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Kann man in einer Doppelhaushälfte lärmdämmende Maßnahmen verlangen?

| 24.02.2010 16:06 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Ich wohne in einer Altbau-Doppelhaushälfte, Baden-Württemberg, Kleinstadt, umfassend renoviert seit 2001. Es besteht ein gemeinsamer Treppenaufgang zur nächsten Haushälfte mit im Grundbuch eingetragenem Benutzungsrecht für mich. Die andere Haushälfte besteht aus zwei Etagen, die untere wird als Lager benutzt, die obere stand leer (wie lange weiß ich nicht), schon bevor ich mein Objekt im Jahr 2001 kaufte und wurde wohl irgendwann früher als Wohnraum genutzt, was ich gar nicht wusste.

Strom- und Wasseranschlüsse für das gesamte Objekt befinden sich in meinem Keller, ebenerdig und laufen durch meine Hälfte zur anderen. Aufgrund zweier Wasserschäden wegen maroder Wasserleitungen in meiner Hälfte habe ich saniert und den Wasseranschluss für die andere Hälfte stilllegen lassen, So weit so gut -.

Die andere Hälfte leidet unter Renovierungsstau. Nun will der Eigentümer seine obere Wohnung wieder vermieten, billigst saniert an eine mittellose Familie mit zwei kleinen Kindern. Das Problem ist die extreme Hellhörigkeit, die gemeinsame Tür zum Treppenaufgang, jeder Schritt auf der gemeinsamenTreppe, selbst Musik aus der oberen Wohnung bei Zimmerlautstärke ist in meiner Haushälfte unangenehm laut zu hören, nichts ist gedämmt, die Wände sind dünn und einem Altbau entsprechend. Es ist also mit Sicherheit davon auszugehen, dass bei Einzug nach Renovierung durch Mieter mit dauernder Lärmbelästigung zu rechnen ist. In meiner nebenan liegenden oberen Etage befinden sich unter anderem unsere Schlafzimmer. Der Eigentümer der anderen Haushälfte ist auch mein Nachbar in unmittelbare Nähe und wir haben ein schlechtes Nachbarschaftsverhältnis. Es ist nicht davon auszugehen, dass er freiwillig mehr als notwendig investiert.

Ist diese Wohnung nach den geltenden Gesetzen überhaupt als Wohnobjekt vermietbar und kann ich lärmdämmende Maßnahmen verlangen? Die Baupläne des Hauses existieren nicht mehr, das Grundbuchamt hat sie nicht.

Freundliche Grüße

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Frage und hoffe Ihnen auf Basis Ihrer Angaben wie folgt weiterhelfen zu können:
Grundsätzlich muss man bei Ihrem geschilderten Fall zwischen öffentlich rechtlichen und zivilrechtlichen Möglichkeiten unterscheiden:

Generell gibt es die Möglichkeit zivilrechtlich, d.h. also im Extremfall vor Gericht auf die Unterlassung von Lärmbelästigung zu klagen, wobei es hier gewisse gesetzliche Duldungspflichten gibt, die diesen Anspruch wieder einschränken.
Diese besagten Duldungspflichten beruhen jedoch letztlich auf öffentlich rechtlichen Vorschriften (hier z.B. TA Lärm zu nennen), sodass Ihr Fall zunächst einmal nach dem öffentlichen Recht zu untersuchen ist.

Hier stellt sich das Problem, dass faktisch noch niemand in das Nachbarhaus eingezogen ist und Sie somit noch nicht beschwert sind. Zwar gibt es im öffentlichen Recht auch vorbeugende Unterlassungsklagen. Diese werden jedoch nur sehr zurückhaltend angewendet.

Bedeutsamer wäre es vorab zu klären, wie sich die baurechtliche Nutzung in Ihrem Nachbarhaus beurteilt. Dies beurteilt sich nach dem Bebauungsplan, in den Sie als Gemeindebürger jederzeit bei der Gemeinde Einsicht nehmen können. Soweit Sie jedoch angeben, dass die Räumlichkeiten bereits zuvor als Wohnung genutzt wurden, werden sich vermutlich auch aus dem Bebauungsplan keine neuen Erkenntnisse ergeben.

