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Kann man auf einen Mietvertrag bestehen

| 25.03.2011 11:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Einfache Frage: Kann man auf einem Mietvertrag bestehen und welche gesetzlichen Grundlagen gibt es dafür, bzw. was kann man machen, wenn ein Mietvertrag abgelehnt wird.

Sachverhalt:

Wir haben vor ca. 10 Jahren ein Haus gebaut, indem unsere Tochter mit Familie eingezogen ist. Später einmal sollte das Haus auf unsere Tochter überschrieben werden.

Da es sich um die Familie handelte, haben wir keinen Mietvertrag erstellt, sondern nur eine lose Vereinbarung wie nachfolgend geschildert, getroffen.

Damit der jungen Familie bewusst ist, das ein Haus (ca. 200 qm Wohnfläche, Doppelgarage, Wintergarten, Grundstück 750 qm etc.) auch Geld kostet, haben wir pauschal € 400 kassiert. Die NK wie z. B.: Brandkasse, Haftpflichtversicherungen, Grundsteuer, Deichverband, Straßenreinigung, Schornsteinfeger- Immunmessung, Müllabfuhr, Regenwasser, Abwasser, Gebühr Kaltwasserzähler u. ä.. werden von uns bezahlt.

Verbrauchsabhängige Kosten für Gas, Strom und Ltg.-Wasser rechnet die junge Familie direkt mit dem entsprechenden Lieferanten selber ab.

Leider aber ist unsere Tochter vor ½ Jahr verstorben und wir möchten jetzt einen regulären Mietvertrag, zu ortsüblichen Konditionen, mit unserem Schwiegersohn machen. Einen solchen lehnt er aber strikt ab, mit der Begründung, zuvor gab es auch keinen Mietvertrag, daher akzeptiere er jetzt auch keinen und schon gar nicht zu veränderten Konditionen.

FRAGE: Können wir auf einen Mietvertrag wie zuvor geschildert bestehen oder sind wir gezwungen das Haus zu veräußern, um dann so unseren Schwiegersohn aus dem Haus zu bekommen. Da wir selber ein eigenes Wohnobjekt besitzen, können wir auch keinen Eigenbedarf geltend machen.

Gez. Die Hauseigentümer

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.


Einen Anspruch darauf, dass ein schriftlicher Mietvertrag und zudem zu geänderten Bedingungen geschlossen wird, haben Sie als Vermieter nicht. Dies folgt bereits daraus, dass das Gesetz selbst auch nicht die Schriftform eines Mietvertrages für erforderlich hält, sondern ein solcher bereits durch tatsächliche Invollzugsetzung zu Stande kommt. Verstirbt der Mieter, so tritt der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte gemäß § 563 BGB selbst in das Mietverhältnis ein.

Gemäß § 563 Abs. 4 BGB hätten sie nach dem Tod Ihrer Tochter - bzgl. ich hiermit mein Bedauern ausdrücken möchte - die Möglichkeit gehabt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, wenn in der Person, welche in das Mietverhältnis eingetreten ist, somit in der Person des Schwiegersohnes, ein wichtiger Grund vorgelegen hätte.

Die Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB ist jedoch leider verstrichen.

Der Schwiegersohn ist damit in das mündlich geschlossene Mietverhältnis mit entsprechenden Rechten und Pflichten eingetreten. Soweit Sie nunmehr geänderte Bedingungen stellen wollen, so ist dies tatsächlich nur durch Abschluss eines Änderungsvertrages, mündlich oder auch schriftlich, möglich. Soweit der Schwiegersohn dies ablehnt, besteht das Mietverhältnis zu unveränderten Bedingungen fort.

Sollten Sie beabsichtigen, die Miete des Mietvertrages anzupassen, so könnten Sie dies allenfalls über ein wirksames Mieterhöhungsverlangen bewerkstelligen.

