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Kann Eigentümergemeinschaft auch „nicht störende“ gewerbliche Tätigkeit verbieten?


| 20.09.2007 19:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Kurzzusammenfassung des Falls:
Ich möchte in meinem Zimmer bzw. meiner Wohnung eine nebenberufliche gewerbliche Tätigkeit in Form eines Online-Handels ausüben, die hauptsächlich aus Büroarbeit und dem Verpacken und Versenden von Paketen besteht. Mein Vermieter hat hierzu die Zustimmung gegeben. Die Hausordnung enthält jedoch einen Passus, der auch geringfügige gewerbliche Tätigkeiten von der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft abhängig macht. Hausverwaltung und ein im Haus wohnender Eigentümer verweigern bisher die Zustimmung. Ich habe Zweifel daran, ob eine solche Zustimmung überhaupt nötig ist. Falls doch, vermute ich, dass ich einen Anspruch auf Zustimmung durch die Eigentümer habe.

- Es folgt eine detaillierte Beschreibung des Falls, die hoffentlich die Beantwortung meiner Fragen wesentlich vereinfacht. -

Passus in der Hausordnung:
„Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung, sowie die Vermietung oder Verpachtung einer Wohnung zur gewerblichen Nutzung – auch wenn diese nur geringfügig ist – bedarf der Zustimmung der Hausgemeinschaft.“

Wohnsituation:
Ich bin Student (gerade in der Prüfungsphase) und wohne zusammen mit anderen Studenten in einer WG in einer Mietwohnung in Freiburg im Breisgau. Das Haus, in dem wir wohnen ist ein reines Wohnhaus ohne Gewerbeeinheiten. Ich gehe daher davon aus, dass auch im Teilungsvertrag ausschließlich „Wohnungen“ vorgesehen sind. Das Haus liegt allerdings in einem Mischgebiet aus Wohnhäusern und Handwerksbetrieben. Direkt nebenan ist eine Wäscherei, die tagsüber nicht unerheblichen Lärm verursacht und mehrmals täglich über den gemeinsamen Hof mit unserem Haus Lieferungen von Paketdiensten und LKW erhält und verschickt.


Beschreibung der geplanten gewerblichen Tätigkeit:
Ich möchte einen Online-Versandhandel für Kosmetikprodukte eröffnen. Die gewerbliche Tätigkeit wird ausschließlich von mir ausgeführt (Einzelunternehmen). Sie besteht überwiegend aus Büroarbeit, dem mit geringen Geräuschen verbundenem Verpacken der Waren und dem Versand der Waren über einen Paketdienst. Der Vertrieb erfolgt über meinen eigenen Online-Shop. Nur in seltenen Ausnahmefällen (vielleicht max. 5-10 Kunden pro Monat) würde ich auch Kunden in meiner Wohnung empfangen. Die Lagerung der Waren erfolgt ausschließlich in meiner Wohnung, nicht in gemeinschaftlichen Räumen wie Treppenhaus oder Hausflur. Die Waren werden mit einem Paketdienst, evtl. auch per Spedition auf einer Palette geliefert. Der Versand erfolgt über einen Paketdienst, bis zur Entgegennahme der Pakete durch den Paketboten verbleiben die Waren in unserer Wohnung. Ich rechne mit einem Versand von maximal 30 kleinen (<3kg) Paketen pro Woche und habe vor, diese Pakete 1-2x pro Woche vom Paketdienst abholen zu lassen. Bis auf den Versand wäre meine gewerbliche Tätigkeit von Außen nicht sichtbar (keine Außenwerbung etc.), allenfalls durch einen kleinen Hinweis am Briefkasten, auf den ich zur Not aber wohl verzichten könnte.
Die Wohnung und mein Zimmer werden weiterhin ganz überwiegend zu Wohnzwecken genutzt. Hauptberuflich bin ich meiner Ansicht nach weiterhin Student.


