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Kann es sein, dass sich beide Klauseln gegenseitig aufheben (-> Summierungseffekt) und ich nicht ren


11.10.2007 15:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maurice Moranc



Guten Tag,

In meinem Mietvertrag vom 01.05.2004, den ich zum 31.12.2007 gekündigt habe stehen folgende Klauseln zum Thema Schönheitsreparatur:

§ 13 Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter übernimmt auf seine Kosten die laufenden -turnusmäßig wiederkehrenden -Schönheitsreparaturen.

2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren (gegebenenfalls auch Entfernen der alten Tapeten), Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, der Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Naturlasiertes Holzwerk und Kunststoffrahmen dürfen nicht mit Deckfarbe überstrichen werden.

3. Die Schönheitsreparaturen sind, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an bzw. von der letzten fachgerechten Durchführung an, in den nachstehenden Zeitabständen fällig -soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine spätere
Ausführung erforderlich ist. Dem Mieter bleibt der Nachweis offen, dass die Mietsache (noch) nicht renovierungsbedürftig
ist.
Wände und Decken in Küchen, Baderäumen und Duschen alle 3 Jahre,
Wohn-und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
in sonstigen Nebenräumen innerhalb der Wohnung alle 7 Jahre,
Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Innentüren, Fenster, Außentüren von innen alle 7 Jahre.

4. Bei Beendigung des Mietverhältnisses gilt für die Schönheitsreparaturen, die aufgrund des Fristenplans noch nicht (wieder) fällig sind, folgende Kostenregelung:

Küchen, Bäder und Duschen:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 33 % der erforderlichen Kosten gemäß eines vom Vermieter vorgelegten Kostenvoranschlags einer Fachfirma;
liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66 % der Kosten.

Wohn-und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, trägt der Mieter 20 % der erforderlichen Kosten gemäß Kostenvoranschlag;
liegen sie länger als zwei Jahre zurück: 40 %, länger als drei Jahre: 60 %, und länger als vier Jahre: 80 % der Kosten.

Nebenräume innerhalb der Wohnung:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, trägt der Mieter 14 % der Kosten gemäß Kostenvoranschlag, länger als zwei Jahre: 28 %, länger als drei Jahre: 42 %, länger als vier Jahre: 56 %, länger als fünf Jahre: 70 %, und länger als sechs Jahre: 84 % der Kosten.

Soweit der Mieter mit dem Kostenvoranschlag nicht einverstanden ist, steht es ihm frei, innerhalb von zwei Wochen nach Zugang seinerseits einen verbindlichen Kostenvoranschlag einer anderen Fachfirma vorzulegen, der einen geringeren Kostenaufwand ausweist. Dieser Voranschlag ist dann Berechnungsgrundlage der anteilig vom Mieter zu übernehmenden Kosten.

5. Unberührt bleibt das Recht des Mieters, statt der Kostenbeteiligung die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen selbst vollständig und fachgerecht durchzuführen oder durchführen zu lassen. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter Umbaumaßnahmen beabsichtigt, die durchgeführte Schönheitsreparaturenaufzuwenden gehabt hätte.

6. Ist der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der Ziffer 3 in Verzug, verlangt der Vermieter
-vornehmlich bei Beendigung des Mietverhältnisses -, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt bzw. durchführen lässt. Danach lehnt er das Leistungsangebot des Mieters ab. Nach Ablauf der Frist kann er vom Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

7. Ferner vereinbaren die Parteien:
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung in
fachmännisch renoviertem Zustand zu übergeben.
(Dieser Zusatz ist maschinengeschrieben und nicht individuell abgestimmt worden!!!)

Zu meiner Frage: Klausel 1-3 scheint in Ordnung zu sein, da sie keine starre Regelung vorsieht, aber was ist mir der klausulierten Zusatzvereinbarung zum Auszug aus der Wohnung?

Kann es sein, dass sich beide Klauseln gegenseitig aufheben (-> Summierungseffekt) und ich nicht renovieren muss?

