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Kann Miteigentümer e. Hauses zur Vermietung gezwungen werden?

| 19.08.2010 18:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Ex-Mann und ich (rechtskräftig geschieden) sind noch zu je 50 % Eigentümer des nach dem Auszug meines damaligen Mannes nur noch von mir und unseren beiden Kindern bewohnten Hauses.

Vor ca. 2,5 Jahren wurde der damalige gemeinsame Beschluss gefasst das Haus zu verkaufen, da keiner von uns es behalten will. Leider ist es bis heute nicht verkauft, meines Erachtens nach wegen der überzogenen Preisvorstellungen meines Ex. Er sieht auch keine Veranlassung dazu mit dem Preis runter zu gehen, da er möchte, dass seine Kinder weiterhin in dem Haus wohnen. Mir wächst jedoch meine Arbeit, Versorgung der Kinder, der große Haushalt und der Garten langsam über den Kopf. Ich schaffe das auf Dauer nicht mehr. Ich möchte auch endlich einen Schlussstrich unter die "Altlasten" gezogen sehen. Es muss Bewegung in den Hausverkauf kommen.

Ich erhalte keinen Unterhalt. Zu meiner zu zahlenden Kredithälfte hat der Anwalt meines Ex noch eine Nutzungsentschädigung von mir gefordert, da mein Ex ja seine Haushälfte nicht mehr bewohnt. Der mir für die beiden Kinder zustehende Kindesunterhalt wird mit diesen Forderungen verrechnet, so dass in der Realität kein Geld an mich fließt.
Ich habe mir jetzt überlegt aus dem Haus in eine Mietwohnung zu ziehen, damit er dann auch tatsächlich Kindesunterhalt an mich zu zahlen hat, sich damit seine monatliche Belastung erhöht und dies hoffentlich einen Verkauf des Hauses beschleunigt, er also mit dem Verkaufspreis bereit ist herunter zu gehen.
Nun verlangt mein Ex, dass ich ihn bei einem anstehenden Auszug analog mietvertraglicher Kündigungsfristen von 3 Monaten zum Monatsende informiere.
a) Bin ich, da die Nutzungsentschädigung von mir für seine Haushälfte verlangt wird, tatsächlich "Mieter" (und zu 50 % Eigentümer) und sind da tatsächlich "Kündigungsfristen" dann einzuhalten?

Weiterhin hat er angekündigt das Haus nach meinem Auszug vermieten zu wollen. Ich bin damit aber nicht einverstanden. Daraufhin wurde mir verkündet ich hätte eine "Schadensminderungspflicht" und sei verpflichtet zu vermieten. Wenn ich es nicht täte könne er alleine vermieten.
b) kann ich zur Vermietung gezwungen werden? Und könnte er tatsächlich das Haus (ein Reihenhaus) alleine vermieten?

Vielen Dank für Ihre Anwort.
Freundliche Grüße

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zu a) Bin ich, da die Nutzungsentschädigung von mir für seine Haushälfte verlangt wird, tatsächlich "Mieter" (und zu 50 % Eigentümer) und sind da tatsächlich "Kündigungsfristen" dann einzuhalten?

Die Berechnung der „Nutzungsentschädigung" hat lediglich unterhaltsrechtliche Relevanz, da Ihnen insoweit ein geldwerter Vorteil in Form des Wohnrechts im gemeinsamen Haus zusteht, wodurch sich die Unterhaltsverpflichtung Ihres Exmannes entsprechend verringert. Dadurch werden Sie aber noch lange nicht zum Mieter, so dass auch keine Verpflichtung besteht, die dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten.

Zu b) kann ich zur Vermietung gezwungen werden? Und könnte er tatsächlich das Haus (ein Reihenhaus) alleine vermieten?

Die Rechte zwischen Ihnen und Ihrem Exmann untereinander hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums an dem Haus richten sich nach den Regeln der Gemeinschaft gemäß § 741 ff BGB . Dabei kann jeder Miteigentümer bzw. Teilhaber gemäß § 745 Abs. 2 BGB von dem anderen - sofern keine anderweitige gemeinsame Regelung erfolgt ist - eine dem Interesse aller Teilhaber entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen. Sofern Sie also das Haus verlassen, würde also Ihr Exmann zunächst unter Berufung auf diese Vorschrift sicher das Recht zur Vermietung verlangen können, sofern dies eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung des gemeinsamen Hauses erfordert. Allerdings muss diese Rechtsausübung im Interesse aller Teilhaber, also auch in Ihrem, erfolgen. Dies ist hier aber nicht der Fall, da Ihr Interesse dem Verkauf des Hauses gilt, so dass Ihr Exmann letztlich ohne Ihre Zustimmung die Vermietung nicht ohne Weiteres gegen Ihren Willen vornehmen kann.