Bisheriger Stand der Dinge:
- bisher habe ich keine gewerbliche Tätigkeit aufgenommen
- Mein Vermieter und meine Mitbewohner haben der gewerblichen Tätigkeit mündlich zugestimmt.
- Die Mitbewohner im Haus inkl. der im Haus wohnenden Eigentümer habe ich am 13. August schriftlich über meine geplante gewerbliche Tätigkeit informiert und dazu geschrieben, dass ich von ihrer Zustimmung ausgehe, wenn sie nicht binnen 2 Wochen widersprechen. Es kamen weder schriftlich noch mündlich Widersprüche. Nur der im Haus wohnende Eigentümer B. schmiss mir mein Schreiben in meinen Briefkasten, versehen mit der Bemerkung, dass sich die Hausverwaltung mit mir in Verbindung setzen würde.
- Auch die Hausverwaltung wurde umfassend von mir über die gewerbliche Tätigkeit informiert und um baldige Genehmigung gebeten. Daraufhin teilte mir die Hausverwaltung mit, dass „Art und Umfang der gewerblichen Nutzung“ in meiner Wohnung „der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf“ und sie mir die „Genehmigung“ erst nach Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erteilen könnten.
- Per Email und Telefon bat ich daraufhin die Hausverwaltung, die fehlenden Zustimmungen baldmöglichst einzuholen.
- Am 15. September teilte mir die Hausverwaltung mit, dass der im Haus wohnende Eigentümer B. seine Zustimmung nicht erteilt habe und auch von den übrigen im Haus wohnenden Eigentümern keine Zustimmung vorläge. Deshalb könne mir auch die Hausverwaltung keine Zustimmung erteilen. Offensichtlich hat die Hausverwaltung bisher Eigentümer B. zu meinem Anliegen befragt. Dieser Eigentümer gehört gleichzeitig dem Verwaltungsbeirat des Hauses an.
- Auf Nachfrage teilte mir der betreffende Eigentümer B. telefonisch mit, dass er die Zustimmung nicht erteilen könne, weil ihm „widersprüchliche Angaben“ zu meiner gewerblichen Tätigkeit vorlägen, es im Haus früher schon mal „Probleme“ mit gewerblich Tätigen gegeben habe und „man, wenn man es einem erlaube, ja sonst allen erlauben“ müsse. Außerdem störe ihn der Paketversand. Letzteres verstehe ich aber nicht, da man ja auch als Privatperson Pakete empfängt, die Pakete nur in meiner Wohnung lagern und die Paketdienste ohnehin täglich zur Wäscherei über unseren Hof fahren.
- seither ist bisher nichts weiter voran gegangen.