Soweit Sie jedoch den Schwiegersohn vollständig aus dem Haus haben wollen, so verblieb Ihnen tatsächlich nur noch die Kündigung nach § 549, 571 BGB, was Ihrerseits jedoch ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt. Das Gesetz ist hinsichtlich zur Frage des berechtigten Interesses in § 571 Abs. 2 BGB nicht abschließend, da dort formuliert ist, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters "insbesondere" vorliege. Problematisch ist jedoch vorliegend, dass ein weiteres Interesse, wie etwa Mietertreitigkeiten, Betriebsbedarf, Fehlbelgung oder aber wirtschaftliche Gründe vorliegend wohl nicht gegeben sein werden. Insoweit sehe ich momentan tatsächlich kein berechtigtes Interesse Ihrerseits, das Mietverhältnis zu beenden.

Unbenommen bleibt selbstverständlich, einen Aufhebungsvertrag mit dem Schwiegersohn zu schließen. Da momentan Ihre Stellung wohl eher negativ zu beurteilen ist, rate ich Ihnen an, ein gütliches Gespräch mit dem Schwiegersohn zu suchen, Hierbei könnten Sie auch versuchen, den Schwiegersohn davon zu überzeugen, dass ein Mietverhältnis möglicherweise gar nicht vorliegt, da die Überlassung des Hauses aus Ihrer Sicht eine reine Gefälligkeit war und Sie sich nicht durch Vertrag binden wollten. Ich weise aber bereits jetzt daraufhin, dass eine solche Argumentation vor Gericht keinen Bestand haben wird, da bereits die monatliche Zahlung und die Forderung nach einem schriftlichen Mietvertrag und Änderung der Bedingungen für einen Rechtsbindungswillen spricht.
Sollte der Sohn nicht auf diese Argumentation einlassen, dann verbleibt Ihnen nur der Versuch, ihn darauf hinzuweisen, dass er auch im Falle einer anderen Mietwohnung dazu verpflichtet wäre, Betriebskosten zu zahlen, er entweder Ihnen entgegenkommt oder man darüber nachzudenken, das Mietverhältnis einvernehmlich zu lösen, da die Verhältnisse zerrüttet sind. Ihr ist Verhandlungsgeschick und Überzeugungskraft gefragt.

Ich bedaure, Ihnen keine andere Nachricht geben zu können, hoffe aber trotzdem, dass ich Ihnen behilflich sein konnte.

Nachfrage vom Fragesteller 25.03.2011 | 12:02

Da Schwiegersohn sich äußerst schäbig verhält, was sich ausdrückt das er uns unseren Enkel (Haus nur ca. 200 m entfernt) vorenthält, möchten wir ihn natürlich nicht so billig in unserem Haus wohnen lassen.

Daher möchten wir dann Plan B, der da heißt: das Haus verkaufen. Schon allein deswegen, da es äußerst schmerzlich ist, wenn man nicht nur die einzige Tochter verloren hat, sonder auch seinen einzigen Enkel nicht mehr zu sehen bekommt.

Einen Verkauf kann er ja nicht verhindern.

Jetzt die Frage: Der Käufer würde ja Eingenbedarf oder andere Interessen anmelden. Muss hier etwas beachtet werden ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.03.2011 | 12:25

Sehr geehrte Fragesteller,

ob der Käufer tatsächlich Eigenbedarf anmeldet oder das Haus auch nur weitervermietet, ist unklar. Wenn Eigenbedarf angemeldet werden soll, muss sich gestellt werden, dass dieser nachweisbar besteht und die Kündigung entsprechend §573 Abs. 3 BGB begründet ist und der Mieter auf seine Widerspruchsmöglichkeit nach §574 BGB hingewiesen wird. Der Schwiegersohn könnte jedoch die Fortsetzung verlangen und besondere Härte geltend machen.

Ratsam wäre daher, ggf. auf eine außerordentliche Kündigung hinzuarbeiten, den Schwiegersohn sofort bei Vestoß gegen Pflichten aus dem Mietvertrag abzumahnen und beim nächsten Verstoß fristlos zu kündigen.

Mit freundlichen Grüßen

Nicole Schwuchow

Bewertung des Fragestellers 26.03.2011 | 09:54

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