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Kann man Zurückzahlung des Sicherheitseinbehalts bei Mängeln verweigern?

03.09.2013 10:21 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


12:21

Hallo,

hier ist unser Fall: Wir haben vor 2 Jahren von privat ein neues Haus (Erstbezug) gekauft. Die Abnahme Innen erfolgte am 18.06.2011, danach dauerte es nochmals bis April 2012, bis das Haus mitsamt Außenanlagen fertiggestellt war und wir die Schlussrate von 3,5% bezahlten. Trotzdem waren immer noch Mängel offen, die nach und nach beseitigt wurden.

Im September 2012 kam plötzlich der Innenputz im Treppenhaus runter und es wurde versucht, dieses Problem 3x zu beseitigen und jedes Mal ohne Erfolg. Nach dem Hinzuziehen eines Sachverständigen, der noch weitere Hohlstellen im Innenputz in allen Räumen feststellte und den Schaden auf insgesamt ca. 13% der Kaufsumme schätzte, einigten wir uns mit dem Hausveräußerer, dem Architekten (der in diesem Fall auch die Bauleitung hatte) sowie der Verputzer-Firma, nochmals komplett auszuziehen, damit der Putz in allen Räumen abgeschlagen und erneuert werden konnte. Das war nun im August 2013 und wir beschlossen, statt 4 Wochen mit 2 Kindern in einem Hotelzimmer zu darben, stattdessen einen längeren Urlaub zu machen.

Also wir zurückkamen und die Arbeiten begutachteten, stellten wir fest, dass nicht alle Hohlstellen beseitigt wurden bzw. immer noch da sind, sehr mangelhaft geschliffen und gemalert wurde, manche Leisten in den Zimmern überhaupt nicht abgenommen, diese beschädigt und dann stümperhauft ausgebessert wurden und darüber hinaus die Holztreppe auf einigen Stufen erheblich beschädigt wurde. Zudem wurde bei den Reinigungsarbeiten die Keramikkacheln unseres Kachelofens beschädigt, so dass diese ausgewechselt werden müssen. Ohne Sachverständigen schätzen wir den Kosten durch Schäden und Mängelbeseitigung auf ca. 7.000 Euro.

Es gab keine offizielle Abnahme durch den Veräußerer, Verputzerfirma und uns. Lediglich unser Sachverständiger hat sich während und nach der Arbeiten diese angesehen und mit der Verputzerfirma schon diverse Mängel besprochen.

Nun fordert aber der Veräußerer die volle Zahlung des Sicherheitseinbehalts und schreibt darin auch, dass die Beseitigung der jetzt noch bestehenden Mängel ja nicht Teil der ersten Abnahme vom 18.06.2011 waren. Wie gesagt, es erfolgte noch nicht mal eine Abnahme der jetzigen Arbeiten zur Mängelbeseitigung. Er hat nicht mal einen Termin hierfür vorgeschlagen. Wir fürchten daher, dass von Seiten des Veräußerers wenig Interesse besteht, die Mängel und die Schäden vollständig zu beseitigen und fürchten, dass wir auf den 7.000 Euro sitzen bleiben.

Im Notarvertrag steht zum Sicherheitseinbehalt folgender Wortlaut:
"Auf Verlangen des Veräußerers ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt zu erbringen, indem der Erwerber bei der ersten Abschagszahlung 5% des Kaufpreises zurückbehält.

Die Sicherheit ist zurückzugeben, wenn das Bauwerek rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel erstellt wurde bzw. wenn der Erwerber das Bauwerk abgenommen hat, es sei denn, die bei Abnahme vorbehaltenen wesentlichen Mängel sind noch nicht beseitigt oder es bestehen noch Ansprüche des Erwerbers wegen verzögerter Herstellung oder wesentlicher Mängel."

Wir würden gern den Sicherheitseinbehalt oder Teile davon einbehalten, damit die Arbeiten noch gemacht und die Schäden bezahlt werden. Sehen Sie da einen Chance?

Danke


03.09.2013 | 11:37

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage.

Da eine Abnahme der bemängelten und offensichtlich unzureichend ausgeführten Arbeiten nicht stattgefunden hat, ist die Auszahlung des Sicherheiteinbehalt nach der vertraglichen Regelung nicht fällig.

Sie sind gem. § 320 BGB: Einrede des nicht erfüllten Vertrags berechtigt, die Auszahlung des Sicherheitseinbehalt bis zur Beseitigung der Mängel zu verweigern. Gem. § 641 BGB: Fälligkeit der Vergütung steht Ihnen insoweit ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des doppelten Betrages zu, den Sie voraussichtlich für die Beseitigung der Mängel aufwenden müssen.

Das wäre in Ihrem Fall ein Betrag von 14.000,00 € ( 2 x 7.000 €), den Sie nicht auszahlen müssen.Sie sollten allerdings die Kosten für die Beseitigung der nach wie vor vorhandenen Mängel durch einen Sachverständigen schätzen lassen, möglicherweise sind die von Ihnen geschätzten Kosten von 7.000,00 € noch zu gering angesetzt.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 03.09.2013 | 11:55

Vielen Dank, Herr Dratwa!

Kurze Rückfrage: es spielt also keine Rolle, dass die jetzt zu behebenden Mängel im ersten Abnahmeprotokoll vom 18. Juni 2011 nicht aufgelistet waren, sondern erst später aufgetreten sind?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 03.09.2013 | 12:21

Sehr geehrter Fragesteller,

es spielt kein Rolle, dass die Mängel erst nach der Abnahme vom 18.06.2011 aufgetreten sind.

Dies geht aus der vertraglichen Vereinbarung zum Sicherheitseinbehalt: "... oder es bestehen noch Ansprüche des Erwerbers wegen verzögerter Herstellung oder wesentlicher Mängel" hervor.

Von Bedeutung ist also nur, dass Mängel vorliegen, die noch nicht beseitigt worden sind.

ANTWORT VON

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