil es dort um die Verkürzung von Schuldnerrechten im Rahmen des § 765 a ZPO bei durchaus dubioser Forderung ging ?


Wenn ich Ihnen erklären soll, warum Ihr angestaubtes Urteil mit der vorliegenden Konstellation nichts zu tun hat, bin ich gerne bereit Ihnen das im Rahmen einer neuen Frage zu erläutern.


Womöglich hilft es aber auch schon, wenn Sie sich das zitierte Urteil einmal selbst durchlesen.

Bewertung des Fragestellers 14.02.2014 | 16:33

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

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Ich maße mir nicht an hier die Antwort des Anwaltes grundsätzlich für falsch zu bewerten, aber ich bin nah dran, da aus einem ganz gewichtigen Grund den ich bereits bei meiner Vorfrage ( Verschleuderung Teilungsversteigerung und Rechte des Schuldners gemäß § 765a ZPO des BVerfG Urteil ) ich auch diese Antwort für grenzwertig halte.
Ich habe doch klar zum Ausdruck gebracht, dass es sich um eine Minimalforderung handelt.
Die Vollstreckung in Immobilien ist daher nicht nur unverhältnismäßig sondern auch ein Verstoß nach Art. 14 GG auch wäre nach dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz nicht zu rechtfertigen wenn der Gläubiger nivht erst weniger einschneidende Maßnahmen versucht
Ich fand jetzt folgendes Urteil BVerfG, 1 BvR 361/78

Zusatz : Ich habe sie keineswegs schlecht bewertet, bat nur um eine breitgefächerte Antwort.
In Literatur steht das auch :Steiner/Hagemann Rdn 129

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 14.02.2014
4/5,0

Ich maße mir nicht an hier die Antwort des Anwaltes grundsätzlich für falsch zu bewerten, aber ich bin nah dran, da aus einem ganz gewichtigen Grund den ich bereits bei meiner Vorfrage ( Verschleuderung Teilungsversteigerung und Rechte des Schuldners gemäß § 765a ZPO des BVerfG Urteil ) ich auch diese Antwort für grenzwertig halte.
Ich habe doch klar zum Ausdruck gebracht, dass es sich um eine Minimalforderung handelt.
Die Vollstreckung in Immobilien ist daher nicht nur unverhältnismäßig sondern auch ein Verstoß nach Art. 14 GG auch wäre nach dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz nicht zu rechtfertigen wenn der Gläubiger nivht erst weniger einschneidende Maßnahmen versucht
Ich fand jetzt folgendes Urteil BVerfG, 1 BvR 361/78

Zusatz : Ich habe sie keineswegs schlecht bewertet, bat nur um eine breitgefächerte Antwort.
In Literatur steht das auch :Steiner/Hagemann Rdn 129


ANTWORT VON

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