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Kann der Vermieter eine ausserordetnliche Kündigung ablehnen?

24.05.2008 14:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guen Tag,

Bereits am 6.3. hatte ich einen Mietvertrag mit Beginn 1.5. geschlossen. Als ich dann letztlich erst am 5.5. abends den Schlüssel übergeben bekam und mir die Wohnung ansah, war der Zustand schlecht. Es war vertraglich vereinbart, dass ich die Wohnung renoviert übernehme. Der Kontakt zum Hausverwalter war schleppend und es tat sich nichts, eine Übergabe der Wohnng wollte der Hausverwalter dann am 19.5. !! durchführen.

Ich habe ihm an diesem Tag dann die ausserordentliche Kündigung überreicht, mit dem Verweis darauf, dass die vertragsgemäße Renovierung, nicht erledigt wurde. Zugleich habe ich ihm sämtliche Schlüssel der Wohnung überreicht.

Ich habe dann heute (24.5.) ein Schreiben vom ihm erhalten, mit Datum 20.5., in welchem man mir mitteilt, dass die ausserordentliche Kündigung zurückgewiesen wird und man mir ein Mietzeitende zum 31.8. bestätigen würde. Im Übrigen wäre das Büro vom 23.5. bis 1.6. nicht besetzt, was ja sehr passend ist, da ich den Brief ja erst am 24.5. erhalten habe.

Bei Nicht-Zahlung der übrigen "Mietzinszahlungen" droht er dann auch noch gleich mit gerichtlichem Mahnverfahren.

Kann der Vermieter/Hausverwalter eine ausserordentliche Kündigung einfach ablehnen? Müsste man mir, wenn man Miete haben will, nicht auch die Wohnung wieder zur Verfügung stellen also Schlüssel wieder geben? Wie läuft denn meine ausserordentliche Kündigung nun? In meinen Augen ist die richtig, und ich will meine Kaution SOFORT zurück und auch die Miete für Mai, zumindest für die Tage, die ich dann auch keinen Schlüssel hatte. Die restliche Zeit (5.5.-19.5.) würde ich die Miete mindern wollen, wegen nicht-renoviertem Zustand.

Gruß und Dank vorab

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Der Vermieter kann einer außerordentlichen Kündigung widersprechen, wenn dieser eine solche für nicht wirksam hält. Dies ist legitim. In Ihrem Fall ist davon auszugehen, dass Ihr Vermieter dies auch annimmt. Ihr Vermieter deutet Ihre außerordentliche Kündigung in eine ordentliche um, die zum nächst möglichen Kündigungszeitpunkt (hier der 31.08.2008) wirkt.

Auch dies ist zulässig.

Ob Ihre außerordentliche Kündigung wirksam ist, bestimmt sich nach folgenden Erwägungen.

Grundsätzlich besteht für Sie als Mieter die Möglichkeit das Mietverhältnis außerordentlich nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen, wenn der Vermieter Ihnen den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzieht.

Die vertragsgemäße Gewährung besteht bei Ihnen in der Bereitstellung einer mangelfreien renovierten Wohnung. Sofern der Vermieter diese Pflicht nicht nachkommt steht Ihnen das besagte Kündigungsrecht zu, wenn Sie Ihren Vermieter gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine angemessene Frist zur Erfüllung der Renovierungsarbeiten gesetzt haben und dieser eine Abhilfe innerhalb der Frist nicht vornahm.

Ob Sie Ihrem Vermieter eine Frist zur Abhilfe gesetzt haben, lässt sich aus Ihren Darlegungen nicht zweifelsfrei entnehmen.

Dies wäre aber für eine wirksame außerordentliche Kündigung Voraussetzung

Der Vermieter kann nur im Falle einer unwirksamen fristlosen Kündigung die Mietzinszahlungen fordern.

