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Kann ich mich gegen diese pingelige Mängelliste wehren?


| 30.04.2006 22:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

zum 16.01.2004 haben mein Lebensgefährte und ich eine 80qm Altbau-Wohnung bei einer größeren Wohnungsbaugesellschaft gemietet, die wir nun zum 30.04.2006 gekündigt haben. Unser Mietvertrag enthält folgende Zusatzvereinbarung:
„Die Wohnung wird in renoviertem Zustand mit Rauhfasertapete tapeziert und deckend mit wischfester, weißer Farbe neu gestrichen übergeben und ist bei Auszug ebenfalls renoviert mit Rauhfasertapete tapeziert, Decken und Wände deckend mit wischfester, weißer Farbe neu gestrichen zurückzugeben. Die Mietdauer hat keinen Einfluss auf die Renovierungspflichten. […] Sonstige Fußböden (Parkett oder Fliesen) sind pfleglichst zu behandeln, bei Parkettböden ist die vom Vermieter zur Verfügung gestellte Pflegeanleitung zu beachten. Eventuelle Beschädigungen (z.b. durch Stöckelschuhe etc.) ersetzt der Mieter […] Der Mieter ist außerdem ohne Rücksicht auf Verschulden verpflichtet, die Kosten für kleine Instandhaltungen zu übernehmen, wenn diese im Einzelfall €55 nicht übersteigen […]"
In § 19 – Rückgabe bei Beendigung der Mietzeit – heißt es außerdem:
"1. Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume bezugsfähig in sauberem Zustand mit allen Schlüsseln dem Vermieter oder seinem Beauftragten zu übergeben…
2. Sind nach Beendigung des Mietverhältnisses Instandsetzungsarbeiten durchzuführen, die der Mieter zu vertreten hat, oder führt der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses solche Arbeiten noch durch, so haftet er für den Mietausfall, die Betriebskosten und alle weiter anfallenden Schäden, die hieraus dem Vermieter entstehen."
Da wir unsere Wohnung in teracotta und flieder gestrichen hatten, verbrachten wir und andere Helfer ca. eine Woche mit dem Weißstreichen der Wohnung. Wir führten den Anstrich zweimal durch, um das deckende Weiß zu gewährleisten. Anschließend wurde die Wohnung feucht geputzt und die Fenster ebenfalls. Frohen Mutes, alle Arbeiten gewissenhaft erledigt zu haben, erwarteten wir den Termin der Wohnungsübergabe (27.04.2006), der uns jedoch eine unerwartete Wendung und folgenden Brief bescherte:
"Da folgende Mängel festgestellt wurden setzen wir Ihnen hiermit eine Nachfrist bis Montag, den 8. Mai 2006 um 10.00 Uhr, den Anstrich über dem Fliesenspiegel in der Küche, sowie den Anstrich im Wohneingangsbereich, im Kinderzimmer und im Schlafzimmer zu erneuern, da dieser nicht vertragsgemäß durchgeführt wurde. Der Anstrich weist teilweise Flecken auf, ist streifig und die Rollenführung ist eindeutig sichtbar. Der Anstrich im Wohnzimmer weist teilweise Flecken an den Wänden auf. "
Nach erneutem Betrachten der Wände mit Zeugen konnten wir keinerlei Unregelmäßigekeiten mit bloßem Auge feststellen.
"Laut Einzugsprotokoll waren 5 Bodenfliesen in der Küche beschädigt. Bei der Besichtigung wurde festgestellt, dass 5 weitere Bodenfliesen beschädigt waren, wofür wir Ihnen eine Wertminderung in Höhe von 15 € je Fliese berechnen."
Es handelt sich hierbei um ca. 5-10 mm große Macken.
"Außerdem ist im Kinderzimmer der Rolladengurt gerissen. Wir bitten Sie diesen zu erneuern."
Der Rolladengurt riss durch eine Beanspruchung, die auf eine fehlende Eingangsschiene zurückzuführen ist und somit dem mangelhaften Einbau durch den Vermieter.
"Der Waschtisch im Gäste-WC hat eine Beschädigung. Dieser kann von Ihnen erneuert werden, ansonsten erfolgt eine anteilige Berechnung. "
Hierbei handelt es sich um eine ca.3-5mm große Macke, die man mit bloßem Auge kaum erkennen kann.
"Des Weiteren sind die sanitären Einrichtungen im Gäste-WC sowie die Böden der gesamten Wohnung zu reinigen. "
Hierbei handelt es sich um Fußabdrücke unseres Hauswarts, entstanden bei der der Wohnungsübergabe.
Meine Frage ist nun: Muss ich das Alles so hinnehmen und ausbessern (Die Wohnungsbaugesellschaft verlangt für eine Überarbeitung des Anstrichs durch ihre eigenen Handwerker 4€ pro qm, falls wir die Farbe stellen) oder gibt es eine Möglichkeit, mich gegen diese pingelige Mängelliste zu wehren?

