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Kann die Miteigentümerin den Auszug des Mieters verlangen ?

| 07.05.2013 23:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Nadiraschwili, LL.M.


Zusammenfassung: Eigenmächtige Vermietung von Bruchteilseigentum durch einen Teilhaber.

Sehr geehrte Anwälte,

ich habe mal eine Frage zur Kündigungsmoglichkeit.
Es geht um ein Haus mit Bruchteilen
Es gibt zwei Eigentümer, jeder hält 50 %

Nun wurde mit der einem Eigentümerin bereits mündlich vereinbart, dass der Mieter in die Mietwohnung einziehen darf, es gab also eine mündliche Zustimmung und mündlicher Vertrag

Dann wurde das formalisiert, sprich ein Eigentümer hat einen schriftlichen Vertrag aufgesetzt mit dem Hinweis das der andere Eigentümer in seiner Eigenschaft als Vermieter auch unterschreibt.
Nun will der andere Eigentümer davon nichts wissen und redet von schwebender Unwirksamkeit, dabei war die Miteigentümerin mit dem Mieter grundsätzlich einverstanden, was auch der andere Eigentümer bestätigt

Fakt ist das bislang ein Mietvertrag - unterschrieben von einem Eigentümer und Mieter -vorliegt sowie ein vorher gemachte mündlicher Vertrag mit den Eigentümerin und Mieter
Es liegt also ein schriftlicher Vertrag vor der allerdings nur von einem Eigentümer unterzeichnet wurde, die andere Eigentümerin hat allerdings erklärt, dass sie den zweiten Eigentümer die Erlaubnis erteilt hatte auch für sie quasi als Vertreter den Vertrag zu unterzeichnen, was sich auch aus dem Vertragstext des Mietvertrages ergibt, zweitens hat die Miteigentümerin dem Mieter erklärt, dass sie mit ihm als Mieter einverstanden sei
Meine Frage ist jetzt, kann die Miteigentümerin den Mieter trotz des normalerweise vorherrschenden Kündigungsschutz ohne Zustimmung des Miteigentümers rausklagen, weil sie den Mietvertrag nicht mitunterzeichnet hat und sich an Absprachen nicht erinnern will ?

Ist es also so, dass a) die Miteigentümerin grundsätzlich nicht gegen die Mieter vorgehen kann und diese nicht rausklagen wenn sie sich gutgläubig stellen und b) gilt das sowieso nicht, wenn der andere Eigentümer plus Mieter nachweisen können das bereits ein mündlicher Vorvertrag mit der Eigentümerin getroffen wurde ?

Gibt es weitere Folgen für Mieter und Miteigentümer?
Kann die Miteigentümerin gegen den Mieter oder Miteigentümer vorgehen, da er den Vertrag ohne die Miteigentümerin mit dem Mieter schriftlich abgeschlossen hat ?

Sehen sie andere rechtliche Schwierigkeiten ??

Kann es zu Schadenersatz gegenüber dem Miteigentümer kommen oder aber muss wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, hier der eine Eigentümer alleine die Räumungsklage bezahlen, weil nur er den Vertrag unterzeichnet hat?

Wer muss im Falle gegen wen vorgehen ?

Ist es so, dass hier auch Schadenersatz verlangt werden kann, wenn der Mieter keine Miete mehr zahlt und die Wohnung in der Zeit der Räumungsklage belegt ist und dann erst weitervermietet werden kann, wenn die Wohnung wieder leer ist ?

Kann die Miteigentümerin nun den Fall annehmen, dass sie in der Zeit einer Räumungsklage sie selbst einen besseren Mieter hätte finden können und für diese Zeit die möglicherweise entgangene Miete als Schadensersatz zu nehmen ?

