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Kann eine Untergemeinschaft verbindliche Beschlüsse fassen?


25.06.2006 15:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Eigentumsobjekt ist ein Hochhaus mit Laubengängen zu den unteren Wohnungen. Das Haus ist ca. 35 Jahre alt. Im Verlaufe dieser Zeit wurden die Laubengänge überdacht und nach einer jetzt stattgefundenen baurechtl.Besichtigung muss die Überdachung abgerissen werden. Dies wird auf Kosten der Eigentümergemeinschaft geschehen. Nutznießer der Laubenüberdachung waren 28 Eigentümer. In der Eigentümervers. wurde von 17 dieser Nutznießer beschlossen, die Laubengangsüberdachung neu aufzubauen. Die Eigentümergemeinschaft hat zugestimmt, dort die Laubengänge zu überdachen.
Ist dieser Beschluß gültig?
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die Buschlussfassung innerhalb einer Eigentümerversammlung erfolt grundsätzlich wie nachfolgend beschrieben.

Gemäß § 21 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Die Abstimmung erfolgt in einer Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs.1 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Regelung des Stimmrechts vor.

Die Versammlung ist gemäß § 25 Abs. 3 WEG nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Eine abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist zu beachten.

Soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung vorsieht, ist die Abstimmung formfrei. Möglich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Der Versammlung steht es frei, eine andere Form der Abstimmung, z. B. die geheime Abstimmung, zu beschließen.

Der Versammlungsleiter hat deshalb vor jedem Abstimmungsvorgang zu überprüfen, ob im Hinblick auf die Beschlussfähigkeit genügend stimmberechtigte Eigentümer im Saal anwesend sind,ob bezogen auf den Beschlussantrag einzelne Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind.

Bei der Abstimmung gilt dann das Mehrheitsprinzip.

Bei einem einfachen Mehrheitsbeschluß müssen mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen einem Antrag zugestimmt haben. Stimmenthaltungen werden nicht mitgezählt. Deshalb kommt ein Beschluß mit einfacher Mehrheit immer dann zustande, wenn die Zahl der JA-Stimmen die der NEIN-Stimmen überwiegt. Bei Stimmengleichheit kommt kein Beschluß zustande.

Nach Ihrer Schilderung haben damals 17 von 28 Miteigentümern für eine Überdachung gestimmt.

Dahingehend ist der Beschluss sicherlich wirksam.

Weitere formelle Wirksamkeitsvoraussetzungen kann ich nach Ihrer Schilderung hier nicht prüfen.

Nichtigkeitsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich.

Hält ein Wohnungseigentümer einen gefassten Beschluss für rechtlich unwirksam, so muss er ihn innerhalb einer Frist von einem Monat anfechten.

Die Anfechtungsfrist dürfte jedoch abgelaufen sein. so dass davon auszugehen ist, dass der Beschluss wirksam zustande gekommen ist.

Falls dem nicht so ist, kann eine Anfechtung des Beschlusses vor dem örtlichen Amtsgericht erfolgen.

Die Frist ist nur dann gewahrt, wenn die Anfechtung bis zum Fristablauf bei Gericht eingegangen ist. Ein Anwaltszwang besteht nicht.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
-Rechtsanwalt-

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Nachfrage vom Fragesteller 25.06.2006 | 19:27

Die Frist zur Anfechtung wäre noch nicht verstrichen, da mir das Versammlungsprotokoll gerade erst zuging.
Ich muss vielleicht noch anfügen, dass die gesamte Eigentümergemeinschaft aus ca. 300 Parteien besteht, davon jedoch lediglich 28 nutznießer der überdachten Laubengänge wären. Von diesen 28 Eigentümern waren 17 auf der Versammlung und haben den fraglichen Beschluß gefaßt.
Bei den Überdachungen der Laubengänge handelt es sich nach Auffassung des Verwalters nicht um Gemeinschaftseigentum, so dass die Kosten also nur auf die 28 Eigentümer umgelegt werden sollen, die Nutznießer dieser Überdachung wären....

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.06.2006 | 20:12

Das Sondereigentum ist insoweit beschränkt, als der einzelne Wohnungsteigentümer sein Sondereigentum nur so nutzen darf, dass andere Miteigentümern keine besonderen Nachteile entstehen (§ 14 Nr. 1 WEG). Die Eigentümergemeinschaft hat für Kosten des Sondereigentums nicht aufzukommen.
Insofern hätten sich in Ihrem Fall die übrigen Miteigentümer auch nicht an den Kosten der Überdachung zu beteiligen.
Da die Kosten letztlich auch nur auf die betroffenen Eigentümer umgelegt werden sollen, handelt es sich bei dem gefassten Beschluss auch nicht um einen typischen Beschluss der Eigentümerversammlung, sondern um eine Abrede der betroffenen Eigentümer in Absprache mit der Eigentümergemeinschaft. Sollten Ihnen durch den geplanten Umbau Nachteile entstehen, so könnten Sie das Amtsgericht anrufen.

Nachfrage vom Fragesteller 25.06.2006 | 20:35

Die Frist zur Anfechtung wäre noch nicht verstrichen, da mir das Versammlungsprotokoll gerade erst zuging.
Ich muss vielleicht noch anfügen, dass die gesamte Eigentümergemeinschaft aus ca. 300 Parteien besteht, davon jedoch lediglich 28 nutznießer der überdachten Laubengänge wären. Von diesen 28 Eigentümern waren 17 auf der Versammlung und haben den fraglichen Beschluß gefaßt.
Bei den Überdachungen der Laubengänge handelt es sich nach Auffassung des Verwalters nicht um Gemeinschaftseigentum, so dass die Kosten also nur auf die 28 Eigentümer umgelegt werden sollen, die Nutznießer dieser Überdachung wären....

Nachfrage vom Fragesteller 25.06.2006 | 20:37

Die Frist zur Anfechtung wäre noch nicht verstrichen, da mir das Versammlungsprotokoll gerade erst zuging.
Ich muss vielleicht noch anfügen, dass die gesamte Eigentümergemeinschaft aus ca. 300 Parteien besteht, davon jedoch lediglich 28 nutznießer der überdachten Laubengänge wären. Von diesen 28 Eigentümern waren 17 auf der Versammlung und haben den fraglichen Beschluß gefaßt.
Bei den Überdachungen der Laubengänge handelt es sich nach Auffassung des Verwalters nicht um Gemeinschaftseigentum, so dass die Kosten also nur auf die 28 Eigentümer umgelegt werden sollen, die Nutznießer dieser Überdachung wären....

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