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Kann Maklerprovision gekürzt werden?


13.09.2007 04:22 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Wir sind auf der Suche nach einem Baugrundstück. Dabei sind wir im Immobilienteil einer Zeitung auf eine Anzeige eines Maklers gestossen, der ein Grundstück in Zusammenhang mit einer Erstellung eines Einfamilienhauses anbot.

Daraufhin wurde von uns telefonisch ein schriftliches Angebot vom Makler angefordert. Dieses Angebot enthielt folgende Informationen: Adresse und Tel.Nr des Maklers, eine grobe Beschreibung des Bauplatzes, ein Hinweis auf die Courtage in Höhe von 3 % plus MwSt, ein Hinweis auf das Architektenbüro, welches im Kauffall mit der Planung des Neubauvorhabens betraut werden würde sowie im Anhang eine Kopie eines Flurplanes. Im Expose fehlte der Name des Verkäufers bzw Eigentümers des Grundstücks.

Nach einer weiteren telefonischen Kontaktaufnahme wurde ein Besichtigungstermin vereinbart und durchgeführt. Dabei anwesend waren der Makler sowie ich als Kaufinteressent.

Nach Rücksprache mit meiner Ehefrau entschieden wir uns, das Projekt weiter zu verfolgen und informierten den Makler. Daraufhin wurde seitens des Maklers ein Termin mit dem Architektenbüro vereinbart. Dieser Termin wurde von uns als Kaufinteressenten, dem Makler und dem Architekten wahrgenommen.

Dabei wurden Fragen wie Grösse eines möglichen Hauses, ungefähre Kosten, etc erörtert. Das Ziel dieses Gespräches war, festzustellen, ob unsere Vorstellungen mit unserem Budget in Einklang zu bringen sind.
Fachfragen auch hinsichtlich des Grundstücks (wie z.B. preisliche Gestaltung eines Teilverkaufes ((das Grundstück liegt am Rand eines Bebauungsgebietes und sollte laut Aussage des Maklers teilweise als Gartengrundstück verkauft werden)) konnten nur vom Architekt beantwortet werden. Bzw bei direkten Fragen an den Makler verwies dieser an den anwesenden Architekten. Der Architekt wies dabei darauf hin, dass sich selbst der in der Zeitungsannonce genannte Verkaufspreis für das eigentliche Baugrundstück aus verschiedenen Teilen ((voller Baugrundpreis, reduzierter Baugrundpreis sowie Gartengrundstückpreis)) zusammensetzen würde. Vor Ende des Gesprächs bat ich den Makler, uns vom Eigentümer eine genaue Aussage zu erbringen, wie sich denn nun der Kaufpreis genau zusammensetzen würde ((wieviele qm Grund jeweils zu welchem Preis verkauft werden würden)).

Wir trennten uns nach dem Informationsgespräch mit der Aussage, vom Makler eine entsprechende Auskunft zu erhalten.

Kurz nach diesem Informationsgespräch erhielten wir einen Anruf vom Architekten, der uns darauf hinwies, dass der Makler keinen Auftrag vom Eigentümer zur Vermittlung des Grundstücks hätte und dass dem Makler darüberhinaus auch der Namen und die Adresse des Eigentümers nicht bekannt wären. Im Verlauf dieses Telefongespräches stellte sich heraus, dass der Makler die Information über dieses Grundstück vom bezeichneten Architekten erhalten hatte. Gemäss Aussage des Architekten wäre der Eigentümer zwar interessiert an einem Verkauf des Grundstücks, hätte dies aber nur dem Architekten gegenüber geäussert und keinen Makler mit der Vermittlung dieses Grundstücks beauftragt.

Für uns stellt sich der Fall jetzt folgendermassen dar:
Der Makler handelt ohne Auftrag des Eigentümers auf Grund einer Information, die er vom Architektenbüro erhalten hatte.
Der Makler ist derzeit nicht in der Lage, uns den Eigentümer zwecks weiterer Kaufverhandlungen zu nennen.