Ich bitte diese Frage nur anzunehmen, wenn sie sich damit auskennen, einen ähnlichen Fall hatten und auf Mietrecht spezialisiert sind

Ich bitte auch möglichst mind ein BGH Urteil zu suchen, dass die eine oder andere Meinung vertritt

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1) Besteht ein gültiger Mietvertrag?
Die Rechte zwischen den beiden Eigentümern untereinander hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums an dem Haus richten sich nach den Regeln der Gemeinschaft gemäß § 741 ff BGB. Dabei kann jeder Miteigentümer bzw. Teilhaber gemäß § 745 Abs. 2 BGB von dem anderen – sofern keine anderweitige gemeinsame Regelung erfolgt ist – eine dem Interesse aller Teilhaber entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.

Der Mieter wird nachweisen müssen, dass ein wirksamer Mietvertrag besteht. Der schriftliche Mietvertrag wurde vorliegend nur mit einem der Eigentümer geschlossen. Dieser allein wird - insbesondere da dem Mieter bekannt war, dass das Mietobjekt zwei Eigentümern gehört - gegenüber dem Eigentümer, der nicht unterzeichnet hat, nicht wirksam sein. Dem Eigentümer, der den Mietvertrag unterschrieben hat, steht unter den Voraussetzungen des § 744 Abs. 2 kein Recht zum Abschluss von Kauf-, Miet- oder Pachtverträgen im Namen aller Teilhaber zu (NJW 1961, 1408). § 744 Abs. 2 BGB besagt lediglich, dass jeder Teilhaber berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen - der Abschluss eines Mietvertrages gehört jedoch nicht dazu.

Der Eigentümer, der den Mietvertrag nicht unterzeichnet hatte, könnte somit vom Mieter die Räumung des Hauses verlangen, da dieser aus dem Mietvertrag kein Benutzungsrecht gegenüber diesem Eigentümer ableiten kann.

2) Schadensersatzansprüche
Desweitern stehen dem Eigentümer, der den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, unter Umständen auch Schadensersatzansprüche gegen den Miteigentümer zu. Eine Bruchteilsgemeinschaft als solche ist kraft Gesetzes Grundlage von Rechten und Pflichten, zB nach §§ 745 Abs. 2, 749 BGB. Die Gemeinschaft erschöpft sich insofern nicht in dem gemeinsamen Innehaben eines Gegenstands, vielmehr besteht unter den Bruchteilsberechtigten eine Sonderverbindung, gerichtet auf ordentliche Erfüllung der sich aus §§ 743 ff. BGB ergebenden Pflichten. Eine Verletzung der sich hieraus ergebenden Pflichten führt unter den Voraussetzungen der §§ 276, 278 BGB zum Schadensersatz (BGHZ 62, 243, 245). Durch die eigenmächtige Vermietung hätte der andere Eigentümer seine Pflichten zur ordnungsgemäßen gemeinschaftlichen Verwaltung des Eigentums verletzt. Wie hoch der tatsächliche Schadensersatzanspruch sein könnte, hängt von den konkreten Umständen ab: Wenn der Mieter keine Miete mehr zahlt und daraus Kosten für den anderen Eigentümer entstehen, wären diese zu ersetzen. Ob die Differenz aus höheren möglichen Mieteinnahmen als den tatsächlichen Mieteinnahmen verlangt werden kann ist wohl auszuschließen. Dies folgt daraus, dass eine andere Vermietung wiederum von der Zustimmung des anderen Eigentümers abhängig wäre, und dieser im Zweifel seine Zustimmung verweigert hätte.

Der Eigentümer, der nicht unterzeichnet hat, kann gegen den Mieter vorgehen und verlangen, dass er das Haus räumt und ggf. vom anderen Eigentümer Schadensersatz verlangen.

3) mündlicher Mietvertrag / Vollmacht
Sofern nachgewiesen werden kann, dass zB der unterzeichnende Eigentümer vom anderen Eigentümer bevollmächtigt wurde, den Mietvertrag im Namen beider abzuschließen oder der mündliche Vertragsschluss mit dem anderen Eigentümer nachgewiesen werden könnte würde natürlich ein wirksamer Mietvertrag zwischen den Eigentümern und dem Mieter bestehen und das oben gesagte würde nicht anwendbar sein. Allerdings entnehme ich Ihrer Darstellung, dass es keine anderen Zeugen für die mündlichen Abreden gibt, daher wird der gerichtliche Beweis kaum zu erbringen sein. Im vorliegenden Fall müsste auch der Vermieter beweisen, dass ein derartiger mündlicher Vertrag besteht.

