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Kann eine Klage gegen die Hausverwaltung und/ oder die Dame, der man zum zweiten Mal die Fenster ein


| 22.11.2011 15:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler



ich bin Besitzer einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus.Bei zwei Parteien mussten Dachgeschossfenster ausgewechselt werden da undicht. Von der Hausverwaltung wurde eine Firma beauftragt, die in beiden Wohnungen die Fenster austauschte.Selbstverständlich gingen die Kosten auf die gesamte Hausgemeinschaft da Gemeinschaftseigentum.Es stellte sich nun heraus, dass die Arbeiten nicht sachgerecht ausgeführt worden waren. Die Firma wurde mehrmals gemahnt zwecks Nachbesserung aber es geschah vorerst nichts.Daraufhin wurde ein Gutachter eingeschaltet, der feststellte, die Fenster müssten ausgetauscht werden, da eine Reparatur sicherlich mehr kosten würde.Damit wurde die Fensterbaufirma konfrontiert. jetzt schrieb aber deren Anwalt ein Schreiben an den Anwalt der Hausgemeinschaft,dass man dies ablehne,man wolle aber nochmals einen Versuch der Nachbesserung machen.Dies geschah aber nun nur noch bei einer Partei und es hat geklappt. Die andere Partei hatte bereits mit der Hausverwaltung beschlossen, die Fenster nochmals auszutauschen auf Kosten der Hausgemeinschaft. Das bedeutete nochmals Euro 12.000.- Nach dem Gutachten und der negativen Erwiderung des Anwalts der Fensterbaufirma, ging man den bequemen Weg und liess durch eine andere Firma nochmals Fenster für 12.000.- Euro einbauen.Ob man da überhaupt Konkurrenzangebote einholte, weis ich nicht.Bei der Eigentümerversammlung sagte man mir, dies sei in Abstimung mit dem Verwaltunsgbeirat beschlossen worden,allerdings stimmt das nicht, denn pikanterweise war einer der beiden Verwaltungsbeiräte bei dieser Besprechung garnicht anwesend da in REHA ( was er mir schriftlich bestätigte ) und die andere Verwaltungsbeirätin war genau die Dame, deren Fenster das zweitemal eingebaut wurden.Heute sagt man mir, wie man jetzt gegen die erste Fensterbaufirma vorgeht, müsse man auf der nächsten Eigentümerversammlung besprechen.
Ich bitte um Antwort, ob in diesem Fall eine Klage gegen die Hausverwaltung und/ oder die Dame der man zum zweitenmal die Fenster eingebaut hat, erfolgreich sein kann,denn auch der Einbau der zweiten Fenster wurden bereits der Hausgemeinschaft über Entnahmen aus den Rücklagen in Rechnung gestellt.
Ich möchte noch erwähnen, dass der zweite Versuch die Fenster dicht zu bekommen( bei nur einer der beiden Parteien ) durch die Firma die die Fenster einbaute, erfolgreich war.Der anderen Partei hatte man schon die neuen Fenster genehmigt, die nun irgenwo vor sich hingammeln.
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Grundsätzlich ist es möglich, eine Hausverwaltung auf Schadenersatz wegen fehlerhafter Durchführung von Beschlüssen, fehlerhafter Überwachung von Baubmaßnahmen oder auch fehlerhafter Ausschreibung von Aufträgen in Anspruch zu nehmen. Ob dies in Ihrem konkreten Fall erfolgreich möglich ist, hängt aber davon ab, ob nicht das Fensterbauunternehmen oder der Gutachter für die Kosten der zweiten Fenster in Anspruch genommen werden kann.

In Ihrem Fall scheint es so zu sein, dass das Fensterbauunternehmen die ersten Fenster mangelhaft eingebaut hat und hierfür auch in Anspruch genommen werden kann, und nicht etwa z.B. inzwischen Verjährung eingetreten ist. Anderenfalls hätte das Fensterbauunternehmen ja die Nachbesserungsarbeiten nicht durchgeführt.

Zudem ist es nach Ihrer Mitteilung so, dass das Fensterbauunternehmen auf Nachbesserungsaufforderungen zunächst nicht reagiert hat und erst im letzten Moment einen Nachbesserungsversuch angeboten hat. Wenn aber ein Mangel vorliegt und der Unternehmer nicht reagiert, dann hat man als Auftraggeber, in diesem Fall also als Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht, den Mangel selbst zu beheben und die Kosten in Rechnung zu stellen. Hierbei weise ich darauf hin, dass meine Ausführungen mangels konkreter Kenntnis des mit dem Fensterbauunternehmens geschlossenen Vertrags auf Grundlage der gesetzlichen Regelungen ergehen. Vom Ansatz her war es also richtig, dass die Hausverwaltung selbst einen Auftrag vergeben hat, zumal es ja wohl auch in die Dachwohnungen hineingeregnet hat, die Angelegenheit also dringlich war.

