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Kann Fußballspielen auf dem Grundstück (ETG) für Eigentümer verboten werden?

24.02.2019 14:20 |
Preis: 58,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Wir bewohnen eine ETW im Erdgeschoss eines MFH (4 Parteien, wovon eine Partei ihre ETW an eine Familie vermietet) - Grundstücksfläche 1500 qm, keine Sondernutzung, lt. Teilungserklärung gibt es keine Beschränkungen in der Nutzung der Grünfläche
In diesem außergewöhnlich heißem Sommer kam es während der Sommermonate tatsächlich durch intensives Fußballspiel von zwischenzeitlich max. 4-6 Kindern (alle ca. 6-7 Jahre) und eines der Väter zu einer intensiven Nutzung des Rasens, was durch die Hitze, mangels Bewässerung und durch das Aufstellen und Verankern von Toren mittels üblicher Heringe Spuren auf dem Rasen hinterließ. ( jeweils kahle Fläche von ca. 1 qm)
Von den zwei Stellen abgesehen, war der Rasen auf dem restlichen Hof ebenfalls gelb und unansehnlich, hat sich mittlerweile aber wieder erholt.
Zur weiteren Einordnung: Der Boden besteht aus einem minderwertigen Lehmgemisch und ist ohne Dünger kaum in der Lage den Rasen grün zu belassen.
Mit Beginn des Herbstes wurden durch mich Rasensamen auf den betroffenen Stellen ausgesät. (Noch vor der ETV)
Zur diesjährigen ETV wurde der TOP angemeldet:
„Antrag auf Ergänzung der Hausordnung bzgl. der Nutzung der Grünfläche"
Im Rahmen der Sitzung wurden sodann bei Aufruf des TOP von der anmeldenden Partei Fotos des Rasens in DIN A4 - Farbe präsentiert, die zwei Stellen auf dem Rasen mit starker Abnutzung zeigten. Daneben erfolgte die Belehrung, dass es mit dem Hinwerfen von ein paar Rasensamen nicht getan sei. Außerdem hätten wir um Erlaubnis fragen müssen, Tore aufzustellen.
Daneben wurden verschiedene Gründe angebracht, das Fußballspielen zu verbieten. (gefährlicher Lederball, spielen „vieler" fremder Kinder, Beschädigung des gemeinschaftlich gepflanzten Baumes in der Mitte der Spielfläche, die aber bis auf die Punkte „Rasenschädigung" und „fremde Kinder" nicht belegt werden konnten - im Regelfall spielten nur die beiden Jungs (6,7J) aus dem Haus)
Zu keinem Zeitpunkt wurde auch nur einmal mit den Parteien, die den Hof zum Fussballspielen nutzen gesprochen. Auf unsere Bemühungen zu einer gütlichen Lösung zu kommen, wurde in keiner Weise eingegangen.
So hatten wir in der Sitzung vorgeschlagen, die Kinder notfalls auch mehrfach zu belehren, keine Tore aufzustellen, auch weiterhin keinen Lederball zu nutzen, die Nutzung durch fremde Kinder zu untersagen oder den Baum auf unsere Kosten zu versetzen.
Alle Kompromissangebote unsererseits wurden ausgeschlagen, stattdessen wurde beantragt die Nutzung des Hofes für alle „rasenschädigenden Tätigkeiten" einzuschränken.
Letztendlich wurde beantragt, die Nutzung der Grünfläche für das Fußballspielen zu verbieten. Die Änderung der Hausordnung wurde 3:1 beschlossen.
Unsere Frage:
1. Ist die Anmeldung des TOP zur ETV konkret genug, sodass der Beschluss als gültig
angesehen werden muss?
2. Kann die Nutzung der Grünfläche derart stark für uns als Eigentümer eingeschränkt werden,
obwohl der Rasen nur auf einer Fläche von 2 x jeweils 1 qm „geschädigt wurde" ? Der nächste Bolzplatz ist 800 m entfernt, jedoch nur in Begleitung Erwachsener erreichbar. Das MFH liegt in einer „Spielstrasse" mit Wendehammer, die jedoch von vielen Anwohnern nicht in der geforderten Schrittgeschwindigkeit befahren wird, sodass wenn dann tatsächlich nur der Wendehammer für die Kinder nutzbar wäre.
3. Müssen sich die Mieter an den Beschluss der ETG halten? Grundsätzlich ist der Vermieter ja der ETG gegenüber in der Verpflichtung zur Einhaltung der Hausordnung. Er kann seine Mieter hier ja nur abmahnen. Würde eine Nichtbeachtung der Regelung eine Kündigung des Vermieters rechtfertigen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

1. Der TOP ist konkret genug, da der Gegenstand des TOP beschrieben wird. Die konkrete Änderung muß nicht zwingend genannt werden.

2. Nein, die Nutzung kann nicht untersagt werden. Das OLG Düsseldorf hat in seinem Urteil 3 Wx 352/85 entschieden, dass eine Nutzungsbeschränkung nur einstimmig von allen Eigentümern beschlossen werden muß.
Eine Ausnahme gilt allerdings dann, wenn die Teilungserklärung Mehrheitsentscheidungen dafür vorsieht. Aber selbst dann hat der überstimmte Eigentümer gute Anfechtungschancen, wenn er besonders beschwert ist.

3. Nein, die Mieter müssen sich nicht daran halten. Die Beschlüsse binden nur die Eigentümer, die Mieter sind nur gebunden, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Ohne eine solche Klausel hat der Vermieter keine Möglichkeit, die Mieter auf die Einhaltung des Beschlusses zu verpflichtet. Eine Kündigung seitens des Vermieters wäre nicht möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.02.2019 | 21:33

Vielen Dank, eine Nachfrage hierzu.
Tatsächlich sieht die Teilungserklärung bei allen Themen die Mehrheitsentscheidung vor, wenn anderes nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, womit ihren Ausführungen zufolge dann nur die Möglichkeit Anfechtung wegen "besonderer Beschwerung" bliebe.
Der Beschluss müsste aber gerichtlich angefochten werden, korrekt? Oder kann dieser in einer evtl. Schadenersatzklage der ETG/ des Verwalters gegen uns für ungültig erklärt werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.02.2019 | 17:33

Sehr geehrter Ratsuchender,
die Anfechtung muß in der Tat in Form einer sogenannten Anfechtungsklage erfolgen, die binnen vier Wochen nach der Versammlung bei Gericht erhoben werden muß. Danach ist sie ungültig wegen Verfristung.

Im Rahmen einer anderen Klage des Eigentümers/Verwalters gegen Sie kann in seltenen Fällen die Ungültigkeit des Beschlusses festgestellt werden, das geht aber nur dann, wenn der Beschluß von Anfang an nichtig war. Zwischen Anfechtung und Nichtigkeit-von-Anfang-an ist ein großer Unterschied.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

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