Fragen:
1. Meine nebenberufliche Tätigkeit ist meiner Meinung nach aufgrund des beschriebenen Umfanges und der beschriebenen Art (kaum/kein Lärm, nebenberuflich, von Außen nur bei Paketversand mit ohnehin am Ort verkehrenden Paketdiensten sichtbar, Wohnung weiterhin überwiegend zu Wohnzwecken genutzt) so beschaffen, dass sie die Mitbewohner nicht mehr stört, als eine Nutzung meiner Wohnung zu reinen Wohnzwecken. Darf auch eine solche Tätigkeit von der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder der Mitbewohner im Haus abhängig gemacht werden? Oder darf ich die gewerbliche Tätigkeit in meinem Fall auch ohne Votum durch die Eigentümergemeinschaft und im Zweifel gegen den Willen der Hausverwaltung und von Eigentümer B., allein mit der Zustimmung meines Vermieters ausführen?
2. Habe ich bzw. mein Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung durch die Hausgemeinschaft bzw. die Eigentümergemeinschaft? (nach Link i: wohl ja; soweit ich weiß besteht auch gegenüber dem Vermieter bei bestimmten ‚nicht störenden’ Arten gewerblicher Tätigkeit ein Anspruch auf Zustimmung. Die Frage ist, ob dieser Anspruch auch gegenüber der Eigentümergemeinschaft besteht) Oder kann die Eigentümergemeinschaft/Hausgemeinschaft mir (bzw. meinem Vermieter) tatsächlich eine gewerbliche Tätigkeit von oben beschriebener Art versagen?
3. In der Hausordnung ist nicht explizit geregelt, wie über einen Antrag auf Zustimmung entschieden wird, also ob das z.B. die Hausverwaltung oder der Verwaltungsbeirat entscheiden kann, oder ob eine Eigentümerversammlung einberufen werden muss. Bisher sind seit meinem Antrag 5 Wochen vergangen und die Hausverwaltung scheint mir eine ‚Verzögerungstaktik’ zu fahren. Beispielsweise hat sie trotz mehrfacher (mündlicher) Aufforderung den restlichen Eigentümern meinen Antrag anscheinend nicht zur Kenntnis und Entscheidung weitergegeben. Wie (Mehrheitsbeschluss oder Einstimmigkeit?) und wer muss über meinen Antrag entscheiden und kann ich oder mein Vermieter eine Entscheidung über den Antrag innerhalb einer angemessenen Frist erzwingen? Wenn ja: Wie sollte ich das tun und was wäre eine angemessene Frist?
4. Falls ich einen Anspruch auf Zustimmung in einer angemessenen Frist habe: Kann ich die Hausverwaltung (weil sie meinen Antrag nicht in einer angemessenen Frist selbst entschieden oder den Eigentümern zur Entscheidung vorgelegt hat) oder Eigentümer, die zu Unrecht ihre Zustimmung versagen, für den mir entgangenen Gewinn (=Schaden) haftbar machen? (Da ich die gleiche gewerbliche Tätigkeit schon in einer früheren Wohnung jahrelang ausgeführt habe, könnte ich anhand der Steuerbescheide nachweisen, dass ich einen monatlichen Gewinn von ca. X hatte.)
5. Wenn ich wegen der versagten Zustimmung ausziehen würde und mein Vermieter nicht sofort einen Nachmieter findet, könnte mein Vermieter die Eigentümergemeinschaft für den ihm entstandenen Schaden (Mietausfall) haftbar machen? (nach Link i: ja)

Ich wäre dankbar, wenn Sie die Antworten stets auf meinen konkreten Fall beziehen könnten.

Links die evtl. bei der Beantwortung weiterhelfen könnten (=mein bisheriger Kenntnisstand):
Wenn ich richtig liege, kommt es maßgeblich darauf an, ob die gewerbliche Tätigkeit mehr stört als eine Wohnungsnutzung zu reinen Wohnzwecken.

i) „Anspruch auf Zustimmung, wenn durch eine gewerbliche Nutzung die Interessen der übrigen Eigentümer nicht stärker beeinträchtigt werden als bei einer Nutzung zu reinen Wohnzwecken“, vgl. http://www.tagesspiegel.de/magazin/immobilien/Immobilien;art875,2129406 (allerdings nur ein Zeitungsartikel)
ii) Urteil Landgericht Wiesbaden: „Denn nach allgemeiner Auffassung ist bereits dann, wenn die Teilungserklärung überhaupt nur die allgemeine Zweckbestimmung als Wohnungseigentum gemäß § 1 Abs. 2 WEG ohne Regelung sonstiger Nutzungsarten enthält, ein abweichender Gebrauch nur dann unzulässig, wenn er bei typisierender Betrachtungsweise stärker stören kann (BayObLG NZM 2001, 137; OLG Köln NZM 2002, 258; Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 15, Rdnr. 14; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 13 Rdnr. 46). So verstößt auch die Ausübung eines Ingenieurbüros oder einer Rechtsanwaltskanzlei mit üblichem Publikumsverkehr schon nicht gegen die allgemeine Zweckbestimmung des Sondereigentums als Wohnungseigentum (OLG Köln, aaO. -Nutzung als Patentanwaltsbüro-; OLG Zweibrücken NJW-MietR 1997, 255- Nutzung als Ingenieur-Planungsbüro-)“
http://web2.justiz.hessen.de/migration/rechtsp.nsf/4dd04a17de79c763c1257249004a7703/234fb573039f6703c12570440033e092?OpenDocument
iii) Liste mit weiteren Berufen, die anscheinend genauso wenig stören wie „bestimmungsgemäße“ Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken
Vgl. http://www.sueddeutsche.de/immobilien/kaufenbauen/artikel/375/3372/
Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen summarisch wie folgt:
1. Der Mietvertrag und die Hausordnung, soweit wirksam einbezogen, sind auch für Sie bindend, so dass die Zustimmung aller Eigentümer notwendig ist, nicht Ihres Vermieters.
2. Ihr Vermieter hat bei einem nicht störenden Gewerbebetrieb, einen Anspruch auf Zustimmung zu dem inmitten stehenden Gewerbe.
3. Dies muss Ihr Vermieter zB in der nächsten Eigentümerversammlung als Eigentümer tun, also die Auffoderung zur Zustimmung, und nicht Sie.
4. Siehe Punkt 4.
5. Ja.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.
Mit besten Grüßen
RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht


www.kanzlei-hermes.com

Nachfrage vom Fragesteller 20.09.2007 | 22:25

Sehr geehrter Herr Hermes,
vielen Dank für Ihre Antwort, die mir zum Teil schon weiter hilft. Die Fragen 3 und 4 sehe ich aber noch nicht hinreichend beantwortet, so das ich wie folgt nachfragen möchte und mich im Voraus bedanken darf:


>3. Dies muss Ihr Vermieter zB in der nächsten Eigentümerversammlung als Eigentümer tun,
>also die Auffoderung zur Zustimmung, und nicht Sie.

a) Verstehe ich Sie richtig, dass IN JEDEM FALL die Eigentümerversammlung über den Antrag entscheiden muss?
In der Hausordnung steht ja nicht, wie diese Zustimmung der „Hausgemeinschaft“ zustande kommen muss.
b) Gibt es für den Fall, dass die Hausverwaltung keine außerordentliche Versammlung einberuft noch andere Möglichkeiten, innerhalb einer zeitnäheren Frist eine Zustimmung zu erzwingen?
Konkret stellt sich das Problem, dass die nächste turnusgemäße Eigentümerversammlung vielleicht erst in einem knappen Jahr statt findet und mir bis dahin Gewinn entgeht.

>4. Siehe Punkt 4.

Da müssen Sie sich vertippt haben, da Sie mich in Punkt 4 auf Punkt 4 verweisen. Deshalb noch mal – hoffentlich klarer formuliert – die Nachfrage:
Gibt es grundsätzlich für mich eine Möglichkeit, den Schaden durch entgangenen Gewinn direkt ODER indirekt (z.B. durch Ansprüche an meinen Vermieter, die dieser dann wiederum an die Eigentümer weitergibt) geltend zu machen, wenn
c) die Eigentümergemeinschaft trotz des Anspruches meines Vermieters zu Unrecht die Zustimmung verweigert?
d) sich die Hausverwaltung weigert, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen oder eine vorläufige Zustimmung zu erteilen („wenn ein ANSPRUCH auf Zustimmung besteht, muss man ja nicht erst das vorhersehbare Ergebnis der Eigentümerversammlung abwarten“?), mit dem Effekt dass, der Anspruch meines Vermieters erst in vielen Monaten durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung bestätigt wird und ich bis dahin aufgrund der fehlenden Zustimmung das Gewerbe nicht ausüben kann?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.10.2007 | 11:00

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.
3. Nein, wenn dies nicht explizit geregelt ist, muss die Zustimmung nicht durch eine Eigentümerversammlung zustande kommen. Die Erteilung der Zustimmung jedes Eigentümers dürfte genügen, da hier aber ein Eigentümer die Zustimmung versagt hat, bleibt m.E. nur der Weg über einen Antrag im Rahmen einer Eigentümerversammlung.
4. Nein, Sie haben kein Anspruch gegenüber der Eigentümergemeinschaft und Ihr Vermieter insoweit keinen Schaden.

Bewertung des Fragestellers |


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