Daher wären Sie letztlich zwangsläufig angehalten, die Lärmbelästigung vorerst abzuwarten, bevor konkrete Schritte eingeleitet werden können, wobei ich leider nochmals ausdrücklich auf die sowohl öffentlich rechtlichen wie auch zivilrechtlichen Duldungspflichten hinweisen muss, für die sich der Gesetzgeber ausgesprochen hat. Beurteilungen in diesem Gebiet richten sich nach festen Grenzwerten, die gemessen werden müssten und dann bei etwaiger Überschreitung gegebenenfalls gerichtlich durchgesetzt werden könnten.

Vorerst empfehle ich Ihnen deshalb zunächst einmal einen Blick in den Bebauungsplan zu werfen um zu überprüfen, welche Nutzung bei Ihrem Nachbarhaus vorgesehen ist.

Soweit es dann tatsächlich zu den befürchteten Lärmbelästigungen kommt, können Sie sich jederzeit nochmals bei mir melden, um die nächst möglichen Schritte hiergegen einzuleiten.

Abschließend hoffe ich, Ihnen einen ersten Einblick* in die Rechtslage verschafft zu haben und stehe Ihnen jederzeit und ausgesprochen gern für (kostenlose) Rückfragen zur Verfügung!
Da wir bundesweit tätig sind, vertrete ich Sie auch gerne anwaltlich, wenn Sie dies wünschen, wobei die Kommunikation auch via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen kann und einer Beauftragung nicht entgegen steht.

Mit freundlichen Grüßen und den besten Wünschen,

Ihr

Alexander Stephens
________________________________________________________
*Hinweis:
Bei der obigen Beantwortung Ihrer Frage, die ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Bitte berücksichtigen Sie deshalb, dass dies eine umfassende juristische Begutachtung nicht ersetzen kann und soll.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung unter Umständen sogar völlig anders ausfallen. Nutzen Sie deshalb die kostenlose Rückfragemöglichkeit, sollten noch Fragen offen stehen. Über eine positive Bewertung durch Sie würde ich mich sehr freuen.

Nachfrage vom Fragesteller 01.03.2010 | 08:14

Vielen Dank für Ihre sehr schnelle Antwort. Die Nachfrage wegen des Bebauungsplan ergab folgende Antwort:

"Für Ihr Grundstück gibt es keinen rechtsverbindlichen Bebauungsplan, d.h. es gilt § 34 Baugesetzbuch (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile). Bauvorhaben müssen sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
Wenn Sie Veränderungen an Ihrem Gebäude planen, erteilt Ihnen unsere Abteilung Baurecht und Denkmalschutz gerne Auskunft, ob diese genehmigungspflichtig sind.".

Ich habe einen Flurstückplan von der Doppelhaushälfte, auf dem für meine Hälfte ein Wohngebäude eingetragen ist und für die andere Hälfte, die mir ja nicht gehört, ein "Lagg", also nehme ich mal an, dass das "Lagergebäude" heißen soll. Die Flurstückskarte ist neueren Datums.

Wie soll ich nun also vorgehen?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.03.2010 | 12:15

Lieber Fragensteller,

das es keinen Bebauungspln gibt, kann natürlich von großem Vorteil für Sie sein, denn in einem solchen Fall gibt es kein vereinfachtes Verfahren oder gar Freistellungsverfahren, sondern es muss eine Baugenehmigung in Form einer Nutzungsänderung von Ihrem Nachbarn beantragt werden, der Sie zustimmen müssen!

Dies gilt natürlich nur, soweit es sich auch um eine Änderung der Nutzung handelt. Will also heissen: Wenn das Gdbäude Ihres Nachbarn als Lagergebäude ausgewiesen ist, er es aber als Wohnung nutzen will, wäre dies eine Nutzungsänderung die letztlich Ihrer Zustimmung bedarf.

Insoweit wäre Ihnen also anzuraten, soweit Ihr Nachbar tatsächlich ohne Sie zu fragen das Gebäude als Wohnhaus nutzt, die zuständige Behörde (Gemeinde) zu informieren und einen Antrag auf sogl bauaufsichtliches Einschreiten zu stellen.

Abschließend hoffe ich, Ihre Nachfrage ausreichend beantwortet zu haben und stehe dennoch gern für Rückfragen zu Verfügung.

Ich verbleibe mit herzlichen Grüßen und den besten Wünschen,

Ihr

ALexander Stephens

Bewertung des Fragestellers 02.03.2010 | 15:50

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