Vielen Dank im Voraus,
eine genervte Miterin!
Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Renovierungsklausel ist schon deswegen unwirksam, da diese unabhängig von irgendwelchen Fristen, die die Rechtsprechung in langjähriger Entwicklung herausgearbeitet hat, in jedem Falle die Renovierung im Sinne von Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen.
Somit hätten Sie derartige nicht durchführen müssen.

Da Sie jedoch wohl welche durchgeführt haben, hätten diese auch fachmännisch durchgeführt werden müssen.
In diesem Zusammenhang ist die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel obsolet, da Sie durch Ihr Tun sich in die Gewährleistung und somit Nachbesserung begeben haben.
Sollte die nicht fachmännische Durchführung der Schönheitsreparaturen sich heraus-stellen, werden Sie diese nachholen müssen, das diese bei Durchführung fachmän-nisch geschuldet ist.

Im Weitern beschreiben Sie, dass Sie dem Anspruch des Vermieters auf Wiederher-stellung des ursprünglichen Zustandes nachgekommen sind, indem Sie die betroffenen Wände weiß gestrichen haben.
Diesen Anspruch hat der Vermieter bereits von Gesetzes wegen, aber ein weiterer Blick in den Mietvertrag wird ggf. eine Klausel sich finden lassen, die diesen Anspruch zudem dokumentiert.
In diesem Zusammenhang könnte ggf. ebenfalls Nachbesserung im Rahmen der Gewährleistung geschuldet sein, wobei die Beweislast beim Vermieter liegen dürfte.

Hinsichtlich der Fließen ist zuerst einmal zwischen vertragsgemäßem und vertragswi-drigem Gebrauch zu unterscheiden.
Für den vertragsgemäßen Gebrauch exklusive ordnungsgemäß umgelegter Schönheitsreparaturen ist stets der Vermieter zuständig, für den vertragswidrigen, was so in Richtung fahrlässiger Sachbeschädigung geht, ist stets der Mieter zuständig.
Die Beweislast hinsichtlich des vertragswidrigen Gebrauches liegt unstreitig beim Vermieter.
Somit wird es für den Vermieter schwierig bis unmöglich sein, Ihnen den vertragswi-drigen Gebrauch im Zusammenhang mit den Fließen nachweisen zu können.
Hinsichtlich des vertragsgemäßen Gebrauches lägen unzweideutig per Definitionem keine Schönheitsreparaturen vor, so dass diese Geschichte am Vermieter hängen bleibt.

Hinsichtlich des Rollladengurtes wird sich vertragswidriger Gebrauch ebenfalls nicht nachweisen lassen, so dass diese Instandsetzung am Vermieter hängen bleiben wird.

ZUm Abschluss möchte ich Ihnen noch auf den Weg geben, dass
Ihr Vermieter wohl zu der Klientel gehört, dass bei Vorhanden-seins eines Führerscheins dieser zwar erteilt, aber sofort
wieder entzogen werden müssten und dies nicht wegen Alkohol.


Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung weitergeholfen zu haben.

Ich darf Sie bitten, von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.05.2006 | 11:42

Sehr geehrter Herr Zahn,
vielen Dank für Ihre schnelle und umfassende Antwort. Soweit ich Sie richtig verstanden habe, müssen wir also nun die Wände ordnungsgemäß weiß streichen. Würde da ein Gutachten beispielsweise eines Malers über einen fachmännischen Anstrich weiterhelfen oder sollen wir die Wände nach bestem Wissen und Gewissen nachstreichen?
Weiterhin kann der Vermieter uns also weder Fliesen noch Rolladengurt in Rechnung stellen?
Mit freundlichen Grüßen,
die Mieterin

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.05.2006 | 13:42

Sehr geehrte ratsuchende Mieterin,

auf Ihre Ergänzungsfrage werde ich wie folgt eingehen.

Nach der Beschreibung Ihres Vermieters im Ursprungsfall dürfte es zumindest um ggf. in einem Prozess qualifiziert vortragen zu können, die Qualität Ihrer Streichar-beiten wenn möglich zumindest fotografisch oder auch „gutachterlich“ festzuhalten.

Hinsichtlich der Fließen und des Rollladengutes kommt es – wie bereits vorgetragen -, ob es dem Vermieter gelingt, vertragswidrigen Gebrauch nachzuweisen.
Sollte Ihm dies nicht gelingen, liegt vertragsgemäßer Gebrauch vor, der mangels Vorliegens in diesem Zusammenhang von Schönheitsreparaturen zulasten des Vermieters zu werten ist.

Ich hoffe, mit meiner Anspielung auf die Einführung eines etwaigen Führerscheines für Vermieter, der selbstredend nichts mit dem bezüglich Kfz zu tun haben kann, Ihre „Genervtheit“ etwas aufgelockert zu haben, dass Sie mit einem besseren Gefühl in den Mai gekommen sind.


Ich bedanke mich für das in mich gesetzte Vertrauen und hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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"Die Antwort hat mir sehr geholfen und mir den fast schon verleideten Maifeiertag trotz des schlechten Wetters doch noch verschön!
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