Ich sehe aus Ihrer Schilderung nicht, dass die Hausverwaltung mit dem Einbau der Fenster den "bequemen Weg" gewählt hätte. Im Falle eines Prozesses oder auch nur eines selbständigen Beweisverfahrens hätte es Jahre dauern können, bis das Fensterbauunternehmen zur Nachbesserung verurteilt worden wäre. Aufgrund der Undichtigkeit der Fenster dürften Schäden für die Bewohner der Dachgeschosswohnungen, deren Möbel und das Gebäude durch eindringende Nässe und letztlich gesundheitsschädlichem Schimmel gedroht haben. Daher dürfte die Entscheidung, selbst nachzubessern und die Kosten im Nachhinein einzuklagen, nicht zu beanstanden sein.

In Ihrem Fall stellt sich weiter das Problem, dass der Gutachter eine Nacharbeit der Fenster nicht für wirtschaftich hielt, diese sich aber dann beim Nachbesserungsversuch doch als machbar herausstellte. Hier gibt sind zwei Möglichkeiten denkbar: Entweder das Fensterbauunternehmen hat eine Nacharbeit durchgeführt, die sehr viel teurer und aufwändiger war als der Neueinbau der Fenster, aber für das Fensterbauunternehmen besser zu leisten war, etwa weil die Arbeitnehmer ohnehin nichts tun hatten. In diesem Fall wäre dann noch zu klären, ob die Hausverwaltung das Recht in der anderen Wohnung nachzubessern durch eine Erklärung gegenüber dem Fensterbauunternehmen bezüglich des Nachbesserungsversuches an der einen Wohnung verlorgen hat. Dies ist nur durch eine Auslegung der seinerzeit abgegebenen Erklärung möglich. Wenn dies nicht der Fall war, schuldet das Fensterbauunternehmen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten für die zweiten Fenster und die Kosten der Fenster, die wohl jetzt vergeblich bestellt wurden, abzüglich des Wiederverkaufswertes. Dies setzt natürlich voraus, dass die Kosten für den Einbau der zweiten Fenster ortsüblich und angemessen waren, was im Zweifel in dem Prozess gegen das Fensterbauunternehmern gerichtlich geprüft werden müsste.

Die andere denkbare Möglichkeit ist, dass der Gutachter die WEG falsch beraten hat, und eine kostengünstige Nachbesserung möglich war. In diesem Fall müsste er die Kosten der Differenz zwischen den Kosten der Nachbesserung auch an der zweiten Wohnung übernehmen, die das Fensterbauunternehmen hätte zahlen müssen, und den Kosten für die Anschaffung und den Einbau der zweiten Fenster.

Die Hausverwaltung würde also selbst nur haften, wenn sie die zweiten Fenster ohne Ausschreibung zu teuer eingekauft hat oder aber den Gutachter fehlerhaft ausgewählt hat. Wenn der Gutachter z.B. gelernter Installateurmeister war, war er für Fragen des Fensterbaus der falsche Ansprechpartner, o.ä. Ansonsten muss man der Hausverwaltung zu Gute halten, dass offenbar ein Fachmann zu Rate gezogen wurde, der die tatsächlich durchgeführte Nachbesserung nicht für wirtschaflich hielt. Denkbar wäre auch noch, dass die Hausverwaltung insofern einen Fehler gemacht, als sie zu dem Zeitpunkt, als das Fensterbauunternehmen die verspätete Nachbesserung angeboten hat sich nicht das Recht vorbehalten hat, in der zweiten Wohnung die Fenster auszubauen. Anderenfalls ist es mit einer Haftung der Hausverwaltung schwierig.

Ebenso wenig vermag ich ohne Weiteres keine Haftung der Dame zu erkennen, die in der Wohnung wohnt, in der die zweiten Fenster eingebaut worden sind. Die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetung des Gemeinschaftseigentums ist gemäß § 27 Nr. 2 WEG Aufgabe der Hausverwaltung, d.h. diese war berechtigt hier allein zu entscheiden. Der Beirat hat die Hausverwaltung lediglich zu unterstützen. Eine Haftung wäre nur denkbar, wenn der Hausverwaltung einer der oben geschilderten Fehler geschehen ist und dies von der Beirätin hätte bemerkt werden können.

In erster Linie ist daher ein Prozess gegen das Fensterbauunternehmen oder den Gutachter zu prüfen und erst danach die Hausverwaltung in Anspruch zu nehmen. Ohne dass diese Vorfragen geklärt sind hätte ein Prozess gegen die Hausverwaltung wenig Aussichten.

Aus meiner Sicht sollten Sie erwagen, die Hausverwaltung in der nächsten Versammlung abwählen zu lassen und dieser dann in dem beabsichtigten Prozess gegen das Fensterbauunternehmen den Streit verkünden zu lassen. So wäre die Hausverwaltung an die dort getroffenen Feststellung z.B. bezüglich einer überteuerten Beauftragung der zweiten Fenster gebunden. Hierzu sollten Sie und die WEG sich von einem örtlichen Anwalt beraten lassen. Jetzt ohne Weiteres gegen die Hausverwaltung vorzugehen jedoch dürfte schwierig sein.

Abschließend weise ich noch auf Folgendes hin: Dieser Dienst soll Ihnen lediglich eine erste Einschätzung geben und den Gang zu einem örtlichen Rechtsanwalt nicht ersetzen. Oft stellt sich erst dort ein bestimmtes Detail heraus, das zu einer ganz anderen rechtlichen Bewertung des Falles führt.
Bewertung des Fragestellers 23.11.2011 | 13:06


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