Mit freundlichen Grüßen,
Sehr geehrter Fragensteller,

die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt auf Grundlage der von Ihnen bereitgestellten Informationen. Meine Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung, da das Weglassen oder Hinzufügen von Details zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich. Die Beantwortung Ihrer Frage im Rahmen dieser Plattform kann daher nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.

Zur Sache:
Zunächst haben Sie richtig erkannt, dass die Klauseln der Ziffern 1. - 3. keine starre Regelung darstellen und somit für sich gesehen als wirksam zu betrachten sind. Dies folgt aus der Formulierung: "-soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine spätere Ausführung erforderlich ist. Dem Mieter bleibt der Nachweis offen, dass die Mietsache (noch) nicht renovierungsbedürftig ist. "

Die Quotenregelung der Ziffer 4. ist meines Erachtens für sich gesehen ebenfalls wirksam.

Insgesamt sind die Ziffern 4. - 5. aber widersprüchlich zu Ziffer 7.. Einerseits ist hier eine Quotenregelung getroffen worden, die Sie zur anteiligen Zahlung bei Auszug verpflichtet, andererseits sollen Sie formularmäßig verpflichtet sein, bei Auszug zu renovieren.

Aufgrund dieses Widerspruchs ist die Regelung der Endrenovierung unklar und damit meines Erachtens unwirksam. D. h. nach erster Einschätzung haben Sie bei Auszug keine Endrenovierung durchzuführen.

Für eine abschließende Beurteilung des Sachverhalts ist es aber notwendig, den gesamten Mietvertrag einzusehen. Ich empfehle daher, die Rechtslage mit einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens konkreter zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass hierbei weitere Kosten entstehen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Maurice Moranc
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.10.2007 | 17:50

Guten Tag,

herzlichen Dank für die schnelle Antwort. Die entsprechenden Inhalte des § "Schönheitsreparaturen" wurden ungekürzt wiedergegeben. Leider wurde meine Fragestellung nicht genau beantwortet.

Durch Punkt 1-3 werde ich zwar wirksam zu regelmässigen Renovierungen nach einem Fristenplan verpflichtet, Punkt 7 verlangt jedoch zusätzlich eine Abschlussrenovierung.

Zu Punkt 7 ist noch zu sagen, dass er bereits maschinengeschrieben im Vertrag stand und nicht individuell ausgehandelt wurde

Im Zuge meiner vorherigen Recherche kam ich selbst zu dem Schluss, dass dem Mieter nicht die doppelte Last der Renovierung aufgebürdet werden darf. (Summierung)

Ist diese Tatsache alleine noch nicht ausreichend?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.10.2007 | 18:27

Sehr geehrter Fragensteller,

nach dem BGH ist eine Endrenovierungsklausel, die den Mieter unabhängig vom Renovierungsbedarf dazu verpflichtet, bei Auszug die Wohnung zu renovieren, unwirksam, wenn gleichzeitig eine an sich wirksame Schöheitsreparaturenklausel existiert.
Aufgrund des Zusammenspiels (Summierung), welches den Mieter unangemessen beanchteiligt, sind die Klauseln daher regelmäßig insgesamt unwirksam.

Eine solche starre Endrenovierungsklausel stellt Ziffer 7. dar.
Insofern sehe ich hier einen Summierungseffekt als gegeben. Dieser führt zur Unwirksamkeit der Klausel.

Dabei ist es meines Erachtens unerheblich, dass Ziffer 4. - 5. im Widerspruch zu Ziffer 7. eine an sich wirksame (nicht starre) Quotenregelung vorsieht. Die Unklarheit, die sich heraus ergibt, kann meines Erachtens nicht zu Ihren Lasten gehen.

Bei meiner 1. Antwort bin ich bezüglich Ziffer 7. bereits davon ausgegangen, dass es sich hierbei nicht um eine individuell vereinbarte, sondern um eine formularmäßige Klausel handelt. Daher erwähnte ich die Worte "andererseits sollen Sie FORMULARMÄSSIG verpflichtet sein".

Ich bin davon ausgegangen, dies so klargestellt zu haben. Ich bitte eventuelle Unklarheiten bei der ersten Beantwortung daher zu entschuldigen.

Mit freundlichen Grüßen

Maurice Moranc
Rechtsanwalt

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