Ich hoffe Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben und bitte Sie ausdrücklich zu beachten, dass dies nur eine vorläufige Einschätzung der Rechtslage auf Grund der mir vorliegenden Umstände darstellt.


Mit freundlichen Grüßen

Alexander Nadiraschwili
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2013 | 01:27

Offenbar haben sie mich missverstanden

Richtig ist, dass man Verträge im Mietrecht auch mündlich schließen kann

Ich bitte um einen Tipp, wie ich meine Rechte als Eigentümer umsetzen kann:

Die Mitteilung das ich den Vertrag unterzeichnen kann erfolgte mehrfach mündlich einmal telefonisch dann nochmal persönlich

Auch gibt es sehr wohl mehrere Zeugen die bestätigen können, dass die Miteigentümerin mit dem Mieter einverstanden war !

Ich ärgere mich alkerdings, dass ich nun den schwarzen Peter wegen der Vertragsunterzeichnung sein soll !

Es ist sogar so, dass meine Mutter mitbekommen hat das die Miteigentümerin mit dem Mieter einverstanden war!

Es ist sogar so, dass der Mann der Miteigentümerin mir per Fax den ausgefüllten Fragebogen nach Prüfung zuschickte und mir sagte, man wolle den Mieter gern nehmen
Alkerdings wollte wohl die Miteigentümerin den Mieter in eine leere Wohnung stecken die noch nicht mal Strom hatte !
Das lehnte ich natürlich ab, da dies die Gemeinsvhaft wirtschaftlich schädigen würde.

Da der Mieter mitteilte, dass die Miteigentümerin an sich nichts dagegen hatte das man den Mietinteressenten auch eine bessere Wohnung gibt, hab ich das so gemacht, zumal durch den Zugzwang und der Zustimmung und Ankündigung zur Vermietung ich gezwungen war schnell zu vermieten, schließlich hätte der Mieter uns mögliche hHotelkosten aufbürden können

Am Rande würde mich mal interessieren, ob ich als Eigentümer in einer Erbengemeinschaft ähnlich verfahren kann wie die Miteigentümerin ?
Dort hat die Miteigentümerin ein Ladenlokal ohne meine Zustimmung vermietet
Kann ich hier auch eine Kündigung aussprechen wie im ersten Fall den sie beantwortet haben ?

Abschließend hätte ich gerne gewusst auf welchen Paragraph sich das Recht der Miteigentümerin stützt, den Mieter rauszuschmeißen ?
Oder handelt es sich " nur" um sog. Richterrecht ?

Ich bitte daher - wie oben bereits gefragt - im Falle der Beweisbarkeit der Zustimmung durch die Miteigentümerin hier ein mögliches Urteil zu nennen, dass meiner Rechtsauffassung stützt, dass der Mieter nicht rausgeworfen werden kann, da eine mündliche Zustimmung vorliegt !
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.05.2013 | 09:20

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

In meiner ersten Antwort muss der letzte Satz unter 3) richtigerweise lauten: „Im vorliegenden Fall müsste auch der MIETER beweisen, dass ein derartiger mündlicher Vertrag besteht."

Nun zu Ihrer Nachfrage:

Leider war für mich aus Ihrer ersten Fragestellung nicht erkennbar, ob Sie einer der Eigentümer oder evtl. der Mieter in dem geschilderten Fall sind. Ich gehe nun auf Grund Ihrer Nachfrage davon aus, dass Sie derjenige Eigentümer sind, der den Mietvertrag mit dem Mieter schriftlich abgeschlossen hat.

Die Rechtslage stellt sich wie oben dargestellt dar.

Selbstverständlich können Mietverträge mündlich geschlossen werden, es wird diesbezüglich nur sehr häufig zu Beweisproblemen kommen, wenn es zu Rechtsstreitigkeiten wegen eines mündlichen Mietvertrages kommt.

