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Kann Notarvertrag am Tag der Unterschrift zu ändern?

14.07.2012 19:24 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir haben eine Doppelhaushälfte verkauft. Den notariellen Kaufvertrag erhielten wir zum Studium ca. 1 Woche vor Vertragsabschluß. Am Notartermin, vor der Verlesung, wurden wir über mehrere Änderungen im Vertragstext in Kenntnis gesetzt. Zu den Änderungen gehörte auch, dass wir Schränke zu liefern haben. Der neue Text lautet wie folgt:...Ferner verkauft der Verkäufer an den dies annehmenden Käufer folgende bewegliche Gegenstände: Vier Springbrunnen, Schränke, Einbauküche sowie das Block-Gartenhaus. Brunnen, Einbauküche und Gartenhaus waren auch Bestandteil des Vorvertrages. Diese Positionen wurden extra eingesetzt, um den Käufer Steueervorteile zukommen zu lassen. Hiermit waren wir einverstanden.

Hinzugekommen sind die Schränke. Wedeer die Anzahl der Schränke, noch welche Schränke gemeint sind, läßt sich aus dem neuen Vertragstext entnehmen.

Inzwischen wissen wir, dass der Käufer eine ganze über Eck gehende Schlafzimmerschrankwand, bestehend aus 7 auch einzeln verwendbaren Markenschränken (Neupreis ca. 20.000 DM) haben will, weil im Vertrag die Lieferung von Schränken steht.

Wir haben dem Käufer bei der ersten Besichtigung darüber informiert, dass unter den Schränken noch der alte Bodenbelag liegt, während die freie Zimmerfläche mit neuem Laminat ausgestattet ist. Der Käufer müßte demnach nach unserem Auszug und der Demontage der Schränke ca. 5 m² Laminat einpassen lassen. Eine feste verbindliche schriftliche Verabredung über die Kosten bzw. Vorgehensweise wurden nicht getroffen.

Fragen:
Ist es zulässig, in wichtigen Angelegenheiten einen Vertrag zu ändern, wenn ja, unter welchen Bedingungen?

Entsteht durch die Zusage Schränke zu liefern, ein Recht des Käufers, sich beliebig viele Schränke aus bestimmten Wohnbereichen auszusuchen?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Grundsätzlich kann ein Immobilienkaufvertrag – wie jeder andere Vertrag auch – bis zur Unterschrift der beteiligten Parteien noch abgeändert werden, ohne dass hierfür besondere Voraussetzungen vorliegen müssen. Ich gehe davon aus, dass in Ihrem Fall sowohl Verkäufer als auch Käufer Privatpersonen sind und daher auch die in § 17 Absatz 2a Nr.2 BeurkG vorgesehene 2-Wochenfrist nicht greift. Im Übrigen wurde auch die Nichteinhaltung dieser Frist die Wirksamkeit des Vertrages nicht berühren, sondern bestenfalls Haftungsansprüche gegenüber dem Notar begründen. Natürlich war der Notar aber grundsätzlich verpflichtet, die Beteiligten auch über die Änderungen zu belehren und insbesondere darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden und das Geschäft dem wahren Willen der Beteiligten entspricht (vgl. § 17 Absätze 1 und 2 BeurkG).

Wenn nun die Schränke im Vertrag nicht genauer beschrieben werden und der konkrete Umfang sich auch nicht aus anderen Umständen (z.B. einer angehängten Inventarliste etc.) ergibt, muss ggf. durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) ermittelt werden, welche Schränke von der Vereinbarung umfasst werden. Hierbei ist zu beachten, dass Abreden über mitverkauftes Inventar regelmäßig in den Kaufvertrag übernommen werden, damit der Käufer bezüglich des Kaufpreises des Inventars die Grunderwerbsteuer spart. Zur Klarstellung gegenüber dem Finanzamt wird daher üblicherweise auch der konkrete Kaufpreis für das jeweilige Inventar aufgenommen. Diesbezüglich sollten Sie noch einmal in den Vertrag sehen bzw. beim Notar nachfragen (denn aus diesem Kaufpreis (zusätzlich zum Kaufpreis für die Immobilie selbst) berechnet der Notar auch die Beurkundungskosten). Aus dem ausgewiesenen Kaufpreis für die Schränke kann dann ggf. schon der realistische Umfang der zu übergebenden Schränke abgeleitet werden. Wenn im Vorfeld aber nachweisbar ausgehandelt bzw. besprochen wurde, dass eine bestimmte Schrankwand nicht mitverkauft werden sollte, würde eine Auslegung wohl ergeben, dass diese Schrankwand gerade nicht von dem pauschalen Begriff „Schränke" umfasst werden sollte. Inwieweit sich die Vereinbarung aber auf sonstige Schränke bezieht, kann bei Fehlen jeglicher konkretisierender Vereinbarung nur durch Auslegung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte, des tatsächlichen Willens der Parteien und der Gesamtumstände des Vertragsschlusses ermittelt werden. Ich empfehle daher, sich diesbezüglich auch an den beurkundenden Notar zu wenden. Denn wenn der Notar tatsächlich so kurzfristig und ohne weitere Erläuterung die Änderung bezüglich des Inventars in den Vertrag übernommen haben sollte, ohne für eine ausreichende Absicherung in Form einer Liste oder genaueren Beschreibung hinzuwirken bzw. zumindest bei den Beteiligten nachzufragen, wäre hier durchaus auch eine mögliche Amtspflichtverletzung (Verstoß gg. § 17 BeurkG, siehe oben) und eine entsprechende Haftung des Notars zu prüfen.



Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.07.2012 | 15:25

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
es fällt uns schwer, Ihren Ausführungen zu folgen. Wir haben ein Haus und keine Teile verkauft.
Wir fassen noch einmal kurz zusammen:
Um unser Haus zu verkaufen, beauftragten wir einen Makler. Nachdem ein Käufer gefunden wurde, bat uns dieser, den Kaufpreis splitten zu dürfen, um so zu einem Steuervorteil zu kommen. Er wollte 4 Brunnen, 1 Blockhaus, 1 Küche separat abrechnen. Wir stimmten zu. Beim Notar kurz vor der Vertragsvorlesung hat der Makler noch den Passus mit der Möbellieferung dem Vertrag zugefügt, ohne uns zu fragen.
Wer sich von 150 m² Wohnfläche mit einem Senioren-wohnsitz mit 80 m² begnügen muss, hat viele Möbel zu verschenken, aber nicht die, die er selbst dringend benötigt. Wir benötigen in der Residenz einen Kleiderschrank von ca. 3-4 m.
Kosten bei der von uns bevorzugten Marke: ca. 7000 €.Hinzu kommt noch, dass die Lieferzeiten zu lang sind, so dass wir nicht rechtzeitig zu neuen Schränken kämen.

Hätte man uns gesagt, welche Möbelstücke geliefert werden sollen, und hätte die Schrankwand im Schlafzimmer gemeint, hätten wir nie zugestimmt.

Ganz offensichtlich hat der Makler, der noch weitere Geschäfte mit dem Käufer abgewickelt hat und will, bewußt auf eine Schrankdefinition verzichtet, um dem Käufer einen Vorteil zu verschaffen.

Wir hoffen, uns jetzt etwas klarer ausgedrückt zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.07.2012 | 15:58

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

"Wir haben ein Haus und keine Teile verkauft."

Das scheint nach Ihrer Schilderung und der von Ihnen zitierten Vertragsklausel eben gerade nicht der Fall zu sein. Vielmehr haben Sie gemäß Vertrag neben dem Grundstück auch ausdrücklich das genannte Inventar (Springbrunnen, Schränke etc.) an den Käufer verkauft.

Kurz gesagt: Gemäß des Vertrages sind Sie verpflichtet, dem Käufer Schränke zu überlassen. Fraglich ist eben nur, auf welche konkreten Möbel sich die Vereinbarung bezieht. Dies müsste im Streitfall aufgrund der von mir bereits in meiner Antwort genannten Kriterien ermittelt werden, wobei nach Ihrer Schilderung einiges dafür spricht, dass zumindest die Schrankwand nicht vom Kaufvertrag umfasst ist. Dennoch war es hier natürlich ungünstig, dass weder der Begriff genauer definiert noch eine Inventarliste o.ä. erstellt wurde.

Wenn der von Ihnen beauftragte Makler tatsächlich zu Ihren Ungunsten und zu Gunsten des Käufers gehandelt hat, sollten Sie auch den Makler (und ggf. auch den Notar, siehe oben) in die Verantwortung ziehen. Zunächst sollten Sie aber den Käufer darauf hinweisen, dass die Schrankwand aufgrund der vorvertraglichen Vereinbarungen/Abreden nicht mitverkauft werden sollte und daher nicht unter das vertraglich vereinbarte Inventar "Schränke" fällt. Gegebenenfalls ist dann eine außergerichtliche Einigung möglich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 15.07.2012 | 16:17

Ergänzend möchte ich noch darauf hinweisen, dass ggf. auch eine Anfechtung der Vereinbarung gemäß § 119 BGB in Betracht kommt, da Ihnen scheinbar der Inhalt Ihrer Willenserklärung nicht bewusst war. Sie sollten sich gegenüber dem Käufer daher darauf berufen, dass die Schrankwand nicht von der Vereinbarung umfasst war und hilfsweise die (Teil-)Anfechtung der Vereinbarung bzgl. der Schränke erklären. Ich rate aber an, hierfür einen Anwalt vor Ort zu Rate zu ziehen, der nach Einsichtnahme in den Vertrag die notwendigen Schritte einleiten kann.

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