Ergänzend möchte ich Ihnen aber zur Lösung Ihres Problems insoweit noch vorschlagen, zunächst nach Auszug eventuell einer Vermietung doch erst einmal zuzustimmen, bis das Haus verkauft wird. Denn in diesem Fall würden Sie erst einmal die Hälfte der Mieteinnahmen erhalten, da Ihnen Nutzungen und Lasten an dem Haus entsprechend Ihrem Miteigentumsanteil zustehen (§ 743 BGB ). Das heißt, Sie können erst einmal die Hälfte der Mieteinnahmen verlangen (§§ 743 I, 745 II BGB) und sich dann weiter um den Verkauf des Hauses kümmern. Sollte wegen des Verkaufs keine Einigkeit mit Ihrem Exmann erzielt werden können, haben Sie die Möglichkeit, gemäß § 749 BGB jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, was auf den zwangsweisen Verkauf des Hauses hinauslaufen würde. Denn gemäß § 753 BGB erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft, also hier des gemeinschaftlichen Eigentums an dem Haus, durch Verkauf, was im Zweifel von Ihnen auch ohne Zustimmung Ihres Exmannes im Weg der Zwangsversteigerung durchgesetzt werden könnte. Der Erlös wird danach ganz normal unter den Teilhabern, also zwischen Ihnen und Ihrem Exmann, aufgeteilt. Diese Möglichkeit bzw. dieses Recht können sie natürlich auch von vornherein Ihrem Exmann gegenüber als Verhandlungsbasis nutzen, um eine gemeinsame vergleichsweise Einigung in Ihrem Sinne also ohne Vermietung und möglichst schnellem freihändigem Verkauf des Hauses zu erreichen. Ich denke, Ihr Exmann würde insoweit Ihnen entsprechend entgegen kommen, sobald Sie ihm klarmachen, dass Sie anderenfalls das Haus im Wege der Zwangsversteigerung in den von Ihnen angestrebten Verkauf bringen würden, wodurch sicher ein nur noch geringerer Verkaufspreis als auf dem freien Markt erzielt werden könnte.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 19.08.2010 | 19:59

Sehr geehrter Herr Joschko,

vielen Dank für Ihre ausführliche Anwort! Ich denke, dass hilft mir schon mal ziemlich weiter.

Ich hätte jedoch gerne noch gewusst, was "...so dass Ihr Exmann letztlich ohne Ihre Zustimmung die Vermietung nicht ohne Weiteres gegen Ihren Willen vornehmen kann".
Was hat da "ohne Weiteres" zu bedeuten? Ist es also doch möglich?

Freundliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.08.2010 | 20:14

Sehr geehrter Fragestellerin,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:

Damit ist gemeint, dass Ihr Exmann Ihre Zustimmung zur Vermietung eben nur dann ersetzen könnte, wenn dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung des gemeinsamen Hauses entsprechend würde. Dies setzt aber wie schon aufgezeigt auch voraus, dass eine entsprechende Regelung billigem Ermessen entspricht, also auch in Ihrem Interesse als weiterer Teilhaber wäre. Angesichts Ihrer gegenteiligen Intention wegen eines Verkaufs ist dies aber gerade nicht der Fall. Denn insoweit könnten Sie ja im Grunde auch umgekehrt genauso argumentieren, dass ein möglichst rascher Verkauf eher im Interesse beider Teilhaber liegt. Somit kann Ihr Exmann Ihre Zustimmung meines Erachtens aus diesen Gründen nicht erzwingen.

Ich hoffe, auch Ihre Nachfrage damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und würde mich abschließend über eine positive Bewertung durch Sie sehr freuen.

Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Abend

RA Thomas Joschko

Bewertung des Fragestellers 19.08.2010 | 20:40

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