Meine Fragen sind:

Wie sollen wir weiter vorgehen?

Sollen wir den Makler um die Adresse des Verkäufers bitten, um ihn bei Nichterbringen der Verkäuferadresse darauf hinzuweisen, dass er damit "wertlos" für uns hinsichtlich weiterer Kaufverhandlungen sei und damit auch keinen Anspruch auf Maklerprovision hätte?
Beziehungsweise, wie ist das korrekte Vorgehen in diesem Fall?

Hat der Makler Anspruch auf eine Provision, falls es zum Abschluss eines Kaufvertrages kommen würde, selbst wenn wir die notwendigen weiteren Informationen wie Name und Adresse des Eigentümers über das Architektenbüro erhalten?

Falls der Makler Anspruch auf eine Provision haben sollte, kann diese gekürzt werden, da er die wichtigste Information ((Verkäufername und Adresse)) nicht erbringen konnte?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte.

Grundlage eines Vergütungsanspruches des Maklers ist § 652 BGB. Danach ist Voraussetzung, dass Sie mit dem Makler einen Maklervertrag geschlossen haben, der im Falle eines Nachweises oder Vermittlung einer Kaufgelegenheit einen Vergütungsanspruch entstehen lässt.

Ein solcher Maklervertrag kann auch konkludent geschlossen werden, beispielsweise durch Übersendung eines Exposes seitens des Makler und der Annahme der Maklerdienste durch Sie. Da in Ihrem Fall bereits ein konkreter Besichtigungstermin erfolgt ist und Sie dem Makler auch mitgeteilt haben, dass Sie das Objekt weiterverfolgen möchten, ist ein Maklervertrag gem. § 652 BGB geschlossen worden.

Aus dem Maklervertrag ergeben sich dann entsprechende Pflichten des Maklers unter anderem die Eigentumsverhältnisse zu klären, damit ein entsprechender Kaufvertrag geschlossen werden kann(Palandt, § 652 Rndr. 16). Erfüllt der Makler seine Verpflichtungen aus dem Maklervertrag nicht, besteht ein Schadensersatzanspruch der gegen den Vergütungsanspruch aufgerechnet werden kann. Insoweit schadet es aber nicht, dass der Makler keinen Auftrag seitens des Grundstückseigentümers/Verkäufers hat.

Nach jetzigem Stand kann der Makler seine Verpflichtung aus dem Maklervertrag nicht nachkommen, da er den Eigentümer des betreffenden Grundstückes nicht kennt und mit diesem nicht in Verhandlungen treten kann. Gleichwohl besteht natürlich die Möglichkeit, dass der Makler diese Verpflichtung nachholt und im Falle eines Hauptvertrages (Kaufvertrag) einen Provisionsanspruch hat, wenn er Ihnen den Verkäufer vermittelt hat.

Sie sollten dem Makler daher unter Bezugnahme auf Ihr letztes Gespräch um die Übermittlung der Daten des Verkäufers bitten und hierfür eine angemessene Frist (7-14 Tage, je nachdem wie viel Tage seit dem letzten Gespräch verstrichen ist) setzen, bis wann er Ihnen die entsprechenden Informationen zu beschaffen hat, da Sie angesichts des bevorstehenden Grundstückserwerbs auch eine zeitliche Planungssicherheit benötigen.

Nach Verstreichen der Frist teilen Sie dem Makler mit, dass er seiner Verpflichtung aus dem Maklervertrag nicht nachkommen kann und kündigen den Maklervertrag. Da der Makler seine Hauptleistungspflicht nicht erfüllen kann, entsteht auch kein Provisionsanspruch.

Falls ein schriftlicher Maklervertrag geschlossen wurde, wären dessen Regelungen in jedem Fall noch vorab zu prüfen, insbesondere ob eine Laufzeit für den Maklervertrag abgeschlossen wurde, wovon ich aber aufgrund Ihrer Schilderung nicht ausgehe.

Ich hoffe Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Bei Unklarheiten oder Nachfragen nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion. Im Falle einer weitergehenden Beratung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
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