Zutreffend ist, dass Ihnen zum einen die Wohnung zur Nutzung wieder angeboten werden muss, da andererseits ein Vorenthalten der Wohnung vorliegt. Dies kann jedoch dann unterbleiben, wenn deutlich erkennbar ist, dass Sie an der Nutzung der Wohnung gar kein Interesse mehr haben.

Der Vermieter kann dann im Fall einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung die Mietzinszahlungen bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist (August 08), als Schadensersatz verlangen.

Die Rückzahlung der Kaution sollten Sie geltend machen. In der Regel steht dem Vermieter eine angemessene Abrechungsfrist (in der Regel 6 Monate) zu. Bei Ihnen gilt jedoch die Besonderheit, dass Sie die Wohnung jedoch nicht einmal einen Monat bewohnt haben, weshalb einer sofortigen Abrechung der Mietkaution nichts entgegensteht.

Für den Restmonat Mai 2008 steht Ihnen ein Rückgewähranspruch im Fall der Wirksamkeit Ihrer fristlosen Kündigung zu, da die Mietzahlung ohne Rechtsgrund erfolgte.

Im Übrigen können Sie die Miete angemessen nach § 536 BGB mindern.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 24.05.2008 | 17:08

Ich habe mehrfach mündlich bei ihm nachgefragt was denn nun mit dem Wohnungszustand ist. Als er es in 14 Tagen nicht mal geschafft hat, eine Übergabe der Wohnung zu machen war für mich klar, dass dies kein Zustand für mich ist. Immerhin habe ich pünktlich gezahlt und KEINE Leistung dafür erhalten.

Bewohnt habe ich die Wohnung überhaupt nicht. Ich bin ja garnicht eingezogen, da der Zustand nicht dem Vereinbarten entsprach.

Eine schriftliche Abmahnung mit Fristsetzung gab es nicht. Kann eine solche Frist, wenn schriftlich nötig, jetzt noch gesetzt werden? Schließlich ist die Wohnung weiterhin nicht in vertragsgemäßem Zustand. Das, wofür ich bezahlen soll, steht mir also auch garnicht zur Verfügung. Da kann es doch eigentlich nicht sein, dass ich dafür weiterhin zahlen soll, oder?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.05.2008 | 20:18

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Grundsätzlich wurde Ihnen die Einräumung des Besitzes der Wohnung und somit eine Übergabe dieser mit Übergabe der Schlüssel am 05.05. angeboten.

Eine Aufforderung zur Abhilfe, sprich zur Vornahme der Renovierungsarbeiten durch den Vermieter muss nicht schriftlich erfolgen.

Da Sie aber in der Beweislast sind, dass die Voraussetzungen für eine frsitlose Kündigung vorlagen und somit auch daür, dass Sie Ihrem Vermieter eine Frist zur Abhilfe gesetzt haben, empfielt sich stets die Schriftform.

Sofern Sie diese Aufforderung anderweitig, etwa durch Zeugen nachweisen können, liegen die Voraussetzungen für die außerordentliche Kündigung vor.

Ein Nachholen der Aufforderung ist zwar jetzt nochmals möglich, diese wirkt jedoch nicht auf den zurückliegenden Zeitraum zurück, sondern gilt nur für die Zukunft.

Das bedeutet, dass die urpsrüglich augesprochene fristlose Kündigung als unwirksam angesehen werden muss, wenn Ihnen ein Nachweis der Fristsetzung zur Abhilfe nicht gelingt.

Dann können Sie jetzt Ihren Vermieter nochmals schriftlich auffordern innerhalb 14 Tagen die Wohnung Ihnen renoviert zu Verfügung zu stellen.

Sollte diese Frist wiederum erfolglos verstreichen, können Sie dann nochmals fristlos kündigen.

Bis dahin sind Sie jedoch verpflichtet, die Miete, gemindert durch den nicht vertragsgemäßen Zustand zahlen.

Bedauerlicherweise lässt sich derzeit kein günstigeres Ergebnis mitteilen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwoten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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