Im vorliegenden Fall ist zwischen 2 Fragen zu unterscheiden:

1. Wurde ein mündlicher Mietvertrag zwischen dem zweiten Eigentümer und dem Mieter abgeschlossen?
Dies wäre der Fall wenn der MIETER direkt mit dem zweiten Eigentümer gesprochen hätte und diese sich über einen Mietvertrag geeinigt hätten. Bei diesem Gespräch sollte ein Zeuge dabei gewesen sein, der den Inhalt des Gesprächs mitbekommen hat.
Wenn dies der Fall ist, kann der zweite Eigentümer sich nun nicht auf die Unwirksamkeit des Mietvertrags berufen.

Wenn dies nicht der Fall ist, gibt es die zweite Möglichkeit:

2. Sie haben als einer der Teileigentümer den schriftlichen Mietvertrag wirksam für alle Eigentümer abgeschlossen.
Dazu müssten Sie von dem zweiten Eigentümer gem. § 164 BGB bevollmächtigt worden sein. Die Vollmacht bedarf im vorliegenden Fall ebenfalls keiner Schriftform. Wenn Sie sagen, der andere Eigentümer war mit dem Mieter "einverstanden" und für diese Aussagen auch Zeugen haben - dies scheint ja der Fall zu sein - haben Sie den zweiten Eigentümer beim Vertragsschluss wirksam vertreten. Der schriftliche Mietvertrag wurde zwischen dem Mieter und den zwei Eigentümern wirksam geschlossen. Auch in diesem Fall kann sich der zweite Eigentümer nicht auf eine Unwirksamkeit des Mietvertrages berufen.

Das Recht des Miteigentümers vom Mieter zu verlangen die Wohnung zu verlassen folgt aus § 985 BGB. (Nur falls weder 1. noch 2. Zutreffen würden)

Die Wirksamkeit des mündlichen Mietvertrages beruht auf § 550 BGB. Dass Sie diesen allein wirksam abschließen konnten beruht auf § 164 BGB. Es gibt dazu auf Grund der eindeutigen Gesetzeslage kein BGH Urteil, insbesondere ist zu beachten, dass jeder Fall gesondert gelagert ist und Urteile nie 1 zu 1 auf andere Fälle übertragbar sind.

Ich möchte Sie darauf aufmerksam machen, dass nach Ihrer Schilderung der Mietvertrag mit dem Mieter durchaus wirksam zu sein scheint, es lediglich darum gehen wird den Vertragsschluss bzw. die Vollmacht dazu, dass Sie den Mietvertrag für beide Eigentümer abschließen durften, zu beweisen. Mit den von Ihnen genannten Zeugen sollte dies jedoch mit hoher Wahrscheinlichkeit möglich sein.

Zu der Frage der Erbengemeinschaft: Die Erbengemeinschaft ist von Gesetzes Wegen nicht Bruchteilsgemeinschaft sondern Gesamthand, es sei den es wurde unter den Erben eine entsprechende Umwandlung beschlossen. Daher gelten für Sie andere Regelungen und die oben dargestellten Grundsätze sind nicht einfach darauf übertragbar. Trotzdem könnte der Mietvertrag unwirksam sein, da Ihre Miterbin nicht berechtigt ist über das Erbe allein zu entscheiden (verfügen).

Ich hoffe Ihre Frage nunmehr zufriedenstellend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Alexander Nadiraschwili
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.05.2013 | 13:13

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"Gute Antwort, es gab zweierlei: Zum einen war ich anwesend und meine Mutter als die Miteigentümerin den Mieter quasi die Wohnung gegeben hat.

In dem Fall der Vertretung hat es ein Telefonat gegeben mit dem Mann der Miteigentümerin
Dieses Gespräch wurde auch von meiner Mutter verfolgt.
Der Mann der Miteigentümerin rief darüberhinaus einige Minuten später nochmals an und meine Mutter war am Telefon, diese richtete mir dann von ihm noch aus wie die letzten Modalitäten des Vertrages aussehen soll, die er im Vorfeld mir vergaß zu sagen "