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Kann Bauabnahme (BGB) verweigert werden?

| 24.10.2016 18:23 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.


Hallo zusammen,

bei uns steht die Hausabnahme vom Bauträger an. (Vertrag nach BGB)

Nun haben wir im vorhinein folgende Mängel festgestellt:

- an 2 Innentürrahmen großflächig Lack abgeplatzt
- eine Innentür fehlt komplett inkl. Rahmen
- diverse Innentüren schließen nicht richtig
- die Duschbrausen fehlen
- eine Wand falsch tapeziert (Raufaser statt Malervlies)
- allgemein sehr schlechte Ausführung der Malerarbeiten (Stoßkanten sichtbar, Tapete klebt nicht richtig...)
- an einem Fenster fehlt die Klinkerrollschicht
- die Legende für die Sicherungen fehlen
- Waschbecken sind nicht mit Silikon abgedichtet (zur Fliese)
- das komplette Haus ist noch eingerüstet

In unserem Vertrag steht: "Der Käufer ist verpflichtet, den Kaufgegenstand
abzunehmen, wenn Bezugsfertigkeit hergestellt ist."

Sind wir zur Abnahme des Gebäudes in diesem Zustand verpflichtet oder können wir die Abnahme verweigern?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Aus § 640 BGB ist der Besteller in der Tat zur Abnahme des Gewerkes verpflichtet. Aber eben nicht unter allen Umständen. Denn aus § 640 Abs. 1 BGB muss das Gewerke vertragsgemäß hergestellt worden sein. Dies erscheint mir hier nicht der Fall zu sein.

Vertraglich haben Sie sich verpflichtet das Gewerbe bei Bezugsfertigkeit abzunehmen.

Hier erscheint mir jedenfalls noch keine Fertigstellung des Gebäudes vorzuliegen. Der Begriff Fertigstellung ist nach allgemein rechtlichem Sprachgebrauch nicht gleichzusetzen mit der Bezugsfertigkeit.

Während die Bezugsfertigkeit schon vorliegt, wenn das Objekt genutzt werden kann, ist Fertigstellung erst gegeben, wenn alle Arbeiten erbracht und sämtliche, vorhandenen Mängel, jedenfalls die wesentlichen, beseitigt sind (vgl. BGH, Urt. v. 20.01.2000 - VII ZR 224/98).

Es stellt sich also die Frage, ob das Gewerke bereits genutzt werden kann. Das Gewerk ist darüber hinaus abnahmereif, wenn es zum einen vollständig und zum anderen ohne wesentliche Mängel ist. Bei wesentlichen Mängeln kann das Gewerke aber nicht benutzt werden.

Ob dem Besteller eine Abnahme zuzumuten ist, hängt von der Art, dem Umfang und vor allem von den Auswirkungen eines Mangels ab und lässt sich nur unter Berücksichtigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalles beurteilen. Wichtige Beurteilungshilfen sind insoweit, ob Einzelheiten in Rede stehen, deren Bedeutung für den Besteller im Rahmen der Vertragsverhandlungen hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht wurde (vgl. BGH, Urt.v. 15.06.2000 - VII ZR 30/99).

Wesentliche Mängel, die zur Abnahmeverweigerung berechtigen, können vorliegen, wenn die über das Gesamtwerk verteilten Mängel in ihrer Summe wesentlich sind und zudem die Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigen (vgl. OLG Stuttgart, Urt. v. 22.12.1999 - 4 U 105/99).

Hier erscheinen mir die von Ihnen geschilderten Mängel sicherlich erheblich, in der Summe aller Mängel würde ich mit dem OLG Stuttgart aber nicht von einer Gesamtbeinträchtigung ausgehen. Die Abnahme könne sie daher aus meiner Sicht nicht verweigern.

Sollten Sie abnehmen, so sind alle Mängel in das Abnahmeprotokoll aufzunemmen und die Abnahme unter dem Vorbehalt der Mängelbeseitigung zu erklärt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2016 | 19:42

Sehr geehrter Herr Park,

beim Abbauen des Gerüstes können ja theoretisch noch starke Beschädigungen an der Fassade und den Fenstern entstehen.
Kann/ sollte man dies im Abnahmeprotokoll vermerken oder greift in jedem Fall die Beweislastumkehr?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2016 | 21:07

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Ganz recht, diese Gefahr besteht in der Tat. Hier wäre beim Abbau des Gerüsts auf Beschädigungen zu achten. Am besten wäre in diesem Zusammenhang, wenn Sie mit dem Bauunternehmer eine Besichtigung nach dem Abbau vereinbaren.

Sollte sich der Bauunternehmer darauf nicht einlassen, so sollten Sie selbst ggf. aufgetretene Schäden dokumentieren und geltend machen. Denn hier wäre ein Schadensersatz gegeben.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park


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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 26.10.2016 5/5,0
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